Kapitalanlage-Immobilie ohne Eigenkapital: möglich, aber nicht kostenlos

Was bedeutet Vollfinanzierung?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen grundsätzlich den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler werden aus Eigenmitteln bezahlt; wie hoch diese Posten je nach Bundesland sind, steht im Ratgeber Kaufnebenkosten 2026. Eine 110-Prozent-Finanzierung schließt diese Nebenkosten ganz oder teilweise ein, sodass im Extremfall kein eigenes Geld in den Kauf fließt.

Die Begriffe beziehen sich auf den Kaufpreis, nicht auf den Wert, den die Bank ansetzt. Banken ermitteln einen eigenen, meist vorsichtigeren Beleihungswert. Liegt das Darlehen deutlich über diesem Wert, steigt der Beleihungsauslauf – und damit in der Regel der Zinssatz. Die Nebenkosten schaffen keinen zusätzlichen Immobilienwert, die Bank hat für diesen Teil also keine Sicherheit.

Wann Banken eine hohe Finanzierung anbieten

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank vor Vertragsschluss die Kreditwürdigkeit prüfen und darf den Vertrag nur abschließen, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen erfüllen können (§ 505a BGB). Für eine Finanzierung ohne Eigenkapital legen viele Banken deshalb strengere Maßstäbe an.

• dauerhaft stabiles und ausreichend hohes Einkommen, häufig aus unbefristeter Beschäftigung oder langjähriger Selbstständigkeit
• gute Bonität ohne negative Einträge und eine saubere Haushaltsrechnung
• geringe bestehende Verbindlichkeiten
• marktgerechter Kaufpreis und gut vermietbares Objekt in einer nachgefragten Lage
• nachweisbares Vermögen außerhalb des Kaufs, etwa als Reserve auf dem Konto

Was die höhere Finanzierung kostet: ein Rechenbeispiel

Die folgenden Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Konditionen einer bestimmten Bank. Eine Wohnung kostet 250.000 Euro, die Nebenkosten werden mit 10 Prozent, also 25.000 Euro, angenommen. Beide Varianten rechnen mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung.

Variante A finanziert 110 Prozent, also 275.000 Euro. Für den höheren Beleihungsauslauf wird ein Sollzins von 4,2 Prozent angenommen. Die monatliche Rate beträgt rund 1.421 Euro. Variante B setzt 50.000 Euro Eigenkapital ein und finanziert 225.000 Euro zu angenommenen 3,8 Prozent. Die Rate liegt bei rund 1.088 Euro – etwa 333 Euro weniger pro Monat.

Der Unterschied wirkt auch über die Zeit: Nach fünf Jahren beträgt die Restschuld in Variante A noch rund 244.000 Euro, in Variante B rund 200.000 Euro. Bei unverändertem Marktwert von 250.000 Euro bliebe nach einem Verkauf in Variante A nach Abzug von Verkaufskosten und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung wenig oder nichts übrig – unter Umständen sogar eine Restschuld.

Weiterlesen: Eigene Zahlen im Mietrendite-Rechner prüfen

Die größten Risiken

Muss die Immobilie früh verkauft werden – etwa wegen Jobwechsel, Trennung oder Krankheit –, können Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 BGB), Verkaufsnebenkosten und ein niedrigerer Marktpreis zu einer verbleibenden Schuld führen. Wer ohne Eigenkapital kauft, hat dafür keinen Puffer.

Zudem steigt der laufende Kapitaldienst. Schon kleine Abweichungen bei Miete, Instandhaltung oder Zins können einen knappen Cashflow ins Minus drehen. Endet die Zinsbindung bei einer hohen Restschuld, wirkt ein höherer Anschlusszins auf einen großen Betrag. Und schließlich kann eine hohe Verschuldung den Spielraum für spätere Finanzierungen einschränken, weil Banken bestehende Kredite in die Haushaltsrechnung einbeziehen.

Steuerliche Wirkung richtig einordnen

Schuldzinsen für ein Darlehen, das der Vermietung dient, sind grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Das gilt auch für den Teil des Darlehens, der die Nebenkosten finanziert. Daraus wird oft abgeleitet, eine möglichst hohe Finanzierung sei steuerlich günstig.

Diese Rechnung greift zu kurz: Die Steuerersparnis erstattet nur einen Teil der Zinsen in Höhe Ihres persönlichen Grenzsteuersatzes. Der Rest bleibt Aufwand. Mehr Schulden aufzunehmen, um Steuern zu sparen, verschlechtert also in aller Regel das Gesamtergebnis. Wie AfA und Werbungskosten zusammenwirken, erklärt der Ratgeber Steuern und AfA.

Robuster rechnen

1. Gesamtkosten inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler bestimmen.
2. Miete konservativ und nur auf Basis des bestehenden Mietvertrags oder belegbarer Vergleichsmieten ansetzen.
3. Leerstand, Instandhaltung und nicht umlagefähiges Hausgeld als feste Positionen einplanen.
4. Einen höheren Zins für die Anschlussfinanzierung simulieren und prüfen, ob die Rate dann noch tragbar ist.
5. Einen frühen Verkauf durchrechnen: Reicht der Erlös nach Kosten, um die Restschuld abzulösen?
6. Kauf nur weiterverfolgen, wenn nach Abschluss noch eine freie Reserve bleibt.

Verkaufsargumente kritisch prüfen

Finanzierungen ohne Eigenkapital werden häufig zusammen mit fertigen Anlagepaketen angeboten. Die Argumente klingen überzeugend, halten einer nüchternen Rechnung aber nicht immer stand. Prüfen Sie deshalb jede Aussage mit eigenen Zahlen.

• „Die Wohnung finanziert sich von selbst.“ Das stimmt nur, wenn Miete minus Kosten den gesamten Kapitaldienst deckt – bei 110 Prozent Finanzierung ist das selten der Fall.
• „Der Mieter zahlt Ihren Kredit ab.“ Die Miete deckt oft nur einen Teil von Zins und Tilgung; die Differenz tragen Sie, auch bei Leerstand.
• „Die Steuerersparnis gleicht die Unterdeckung aus.“ Die Erstattung hängt von Ihrem Steuersatz ab und deckt nur einen Teil der Aufwendungen.
• „Die Mieten steigen ohnehin.“ Künftige Mietsteigerungen sind weder garantiert noch beliebig möglich, weil das Mietrecht Erhöhungen begrenzt.

Alternativen zur Vollfinanzierung

Wer noch kein Eigenkapital hat, kann mit dem Kauf warten und gezielt ansparen. Jeder eingebrachte Euro senkt Zinslast und Risiko. Ein kleineres oder günstigeres Objekt kann ebenfalls dazu führen, dass zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Förderprogramme der KfW richten sich überwiegend an selbstnutzende Eigentümer oder an energetische Maßnahmen; ob ein Programm für eine vermietete Immobilie infrage kommt, hängt von den jeweils aktuellen Bedingungen ab. Darlehen aus dem Familienkreis sollten schriftlich vereinbart und steuerlich geprüft werden. Wie Sie eine Finanzierung insgesamt sinnvoll strukturieren, zeigt der Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
• Bundesministerium der Justiz: § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung
• Bundesministerium der Justiz: § 9 EStG – Werbungskosten
• Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen
• Deutsche Bundesbank: Einlagen- und Kreditzinssätze (MFI-Zinsstatistik)