Was ist die AfA?
Die Absetzung für Abnutzung verteilt den steuerlich berücksichtigungsfähigen Gebäudeanteil über die gesetzliche oder nachgewiesene Nutzungsdauer. Nach § 7 EStG unterscheiden sich die linearen Sätze unter anderem nach Fertigstellungszeitpunkt und Gebäudenutzung.
Die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden ist deshalb zentral. Sie sollte nachvollziehbar dokumentiert und im Zweifel fachlich geprüft werden.
Typische Kategorien von Werbungskosten
- Schuldzinsen für ein Darlehen, soweit es der vermieteten Immobilie zugeordnet ist
- laufende Verwaltung und nicht auf Mieter umlegbare Kosten
- bestimmte Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen
- Abschreibung auf den Gebäudeanteil und gegebenenfalls weitere Wirtschaftsgüter
- objektbezogene Fachberatung und Fahrten im zulässigen Umfang
Warum der Cashflow trotzdem zählt
Ein steuerlicher Verlust mindert unter bestimmten Voraussetzungen die Steuerlast, bedeutet aber regelmäßig, dass vorher wirtschaftlicher Aufwand entstanden ist. Der Rückfluss ist nur ein Anteil des Aufwands und hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab.
Vergleichen Sie deshalb mindestens drei Ebenen: den Cashflow vor Steuern, die voraussichtliche Steuerwirkung und den Cashflow nach Steuern. Tilgung verbessert zwar die Vermögensposition, ist aber grundsätzlich keine laufende Ausgabe, die wie Zinsen steuerlich abgezogen wird.
Wann fachliche Prüfung besonders wichtig ist
- Kaufpreisaufteilung mit ungewöhnlich hohem Gebäudeanteil
- umfangreiche Renovierung kurz nach Erwerb
- möblierte Vermietung oder mehrere gesonderte Wirtschaftsgüter
- Sonderabschreibung, Denkmalschutz oder verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer
- Verkauf, Übertragung oder gemischte private und vermietete Nutzung
Quellen und Vertiefung
Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt: