Die Bausteine des Annuitätendarlehens
Die Rate setzt sich zu Beginn aus Sollzins und anfänglicher Tilgung zusammen. Während der Laufzeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt, solange der Zinssatz festgeschrieben ist. Eine niedrige Tilgung entlastet den Start-Cashflow, hinterlässt aber eine höhere Restschuld.
Für Kapitalanlagen zählen daneben bereitstellungsfreie Zeit, Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und die Möglichkeit, das Darlehen auf ein anderes Objekt zu übertragen.
Was Banken typischerweise prüfen
- regelmäßiges Einkommen, bestehende Verpflichtungen und Lebenshaltungskosten
- Eigenkapital und frei verfügbare Liquiditätsreserve
- Kaufpreis, Beleihungswert, Zustand und Vermietbarkeit des Objekts
- Miethöhe, Mietvertrag und marktübliche Vergleichsmiete
- Kredithistorie und Qualität der eingereichten Unterlagen
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Eine längere Zinsbindung schafft Planungssicherheit, kann jedoch anfangs teurer sein. Entscheidend ist nicht die Zinsprognose, sondern ob die Restschuld am Ende der Bindung auch bei ungünstigeren Konditionen tragbar wäre.
Ein Stress-Test mit höherem Anschlusszins und unveränderter Miete zeigt, wie viel Sicherheit die gewählte Tilgung tatsächlich schafft.
Unterlagen für den Vergleich
- Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung und aktuelle Fotos
- Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Energieausweis
- Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung und Mietkonto
- Wirtschaftsplan, Protokolle und Rücklagenstand bei Eigentumswohnungen
- Einkommens-, Vermögens- und Verpflichtungsnachweise