Wie funktioniert eine Kapitalanlage-Immobilie?
Sie erwerben eine Wohnung oder ein Haus und erzielen Einkünfte durch Vermietung. Die Miete trägt laufende Kosten und – bei Finanzierung – Zins und Tilgung. Mit jeder Tilgungsrate sinkt die Restschuld; gleichzeitig bleibt der Marktwert der Immobilie Schwankungen ausgesetzt.
Der oft genannte Bankhebel bedeutet, dass ein großer Teil des Kaufpreises fremdfinanziert wird. Das kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen, verstärkt aber ebenso Verluste, Zinsrisiken und Liquiditätsdruck.
Die wichtigsten Kennzahlen
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – nur ein erster Filter.
- Nettomietrendite: Jahreskaltmiete minus laufende nicht umlagefähige Kosten, bezogen auf den Gesamtaufwand.
- Cashflow: Miete minus Kosten und Kapitaldienst – monatlich oder jährlich betrachtet.
- Beleihungsauslauf: Verhältnis von Darlehen zum bankseitig angesetzten Immobilienwert.
- Liquiditätsreserve: frei verfügbares Geld für Leerstand, Reparaturen und Sonderumlagen.
Chancen und Grenzen
Vermietete Immobilien können regelmäßige Einnahmen liefern und erlauben eine langfristige, fremdfinanzierte Vermögensbildung. Mieten können sich über lange Zeiträume an das Preisniveau anpassen, müssen es aber nicht in jeder Lage und Phase.
Dem stehen hohe Erwerbsnebenkosten, geringer kurzfristiger Zugriff auf das Kapital, Verwaltungsaufwand und einzelne große Risiken gegenüber. Eine Wohnung ist keine breite Streuung: Objekt, Hausgemeinschaft und Standort konzentrieren einen erheblichen Teil des Vermögens.
Prüfung vor dem Kauf
- Persönliches Ziel, Haltedauer und maximale monatliche Belastung definieren.
- Standortdaten und konkrete Mikrolage unabhängig prüfen.
- Mietvertrag, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklage und Energiezustand lesen.
- Gesamtkosten und mindestens drei Cashflow-Szenarien rechnen.
- Finanzierung vergleichen und ausreichend Reserve nach dem Kauf behalten.
Quellen und Vertiefung
Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt: