Inhalt (10 Abschnitte)
- 1.Unser Prüfpfad in sechs Schritten
- 2.Die Kennzahlen: Formel und Mini-Beispiel
- 3.Unsere Standardannahmen, offen gelegt
- 4.Stresstest: Wie viel Puffer brauchen Sie?
- 5.Datenquellen und Quellenhierarchie
- 6.Was wir bewusst nicht tun
- 7.Grenzen der Methode
- 8.Aktualisierung und Redaktion
- 9.Häufige Fragen
- 10.Quellen und Vertiefung
Unser Prüfpfad in sechs Schritten
Jede Immobilie durchläuft bei uns dieselbe Reihenfolge. Erst die Fakten, dann die Kennzahlen, dann die Belastungsprobe. Erst wenn alle sechs Schritte durchlaufen sind, gibt es eine Einschätzung, und die nennt immer auch die offenen Punkte.
Schritt 1: Daten erfassen
Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr, die Ist-Miete laut Mietvertrag und das Hausgeld, getrennt nach umlagefähig und nicht umlagefähig. Dazu kommen Erhaltungsrücklage, Protokolle der Eigentümerversammlung und Energieausweis.
Daten: Exposé, Mietvertrag, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan
Gesamtaufwand inklusive Kaufnebenkosten
Schritt 2: Rendite einordnen
Brutto- und Nettomietrendite sowie Kaufpreisfaktor. Den Kaufpreis je m² vergleichen wir mit den tatsächlich gezahlten Preisen des Gutachterausschusses, die Miete mit dem Mietspiegel.
Daten: Immobilienmarktberichte, qualifizierte Mietspiegel
Preis und Miete im Marktvergleich
Schritt 3: Cashflow rechnen
Miete minus nicht umlagefähige Kosten, Mietausfall, Zins und Tilgung, also das, was Monat für Monat übrig bleibt oder fehlt. Danach der Steuereffekt aus Zinsen, Kosten und AfA. Die Tilgung weisen wir getrennt als Vermögensaufbau aus.
Daten: Annahmen zu Finanzierung, Kosten und Steuerprofil (siehe unten)
Monatlicher Cashflow vor und nach Steuern
Schritt 4: Stresstest
Drei Belastungsproben: Zins zwei Prozentpunkte höher, drei Monate Leerstand und eine Variante mit 40 % Eigenkapital. So sehen Sie, wie viel Puffer Sie brauchen.
Daten: Bundesbank-Zinsstatistik, eigene Szenarien
Bandbreite statt einer Zahl
Schritt 5: Standort prüfen
Makrolage mit Bevölkerung und Arbeitsmarkt, Mikrolage mit Stadtteil und Wohnlage laut Mietspiegel sowie die Regeln der Mietpreisbremse vor Ort.
Daten: Statistische Landesämter, Städte, Landesverordnungen
Vermietbarkeit und rechtlicher Rahmen
Schritt 6: Risiken benennen
Sanierungsstau, mögliche Sonderumlagen, Anschlussfinanzierung, Mietrecht und Klumpenrisiko stehen als offene Punkte im Ergebnis und nicht im Kleingedruckten.
Daten: Objektunterlagen, Baujahr, WEG-Protokolle
Liste offener Prüfpunkte
Die Kennzahlen: Formel und Mini-Beispiel
Alle Mini-Beispiele nutzen die Startwerte unseres Renditerechners: 250.000 € Kaufpreis, 1.000 € Kaltmiete im Monat, 10 % Kaufnebenkosten, 1.800 € nicht umlagefähige Kosten im Jahr, 50.000 € Eigenkapital, 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung. Wer die Werte in den Rechner eingibt, erhält dieselben Ergebnisse.
Bruttomietrendite
Im RechnerMini-Beispiel12.000 € ÷ 250.000 €
4,8 %
Schneller Filter für ähnliche Angebote. Kosten, Nebenkosten und Finanzierung fehlen, deshalb entscheidet diese Zahl nie allein.
Nettomietrendite
Im RechnerMini-Beispiel(12.000 € − 1.800 €) ÷ 275.000 €
3,71 %
Rendite des Objekts ohne Kredit. Liegt sie unter dem Sollzins, drückt jeder geliehene Euro die Eigenkapitalrendite.
Kaufpreisfaktor
StadtbeispieleMini-Beispiel250.000 € ÷ 12.000 €
20,8
So viele Jahresmieten zahlen Sie für die Wohnung. Aussagekräftig nur im Vergleich innerhalb einer Stadt: Im Wiesbadener Rechenbeispiel liegt der Faktor bei 26,7.
Cashflow vor Steuern
Im Rechner= (Miete − nicht umlagefähige Kosten − Zins − Tilgung) ÷ 12
In den Stadtbeispielen zusätzlich minus 2 % Mietausfall
Mini-Beispiel(12.000 € − 1.800 € − 13.050 €) ÷ 12
−238 €
Was Monat für Monat auf Ihrem Konto ankommt oder fehlt. Darin stecken 375 € Tilgung im Monat, also Vermögensaufbau. Vergleichsgröße für jedes Objekt, unabhängig vom Steuersatz.
Cashflow nach Steuern
Beispielprofil= Cashflow vor Steuern + Steuereffekt
Steuereffekt = Einkommensteuer ohne Wohnung − Einkommensteuer mit Wohnung (Tarif § 32a EStG 2026); Einkünfte aus Vermietung = Miete − Kosten − Zinsen − AfA
Mini-BeispielVermietung −2.396 € im 1. Jahr (AfA 2 % auf 75 % Gebäudeanteil) → Steuerersparnis 783 € im Jahr für einen Single mit 3.000 € netto
−172 €
Wir rechnen die Steuer exakt als Differenz mit und ohne Wohnung, nicht pauschal. Die Faustregel „Verlust × Grenzsteuersatz“ (hier 33,1 %) ergäbe 793 € und ist nur eine Näherung. Ihr eigener Steuersatz verändert das Ergebnis, die Prüfung gehört zur Steuerberatung.
Kapitaldienstdeckung (DSCR)
TragfähigkeitMini-Beispiel10.200 € ÷ 13.050 €
0,78
Unter 1,0 deckt die Miete die Kreditrate nicht, die Differenz zahlen Sie aus Ihrem Einkommen zu. Je weiter über 1,0, desto mehr Puffer bleibt.
Eigenkapitalrendite
Vor SteuernMini-Beispiel(10.200 € − 8.471 €) ÷ 50.000 €
3,5 %
Die Tilgung zählt hier als Vermögensaufbau. Wertänderung und Steuern sind nicht enthalten, die Zahl ist also keine Prognose, sondern ein Vergleichswert.
Unsere Standardannahmen, offen gelegt
Wo Unterlagen fehlen, brauchen wir Annahmen. Wir nennen sie vollständig, damit Sie jede Zahl ersetzen können. Die Tabelle zeigt die Startwerte des Renditerechners und die Werte, mit denen alle Stadt-Rechenbeispiele gerechnet sind.
| Annahme | Renditerechner | Stadtbeispiele | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | 10 % pauschal | Grunderwerbsteuer des Landes (Hessen 6 %, Rheinland-Pfalz 5 %) + 2 % Notar und Grundbuch + 3,57 % Makler = 11,57 % bzw. 10,57 % | Steuersätze am 03.10.2026 geprüft |
| Nicht umlagefähige Kosten | 1.800 € pro Jahr | 25 €/m² und Jahr für Verwaltung und Instandhaltung | Gegenprobe mit II. BV und Peters’scher Formel |
| Mietausfall | nicht enthalten | 2 % der Jahresmiete | § 29 II. BV: höchstens 2 % bei Wohnraum |
| Fremdkapital | Gesamtaufwand minus 50.000 € Eigenkapital = 225.000 € | 80 % des Kaufpreises, Rest und Nebenkosten aus Eigenkapital | Annahme, keine Konditionszusage |
| Sollzins | 3,8 % | 4,2 % | Bundesbank-Effektivzins, 5–10 Jahre Zinsbindung: 3,81 % (August 2026) |
| Anfängliche Tilgung | 2 % | 2 % | Annuität: Tilgungsanteil wächst mit jeder Rate |
| Zins-Stresstest | Zins im Rechner selbst erhöhen | +2 Prozentpunkte, also 6,2 % | Dez. 2021 bis Okt. 2023: +2,7 Prozentpunkte |
| Leerstand-Stresstest | nicht enthalten | 3 Monatsmieten einmalig | zusätzlich zum laufenden Mietausfall |
| Steuern | nicht enthalten | Cashflow vor und nach Steuern; Beispielprofil Single, Steuerklasse I, 3.000 € netto im Monat, zu versteuerndes Einkommen ca. 44.221 € | exakte Tarif-Differenz nach § 32a EStG 2026 (Grenzsteuersatz 33,1 %); nur das 1. Jahr |
| AfA | nicht enthalten | 2 % linear auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten | § 7 Abs. 4 EStG; Gebäudeanteil im Einzelfall per BMF-Arbeitshilfe |
| Wertentwicklung, Mieterhöhungen | nicht enthalten | nicht enthalten | bewusst keine Prognose |
- Unser Ansatz: 25 €/m²1.375 € / Jahr
- II. BV, Bezug vor ≥ 32 Jahren1.469 € / Jahr
- II. BV, Bezug vor ≥ 22 Jahren1.247 € / Jahr
- II. BV, Bezug vor < 22 Jahren1.078 € / Jahr
Stresstest: Wie viel Puffer brauchen Sie?
Eine einzelne Zahl täuscht Sicherheit vor. Deshalb rechnen wir jedes Stadtbeispiel in einem Basis- und drei Stressszenarien, jeweils vor und nach Steuern. Hier das Rechenbeispiel Wiesbaden: 55 m², 1960er-Jahre, Kaufpreis 178.000 €, Miete nach Mietspiegel 10,11 €/m².
- Kaltmiete556 €
- Verwaltung, Instandhaltung-115 €
- Mietausfall 2 %-11 €
- Zinsen-494 €
- Tilgung-242 €
- Steuerersparnis+101 €
- Cashflow nach Steuern-204 €
- Basis, nach Steuern
- −204 €
- vor Steuern −305 € pro Monat
- Zins +2 Prozentpunkte, nach Steuern
- −368 €
- vor Steuern −543 €, Sollzins 6,2 %
- 3 Monate Leerstand
- −1.668 €
- einmalig, vor Steuern, zusätzlich
- 40 % Eigenkapital, nach Steuern
- −60 €
- vor Steuern −121 €, Eigenkapital 91.795 €
Wie sähe die Rechnung für Ihre Wohnung aus?
Im Investment-Check beantworten Sie sechs kurze Fragen zu Ziel, Zeitplan und Eigenkapital. Auf dieser Grundlage ordnen wir Objekt und Finanzierung mit denselben offenen Annahmen ein, kostenlos und unverbindlich.
Datenquellen und Quellenhierarchie
Nicht jede Zahl ist gleich belastbar. Wir bevorzugen Quellen, die tatsächliche Verträge abbilden oder rechtlich verbindlich sind. Angebotsdaten aus Portalen zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht, was gezahlt wird.
- Gesetze und VerordnungenGrEStG, II. BV, BGB, EStG
- Gutachterausschüsse und amtliche Statistiktatsächlich gezahlte Kaufpreise, Bevölkerung
- Qualifizierte Mietspiegelortsübliche Vergleichsmiete je Lage und Baujahr
- ObjektunterlagenMietvertrag, Hausgeldabrechnung, Protokolle, Energieausweis
- Angebotsportalenur zur Orientierung, nie als Ist-Wert
Gutachterausschüsse
Tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung, getrennt nach Baujahr, Größe und Stadtteil. Grundlage aller Kaufpreise in unseren Stadtbeispielen.
Mietspiegel
Ortsübliche Vergleichsmiete je Wohnlage, Baujahr und Ausstattung. Danach setzen wir die Miete an, nicht nach Angebotsportalen oder Wunschmieten.
Statistikämter
Bevölkerung und Entwicklung je Stadt für die Einordnung der Makrolage, jeweils mit Stichtag.
Zinsen und Rechtsgrundlagen
Marktzinsen für Wohnungsbaukredite aus der MFI-Zinsstatistik sowie die Normen hinter Pauschalen, Steuersätzen und Mietspiegeln.
Was wir bewusst nicht tun
Vertrauen entsteht nicht durch große Zahlen, sondern durch klare Grenzen. Diese Regeln gelten für jede Seite, jedes Rechenbeispiel und jedes Gespräch.
Das machen wir
- Annahmen vollständig nennen, damit Sie jede Zahl ersetzen können
- amtliche Werte mit Datenstand und Link angeben
- Basis- und Stressszenario nebeneinander zeigen
- Tilgung getrennt als Vermögensaufbau ausweisen
- auch unbequeme Ergebnisse zeigen, etwa einen negativen Cashflow
Das machen wir bewusst nicht
- keine Renditeversprechen und kein „finanziert sich von selbst“
- keine Steuer- oder Rechtsberatung; die Steuerwirkung zeigen wir nur als Beispielrechnung
- keine Finanzierungszusage und keine Konditionen im Namen von Banken
- keine Prognose von Wertsteigerungen oder künftigen Mieten
- keine Angebotsmieten als Ist-Miete
Grenzen der Methode
Ein Modell ist eine Vereinfachung. Diese Punkte kann es nicht abbilden, sie gehören in jede Prüfung eines konkreten Objekts.
- Durchschnitt ist nicht Objekt
Stadtbeispiele nutzen amtliche Mittelwerte. Lage im Haus, Zustand und Grundriss können deutlich abweichen.
- Unterschiedliche Datenstände
Die Kaufpreise reichen je nach Stadt von 2023 (Offenbach) bis 2025 (Wiesbaden, Frankfurt). Der Stand steht an jeder Zahl.
- Nur das Startjahr
Mietsteigerungen, Inflation und die Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung sind nicht modelliert.
- Steuern sind individuell
Wir rechnen ein Beispielprofil und nur das erste Jahr, ohne Verlustvortrag. Ihr Einkommen, die Kaufpreisaufteilung und die AfA-Methode verändern das Ergebnis nach Steuern erheblich.
- Miete muss zulässig sein
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzen Neuvermietung und Erhöhungen. Eine höhere Miete setzen wir nur an, wenn sie rechtlich möglich ist.
- Große Maßnahmen separat
Dach, Fassade oder Heizungstausch sprengen jede Pauschale. Sie gehören als eigener Liquiditätsbedarf in die Rechnung.
Aktualisierung und Redaktion
Jede Seite nennt den Stand ihrer Daten. Ändert sich eine Quelle, aktualisieren wir die betroffenen Zahlen und das Datum. Die Quellen erscheinen in unterschiedlichem Rhythmus:
- monatlichBauzinsen (Bundesbank)hier: August 2026, veröffentlicht am 01.10.2026
- bei GesetzesänderungGrunderwerbsteuersätzehier: alle 16 Länder geprüft am 03.10.2026
- alle 3 JahrePauschalen der II. BVhier: Werte ab 01.01.2026, nächste Anpassung 2029
- jährlichImmobilienmarktberichtehier: Berichte 2024 bis 2026, je Stadt angegeben
- alle 2 bzw. 4 JahreQualifizierte MietspiegelAnpassung nach 2, Neuerstellung nach 4 Jahren (§ 558d BGB)
- jährlichBevölkerung (Statistikämter)hier: Stichtag 31.12.2025
Häufige Fragen
Warum zeigen Sie den Cashflow vor und nach Steuern?+
Der Cashflow vor Steuern ist die Vergleichsgröße: Er hängt nur vom Objekt und der Finanzierung ab. Die Steuerwirkung hängt dagegen vom persönlichen Einkommen, von der Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Boden und von weiteren Einkünften ab. Deshalb rechnen wir sie für ein offen genanntes Beispielprofil (Single, Steuerklasse I, 3.000 € netto im Monat) exakt als Differenz der Einkommensteuer mit und ohne Wohnung nach dem Tarif 2026. Für Ihre Situation gehört das zur Steuerberatung.
Woher stammen Kaufpreise und Mieten in den Stadtbeispielen?+
Die Kaufpreise sind Durchschnittswerte der Gutachterausschüsse aus tatsächlich beurkundeten Verkäufen, die Mieten stammen aus dem jeweiligen Mietspiegel. Jede Zahl auf einer Stadtseite nennt Quelle und Datenstand. Angebotspreise aus Portalen nutzen wir nur zur Orientierung.
Warum setzen Sie 2 % Mietausfall an?+
Das entspricht der Obergrenze, die § 29 der Zweiten Berechnungsverordnung für Wohnraum vorsieht: rund eine Woche Leerstand oder Zahlungsausfall pro Jahr. Für längere Leerstände rechnen wir zusätzlich den Stresstest mit drei Monatsmieten.
Warum genau zwei Prozentpunkte im Zins-Stresstest?+
Zwischen Dezember 2021 und Oktober 2023 stieg der durchschnittliche Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung laut Bundesbank von 1,16 % auf 3,85 %, also um rund 2,7 Prozentpunkte. Ein Aufschlag von zwei Punkten bildet eine ungünstige Anschlussfinanzierung ab, ohne ein Extremszenario zu sein.
Rechnet der Investment-Check schon mein Objekt durch?+
Nein. Der Investment-Check fragt in sechs Schritten Ziel, Zeitplan, Erfahrung, Einkommen, Eigenkapital und Region ab und schickt die Zusammenfassung über Ihr E-Mail-Programm. Die Rechnung mit den hier beschriebenen Annahmen folgt im Gespräch, sobald konkrete Objektdaten vorliegen.
Kann ich die Zahlen selbst nachrechnen?+
Ja. Die Mini-Beispiele auf dieser Seite verwenden genau die Startwerte unseres Renditerechners, die Stadtbeispiele die offen genannten Annahmen der jeweiligen Stadtseite. Alle amtlichen Quellen sind verlinkt.
Passende Ratgeber
- Mietrendite berechnen – Rechner mit denselben Startwerten
- Kapitalanlage Rhein-Main – Stadtbeispiele mit Stresstest
- Standortanalyse – Makro- und Mikrolage prüfen
Quellen und Vertiefung
Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:
- II. BV § 26: Verwaltungskosten (gesetze-im-internet.de)
- II. BV § 28: Instandhaltungskosten (gesetze-im-internet.de)
- II. BV § 29: Mietausfallwagnis (gesetze-im-internet.de)
- Haufe: Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen nach II. BV ab 01.01.2026
- Haufe: Erhaltungsrücklage – Peters’sche Formel
- Deutsche Bundesbank: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte (Zeitreihen)
- Deutsche Bundesbank: Zinssätze für das Neugeschäft der deutschen Banken, Stand 01.10.2026 (PDF)
- § 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel
- § 32a EStG: Einkommensteuertarif ab Veranlagungszeitraum 2026
- Bundesministerium der Finanzen: Programmablaufplan für die maschinelle Berechnung der Lohnsteuer 2026
- BMAS: Gesamtsozialversicherungsbeitragssatz 2026 (BAnz AT 18.12.2025 B5)
- § 7 Abs. 4 EStG: lineare Gebäude-AfA
- Bundesministerium der Finanzen: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte Wiesbaden: Immobilienmarktbericht 2026
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte Mainz: Grundstücksmarktbericht 2025
- Landeshauptstadt Wiesbaden: Mietspiegel, 14. Fortschreibung
- Hessisches Statistisches Landesamt: Bevölkerung in Hessen am 31.12.2025