Was bedeutet Vollfinanzierung?
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen grundsätzlich den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler werden aus Eigenmitteln bezahlt. Eine 110-Prozent-Finanzierung schließt diese Nebenkosten ganz oder teilweise ein.
Da die Bank mehr Risiko trägt und die Nebenkosten keinen eigenen Immobilienwert schaffen, sind Konditionen und Anforderungen häufig strenger als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Wann kann das tragfähig sein?
- dauerhaft stabiles und ausreichend hohes Einkommen
- gute Bonität und saubere Haushaltsrechnung
- marktgerechter Kaufpreis und gut vermietbares Objekt
- positive oder bewusst tragbare monatliche Unterdeckung
- separate Reserve für Reparaturen, Leerstand und Sonderumlagen
Die größten Risiken
In den ersten Jahren kann die Restschuld über dem erzielbaren Nettoverkaufserlös liegen. Muss die Immobilie früh verkauft werden, können Vorfälligkeitskosten, Verkaufsnebenkosten und ein niedrigerer Marktpreis zu einer verbleibenden Schuld führen.
Zudem steigt der laufende Kapitaldienst. Schon kleine Abweichungen bei Miete, Instandhaltung oder Zins können einen knappen Cashflow ins Minus drehen. Eine Vollfinanzierung sollte deshalb nicht mit einer Vollauslastung der privaten Liquidität verwechselt werden.
Robuster rechnen
- Gesamtkosten inklusive aller Nebenkosten bestimmen.
- Miete konservativ und nicht mit zukünftigen Erhöhungen ansetzen.
- Leerstand, Instandhaltung und nicht umlagefähiges Hausgeld einplanen.
- Zinsanstieg für die Anschlussfinanzierung simulieren.
- Kauf nur prüfen, wenn nach Abschluss noch eine freie Reserve bleibt.