Steuern sparen mit Immobilien: Wirkung erst nach vollständiger Rechnung

Wie Mieteinkünfte besteuert werden

Wer als Privatperson eine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Steuerpflichtig ist nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Zu den Einnahmen zählen die Kaltmiete und die vom Mieter gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen; die tatsächlich angefallenen umlagefähigen Kosten stehen ihnen als Werbungskosten gegenüber.

Das Ergebnis wird mit den übrigen Einkünften zusammengerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Ein Überschuss erhöht also die Steuerlast, ein Verlust kann sie mindern. Die Angaben erfolgen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V.

Typische Werbungskosten

Bei Eigentumswohnungen gilt eine Besonderheit: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Wie Sie das Hausgeld deshalb aufteilen, zeigt der Ratgeber Hausgeld steuerlich absetzbar mit Rechenbeispiel; die Prüfung von Rücklage und WEG-Unterlagen beschreibt Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

• Schuldzinsen für ein Darlehen, soweit es der vermieteten Immobilie zugeordnet ist (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG) – nicht dagegen die Tilgung
• Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil und gegebenenfalls auf gesondert erworbene Einrichtungsgegenstände
• Erhaltungsaufwand wie Reparaturen und Instandhaltung, soweit keine Herstellungs- oder anschaffungsnahen Kosten vorliegen
• nicht umlagefähige Kosten wie WEG-Verwaltung, Kontoführung oder Steuerberatung für die Vermietung
• Grundsteuer, Versicherungen und weitere Betriebskosten, auch wenn sie auf den Mieter umgelegt werden – die Umlage zählt dann zu den Einnahmen
• Fahrten zum Objekt und weitere objektbezogene Kosten im zulässigen Umfang

Die Abschreibung im Überblick

Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die gesetzlich typisierte oder nachgewiesene Nutzungsdauer. Bei Wohngebäuden im Privatvermögen beträgt der lineare Satz nach § 7 Abs. 4 EStG je nach Fertigstellungsjahr 2, 2,5 oder 3 Prozent pro Jahr. Für neue Wohngebäude kommen unter Voraussetzungen die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht. Sätze, Voraussetzungen und Rechenbeispiele stehen im Ratgeber AfA berechnen.

Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Deshalb muss der Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden. Diese Aufteilung bestimmt die Höhe der jährlichen AfA über Jahrzehnte und sollte nachvollziehbar dokumentiert werden; das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, an die Gerichte aber nicht gebunden sind.

Renovieren nach dem Kauf: die 15-Prozent-Grenze

Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), gelten sie in der Regel als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA und wirken über viele Jahre.

Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten bleiben außen vor. Wer kurz nach dem Kauf größere Maßnahmen plant, sollte Umfang und Zeitpunkt vorab steuerlich prüfen lassen, weil eine Überschreitung der Grenze rückwirkend für alle Maßnahmen im Dreijahreszeitraum gelten kann.

Größere Erhaltungsaufwendungen verteilen

Größere Erhaltungsaufwendungen an Wohngebäuden im Privatvermögen dürfen auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Das kann sinnvoll sein, wenn ein hoher Aufwand in einem einzelnen Jahr sonst teilweise in einen Bereich mit niedrigem Steuersatz fallen würde. Ob sich die Verteilung lohnt, hängt von Ihrer Einkommensentwicklung ab.

Verluste und verbilligte Vermietung

Ein Verlust aus Vermietung wird grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften desselben Jahres verrechnet; nicht ausgeglichene Verluste können nach den Regeln des § 10d EStG zurück- oder vorgetragen werden. Voraussetzung ist, dass eine Absicht besteht, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung wird diese Absicht grundsätzlich unterstellt.

Vermieten Sie an Angehörige oder unter Marktniveau, gelten besondere Grenzen: Beträgt die Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; beträgt sie mindestens 66 Prozent, gilt sie als vollständig entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG). Im Bereich dazwischen ist eine Prognose über den Totalüberschuss maßgeblich.

Rechenbeispiel: Cashflow vor und nach Steuern

Die Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung und ersetzen keine Steuerberechnung. Eine Wohnung im Bestand kostet 250.000 Euro, mit Nebenkosten 275.000 Euro. Davon werden 75 Prozent dem Gebäude zugeordnet und mit 2 Prozent abgeschrieben, das sind 4.125 Euro AfA pro Jahr. Die Jahreskaltmiete beträgt 12.000 Euro, laufende nicht umlagefähige Kosten von 1.800 Euro werden vereinfachend als sofort abziehbar angenommen. Finanziert werden 225.000 Euro zu 3,8 Prozent Sollzins mit 2 Prozent Tilgung; im ersten Jahr fallen rund 8.470 Euro Zinsen an.

Steuerlich ergibt sich ein Verlust von rund 2.400 Euro (12.000 minus 8.470 minus 4.125 minus 1.800). Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 35 Prozent mindert das die Steuer um rund 840 Euro. Der Cashflow vor Steuern liegt in diesem Beispiel bei minus 2.850 Euro im Jahr, nach Steuern bei rund minus 2.010 Euro. Der Steuereffekt verringert die Unterdeckung also, beseitigt sie aber nicht.

Weiterlesen: Cashflow vor Steuern im Mietrendite-Rechner ermitteln

Verkauf und Spekulationsfrist

Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen mehr als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht steuerpflichtig (§ 23 EStG). Bei einem früheren Verkauf wird der Gewinn besteuert; die in Anspruch genommenen Abschreibungen mindern dabei die Anschaffungskosten und erhöhen so den Gewinn.

Ein Gesetzentwurf, der die Steuerfreiheit nach zehn Jahren abschaffen wollte (BT-Drucksache 21/6637), wurde vom Finanzausschuss des Bundestages zur Ablehnung empfohlen (BT-Drucksache 21/7081). Stand Oktober 2026 gilt die Zehnjahresfrist unverändert. Bei vielen Verkäufen in kurzer Zeit kann zudem ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, der andere Regeln auslöst. Fristberechnung, Ausnahmen und ein Rechenbeispiel mit AfA-Rückrechnung stehen im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.

Weiterlesen: Spekulationsfrist bei Immobilien: Frist, Ausnahmen, Rechenbeispiel

Warum der Cashflow trotzdem zählt

Ein steuerlicher Verlust mindert unter bestimmten Voraussetzungen die Steuerlast, bedeutet aber regelmäßig, dass vorher wirtschaftlicher Aufwand entstanden ist. Der Rückfluss ist nur ein Anteil des Aufwands und hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab. Die AfA ist dabei eine Besonderheit: Sie mindert die Steuer, ohne dass im selben Jahr Geld abfließt – dafür wurde das Geld beim Kauf bereits ausgegeben.

Vergleichen Sie deshalb mindestens drei Ebenen: den Cashflow vor Steuern, die voraussichtliche Steuerwirkung und den Cashflow nach Steuern. Tilgung verbessert zwar die Vermögensposition, ist aber keine laufende Ausgabe, die wie Zinsen steuerlich abgezogen wird.

Wann fachliche Prüfung besonders wichtig ist

• Kaufpreisaufteilung mit ungewöhnlich hohem Gebäudeanteil
• umfangreiche Renovierung kurz nach Erwerb
• möblierte Vermietung oder mehrere gesonderte Wirtschaftsgüter
• Sonderabschreibung, Denkmalschutz oder verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer
• Verkauf, Übertragung oder gemischte private und vermietete Nutzung
• Vermietung an Angehörige oder deutlich unter der ortsüblichen Miete

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 21 EStG – Vermietung und Verpachtung
• Bundesministerium der Justiz: § 9 EStG – Werbungskosten
• Bundesministerium der Justiz: § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
• Bundesministerium der Justiz: § 6 EStG – Bewertung (anschaffungsnahe Herstellungskosten, Abs. 1 Nr. 1a)
• Bundesministerium der Justiz: § 82b EStDV – Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden
• Bundesministerium der Justiz: § 10d EStG – Verlustabzug
• Bundesministerium der Justiz: § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 – Erhaltungsrücklage und Werbungskosten
• Bundesministerium der Finanzen: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises
• Deutscher Bundestag: Drucksache 21/7081 – Beschlussempfehlung des Finanzausschusses zu 21/6637