Immobilien als Kapitalanlage: der vollständige Einstieg

Wie funktioniert eine Kapitalanlage-Immobilie?

Sie erwerben eine Wohnung oder ein Haus und erzielen Einkünfte durch Vermietung. Steuerlich sind das bei Privatpersonen in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die Miete trägt laufende Kosten und – bei Finanzierung – Zins und Tilgung. Mit jeder Tilgungsrate sinkt die Restschuld; gleichzeitig bleibt der Marktwert der Immobilie Schwankungen ausgesetzt.

Der oft genannte Bankhebel bedeutet, dass ein großer Teil des Kaufpreises fremdfinanziert wird. Das kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen, solange die Immobilie mehr erwirtschaftet, als das Darlehen kostet. Liegt der Zins über der Objektrendite, kehrt sich der Effekt um: Der Hebel verstärkt dann Verluste, Zinsrisiken und Liquiditätsdruck.

Anders als bei einem Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie nicht kurzfristig in Teilen verkaufen. Kauf und Verkauf verursachen hohe Nebenkosten, und zwischen Entscheidung und Geldeingang vergehen oft Monate. Eine vermietete Immobilie ist deshalb eher ein langfristiges Projekt als eine flexible Geldanlage.

Welche Objektarten infrage kommen

Für Privatanleger ist die vermietete Eigentumswohnung der häufigste Einstieg: Der Kapitalbedarf ist geringer als bei einem ganzen Haus, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernimmt eine WEG-Verwaltung. Dafür hängen Sie von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ab. Worauf es dabei ankommt, erklärt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Ein Mehrfamilienhaus verteilt das Mietausfallrisiko auf mehrere Einheiten und gibt Ihnen allein die Entscheidung über Instandhaltung und Modernisierung. Es erfordert aber deutlich mehr Kapital, mehr Verwaltungsarbeit und eigenes technisches Verständnis. Neubauten bringen anfangs meist weniger Erhaltungsaufwand und andere Abschreibungsmöglichkeiten, sind je Quadratmeter aber oft teurer. Bestandsobjekte lassen sich anhand ihrer Historie besser beurteilen, haben dafür häufiger Sanierungsbedarf.

Sonderformen wie Mikroapartments, möblierte Wohnungen oder Gewerbeeinheiten folgen eigenen Regeln bei Nachfrage, Mietrecht und Steuern. Sie sollten erst dann infrage kommen, wenn Sie die Grundlagen einer normalen Wohnungsvermietung sicher beherrschen.

Die wichtigsten Kennzahlen

Mit dem Mietrendite-Rechner können Sie diese Kennzahlen mit eigenen Werten durchspielen. Keine einzelne Zahl ersetzt dabei die Prüfung von Lage, Zustand und Mietvertrag.

• Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – nur ein erster Filter, weil Nebenkosten und laufende Kosten fehlen.
• Nettomietrendite: Jahreskaltmiete minus laufende nicht umlagefähige Kosten, bezogen auf den Gesamtaufwand inklusive Kaufnebenkosten.
• Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete – zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.
• Cashflow: Miete minus Kosten und Kapitaldienst, monatlich oder jährlich betrachtet – vor und nach Steuern getrennt.
• Beleihungsauslauf: Verhältnis von Darlehen zum bankseitig angesetzten Immobilienwert; er beeinflusst Zinsangebot und Finanzierungsspielraum.
• Liquiditätsreserve: frei verfügbares Geld für Leerstand, Reparaturen und Sonderumlagen, das nach dem Kauf übrig bleibt.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel

Die folgenden Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung und keine Marktprognose; sie entsprechen den Voreinstellungen unseres Rechners. Eine Wohnung kostet 250.000 Euro, die Kaltmiete beträgt 1.000 Euro im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. Für Kaufnebenkosten werden pauschal 10 Prozent angesetzt – wie hoch sie je nach Bundesland tatsächlich ausfallen, zeigt der Ratgeber Kaufnebenkosten 2026. Das ergibt einen Gesamtaufwand von 275.000 Euro. Nicht umlagefähige laufende Kosten wie Verwaltung und Instandhaltungsanteil werden mit 1.800 Euro pro Jahr angenommen.

Die Bruttomietrendite liegt bei 4,8 Prozent (12.000 geteilt durch 250.000). Bezieht man die laufenden Kosten und den Gesamtaufwand ein, sinkt die Nettomietrendite auf rund 3,7 Prozent (10.200 geteilt durch 275.000). Werden 50.000 Euro Eigenkapital eingesetzt und 225.000 Euro zu angenommenen 3,8 Prozent Sollzins mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung finanziert, beträgt der Kapitaldienst 13.050 Euro im Jahr.

Unter dem Strich fehlen dann rund 237 Euro im Monat (12.000 minus 1.800 minus 13.050, geteilt durch zwölf), die aus dem eigenen Einkommen zugeschossen werden müssen. Ein Teil davon ist Tilgung und baut Vermögen auf; ausgegeben ist das Geld trotzdem. Steuerliche Effekte, Leerstand, größere Reparaturen, Mietsteigerungen und Wertänderungen sind in diesem Beispiel bewusst nicht enthalten.

Woraus die Rendite entsteht – und was sie schmälert

Der Ertrag einer vermieteten Immobilie setzt sich aus drei Quellen zusammen: dem laufenden Überschuss aus Miete und Kosten, der Entschuldung durch Tilgung und einer möglichen Wertänderung beim Verkauf. Nur der erste Teil fließt laufend als Geld zu. Die Tilgung ist Vermögensaufbau, der erst mit Verkauf oder Schuldenfreiheit verfügbar wird. Eine Wertsteigerung ist ungewiss: Nach vorläufigen Angaben des Statistischen Bundesamtes vom März 2024 sanken die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2023 im Durchschnitt um 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr – der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Auf der Kostenseite stehen nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Rücklagen für Instandhaltung, Leerstandszeiten zwischen zwei Mietverhältnissen, Kosten für Mieterwechsel und gegebenenfalls eine externe Mietverwaltung. Hinzu kommen Zinsänderungsrisiken nach Ende der Zinsbindung, die die Rechnung über viele Jahre verändern können.

Risiken realistisch einordnen

• Klumpenrisiko: Eine Wohnung ist keine breite Streuung. Objekt, Hausgemeinschaft und Standort konzentrieren einen erheblichen Teil des Vermögens.
• Liquiditätsrisiko: Reparaturen, Sonderumlagen oder Leerstand fallen nicht planbar an und müssen aus Reserven bezahlt werden.
• Zinsrisiko: Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, steigt die Rate, obwohl Miete und Objekt gleich bleiben.
• Mietrechtliche Grenzen: Mieterhöhungen sind durch die Kappungsgrenze nach § 558 BGB begrenzt; in ausgewiesenen Gebieten gilt bei Neuvermietung zusätzlich die Mietpreisbremse nach § 556d BGB.
• Gebäuderisiko: Energetische Anforderungen, Heizungstausch oder Schäden an Dach, Leitungen und Fassade können hohe Investitionen auslösen.
• Mieterrisiko: Zahlungsausfälle und Rechtsstreitigkeiten kosten Zeit und Geld, auch wenn sie selten sind.

Steuern, Nebenkosten und Finanzierung im Überblick

Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig; Werbungskosten wie Schuldzinsen, Abschreibung und Erhaltungsaufwand mindern das Ergebnis. Ein steuerlicher Verlust ist aber kein Gewinn, sondern nur eine teilweise Entlastung eines echten Aufwands. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn bei privat gehaltenen Immobilien nach § 23 EStG grundsätzlich nicht steuerpflichtig. Details erklärt der Ratgeber Steuern und AfA.

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Diese Kosten schaffen keinen zusätzlichen Immobilienwert; Banken sehen es deshalb gern, wenn Käufer sie selbst tragen. Wie eine solide Immobilienfinanzierung aufgebaut ist und welche Risiken eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital hat, lesen Sie in den jeweiligen Ratgebern.

Die Lage bestimmt Nachfrage, Mietniveau und Wiederverkauf. Wie Sie Makro- und Mikrolage mit nachvollziehbaren Kriterien prüfen, zeigt die Standortanalyse.

Für wen eine vermietete Immobilie passt – und für wen nicht

Eine Kapitalanlage-Immobilie kann zu Ihnen passen, wenn Ihr Einkommen stabil ist, Sie eine Reserve auch nach dem Kauf behalten, einen Anlagehorizont von vielen Jahren haben und bereit sind, sich um Verwaltung, Abrechnungen und Mieter zu kümmern oder dafür zu bezahlen.

Weniger geeignet ist sie, wenn das Geld in absehbarer Zeit gebraucht wird, das Budget nur mit optimistischen Annahmen aufgeht, bereits hohe Verbindlichkeiten bestehen oder Sie Schwankungen und unerwartete Ausgaben nicht gut aushalten. Dann ist eine Entscheidung gegen den Kauf ebenfalls ein gutes Ergebnis. Ob ein ETF-Sparplan die bessere Alternative wäre, zeigt der Vergleich Immobilie oder ETF.

Wie es weitergeht

Diese Seite gibt den Überblick. Wenn Sie konkret über einen ersten Kauf nachdenken, führt der Ratgeber Die erste Kapitalanlage-Immobilie Schritt für Schritt durch den Ablauf – vom Budget über die Objektprüfung bis zum Notartermin. Für eine erste Einschätzung Ihrer Ausgangslage können Sie den Investment-Check nutzen.

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 21 EStG – Vermietung und Verpachtung
• Bundesministerium der Justiz: § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• Bundesministerium der Justiz: § 556d BGB – Mietpreisbremse
• Bundesministerium der Justiz: § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Statistisches Bundesamt: Preise für Wohnimmobilien im 4. Quartal 2023 (Jahresdurchschnitt 2023: −8,4 %)
• Statistisches Bundesamt: Bau- und Immobilienpreisindex
• Verbraucherzentrale: Was Sie vor Kauf oder Bau einer Immobilie wissen sollten