Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger richtig strukturieren

Die Bausteine des Annuitätendarlehens

Die meisten Immobilienkredite sind Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Sie ergibt sich vereinfacht aus Darlehensbetrag mal Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Zu Beginn besteht die Rate überwiegend aus Zinsen; mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer.

Der Sollzins ist der vereinbarte Zinssatz für das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich bestimmte Kosten und den Effekt der monatlichen Zahlung und eignet sich deshalb besser für den Vergleich. Für Kapitalanleger zählen daneben bereitstellungsfreie Zeit, Sondertilgungsrechte, die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels und gegebenenfalls ein Objekttausch.

Wie stark die Tilgung wirkt: ein Rechenbeispiel

Die folgenden Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung. Ein Darlehen über 225.000 Euro wird zu 3,8 Prozent Sollzins mit zehn Jahren Zinsbindung abgeschlossen. Verglichen werden drei anfängliche Tilgungssätze; für die Anschlussfinanzierung wird ein höherer Zins von 5,5 Prozent unterstellt und der ursprüngliche Tilgungssatz auf die Restschuld beibehalten.

• 1 Prozent Tilgung: Rate rund 900 Euro, Restschuld nach zehn Jahren rund 197.700 Euro, Rate in der Anschlussfinanzierung rund 1.071 Euro.
• 2 Prozent Tilgung: Rate rund 1.088 Euro, Restschuld nach zehn Jahren rund 170.400 Euro, Rate in der Anschlussfinanzierung rund 1.065 Euro.
• 3 Prozent Tilgung: Rate rund 1.275 Euro, Restschuld nach zehn Jahren rund 143.000 Euro, Rate in der Anschlussfinanzierung rund 1.013 Euro.

Was das Beispiel zeigt

Mit 1 Prozent Tilgung ist die Startrate am niedrigsten. Nach zehn Jahren sind aber erst gut 12 Prozent des Darlehens getilgt, und ein höherer Anschlusszins erhöht die Rate in diesem Beispiel um fast ein Fünftel. Mit 3 Prozent Tilgung ist der Start teurer, dafür sinkt die Rate selbst bei höherem Anschlusszins.

Eine niedrige Tilgung wird oft mit dem Steuervorteil begründet, weil Zinsen als Werbungskosten abziehbar sind, die Tilgung dagegen nicht. Die Steuerersparnis gleicht aber nur einen Teil der Zinsen aus. Wer bewusst niedrig tilgt, sollte die Differenz zur höheren Tilgung verlässlich an anderer Stelle zurücklegen – sonst verschiebt er das Risiko nur in die Zukunft.

Zinsbindung, Kündigungsrecht und Anschlussfinanzierung

Eine längere Zinsbindung schafft Planungssicherheit, ist aber häufig mit einem Zinsaufschlag verbunden. Entscheidend ist nicht die Zinsprognose, sondern ob die Restschuld am Ende der Bindung auch bei ungünstigeren Konditionen tragbar wäre. Bei Bindungen über zehn Jahre haben Darlehensnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens kann mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Für die Anschlussfinanzierung gibt es drei Wege: eine Verlängerung bei der bisherigen Bank (Prolongation), einen Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung) oder ein Forward-Darlehen, das sich die Konditionen schon vor Ablauf der Bindung sichert und dafür in der Regel einen Aufschlag verlangt. Wer vor Ablauf der Zinsbindung ohne gesetzliches oder vertragliches Kündigungsrecht ablösen will, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen (§ 502 BGB).

Eigenkapital, Nebenkosten und Beleihungsauslauf

Wie viel Eigenkapital Sie einsetzen, beeinflusst nicht nur die Darlehenshöhe, sondern auch den Zins. Banken setzen ihr Angebot ins Verhältnis zum Beleihungswert, den sie selbst und meist vorsichtiger als den Kaufpreis ermitteln. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger fallen die Konditionen in der Regel aus.

Für die Erwerbsnebenkosten setzen Banken häufig eigenes Geld voraus, weil ihnen kein Gegenwert in der Immobilie gegenübersteht. Gleichzeitig sollte das Eigenkapital nicht vollständig in den Kauf fließen: Eine Reserve für Reparaturen, Leerstand und Sonderumlagen schützt davor, kurzfristig teure Zusatzkredite aufnehmen zu müssen.

Was Banken typischerweise prüfen

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist die Kreditwürdigkeitsprüfung gesetzlich vorgeschrieben (§ 505a BGB). Viele Banken setzen Mieteinnahmen dabei nur mit einem Abschlag an, um Leerstand und Kosten zu berücksichtigen. Wie hoch dieser Abschlag ist, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Wie die Bank auf eine sehr hohe Finanzierung reagiert, beschreibt der Ratgeber Kapitalanlage ohne Eigenkapital.

• regelmäßiges Einkommen, bestehende Verpflichtungen und Lebenshaltungskosten
• Eigenkapital und frei verfügbare Liquiditätsreserve
• Kaufpreis, Beleihungswert, Zustand und Vermietbarkeit des Objekts
• Miethöhe, Mietvertrag und marktübliche Vergleichsmiete
• Kredithistorie und Qualität der eingereichten Unterlagen

Angebote richtig vergleichen

1. Alle Angebote auf denselben Darlehensbetrag, dieselbe Zinsbindung und dieselbe anfängliche Tilgung anfragen.
2. Effektiven Jahreszins und Restschuld am Ende der Zinsbindung nebeneinanderstellen.
3. Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und bereitstellungsfreie Zeit vergleichen.
4. Auf Gebühren, Pflichtversicherungen oder Bausparverträge achten, die mit dem Darlehen verbunden sind.
5. Das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) nutzen, das die Bank vor Vertragsschluss aushändigen muss.

Finanzierung und Objekt zusammen denken

Die Finanzierung muss zum Objekt passen. Bei einem älteren Gebäude mit absehbarem Sanierungsbedarf ist eine flexible Struktur mit Sondertilgungsrechten und einer höheren Reserve wichtiger als der letzte Zehntelprozentpunkt beim Zins. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie Hausgeld und Erhaltungsrücklage kennen, bevor Sie die Rate festlegen – Hinweise dazu gibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Rechnen Sie die Rate immer zusammen mit Miete und Kosten im Mietrendite-Rechner durch. Ein Darlehen, das für sich genommen günstig wirkt, kann in der Gesamtrechnung eine dauerhafte Unterdeckung erzeugen.

Unterlagen für den Vergleich

• Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung und aktuelle Fotos
• Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Energieausweis
• Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung und Mietkonto
• Wirtschaftsplan, Protokolle und Rücklagenstand bei Eigentumswohnungen
• Einkommens-, Vermögens- und Verpflichtungsnachweise

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• Bundesministerium der Justiz: § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung
• Bundesministerium der Justiz: § 505a BGB – Kreditwürdigkeitsprüfung
• Bundesministerium der Justiz: Art. 247 § 1 EGBGB – Europäisches Standardisiertes Merkblatt
• Bundesministerium der Justiz: § 9 EStG – Werbungskosten
• Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen
• Deutsche Bundesbank: Einlagen- und Kreditzinssätze (MFI-Zinsstatistik)