1. Gesamtaufwand statt Kaufpreis
In die Investitionsbasis gehören Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und unmittelbar erforderliche Maßnahmen. So wird verhindert, dass ein Objekt allein wegen ausgelagerter Kosten günstiger erscheint.
2. Miete belegen
Bei Bestandsmietverträgen zählt die tatsächlich vereinbarte Kaltmiete. Für Neuvermietungsszenarien werden lokale Vergleichsdaten und rechtliche Grenzen benötigt. Zukünftige Mieterhöhungen sind kein sicherer Startwert.
3. Kosten vollständig erfassen
Nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, laufende Instandhaltung und realistische Leerstandsreserven werden getrennt ausgewiesen. Größere absehbare Maßnahmen gehören als eigener Liquiditätsbedarf in die Rechnung.
4. Drei Szenarien
- Basis: heutige Miete und erwartbare laufende Kosten.
- Stress: Leerstand, Reparatur und höherer Anschlusszins.
- Chance: vorsichtige Entwicklung, klar als Annahme markiert.
5. Quellenhierarchie
Bevorzugt werden Gesetze, Behörden, amtliche Statistik, qualifizierte Marktberichte und vollständige Objektunterlagen. Angebotsdaten sind nützlich, werden aber nicht mit tatsächlich abgeschlossenen Preisen oder Mieten gleichgesetzt.
6. Was wir nicht berechnen
Eine allgemeine Website kann keine persönliche Steuerwirkung, Kreditentscheidung oder zukünftige Wertsteigerung verlässlich bestimmen. Diese Punkte werden als offene Prüfbereiche ausgewiesen.