Die erste Kapitalanlage-Immobilie kaufen: der Ablauf Schritt für Schritt

Bevor es losgeht: Was dieser Ablauf leisten soll

Viele Erstkäufer beginnen mit der Suche nach Inseraten und rechnen erst, wenn ein Objekt gefällt. Dann entscheidet oft die Sympathie für die Wohnung oder der Zeitdruck des Verkäufers. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge: Erst klären Sie, was Sie sich leisten können und wollen, dann suchen Sie gezielt und prüfen jedes Angebot nach denselben Regeln.

Grundbegriffe wie Mietrendite, Cashflow und Bankhebel erklärt die Übersicht Immobilien als Kapitalanlage. Hier geht es um den praktischen Weg zum ersten Kauf.

Schritt 1: Kassensturz und persönliche Belastungsgrenze

Erfassen Sie Nettoeinkommen, feste Ausgaben, bestehende Kredite und vorhandenes Vermögen. Daraus ergibt sich, welchen Betrag Sie monatlich dauerhaft zuschießen könnten, falls die Miete einmal ausfällt oder die Wohnung zunächst Unterdeckung erzeugt. Diese Zahl ist Ihre Belastungsgrenze – sie sollte auch dann noch tragbar sein, wenn sich Ihr Einkommen vorübergehend verringert.

Legen Sie außerdem fest, welcher Teil Ihres Vermögens als Eigenkapital in den Kauf fließen darf und welcher Betrag danach als Reserve unangetastet bleibt. Eine Faustregel für die Reserve gibt es nicht; sie sollte zu Objekt, Alter des Gebäudes und Ihrer übrigen finanziellen Lage passen.

Schritt 2: Finanzierungsrahmen mit der Bank klären

Ein frühes Gespräch mit einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler zeigt, welcher Darlehensbetrag grundsätzlich möglich ist und welche Unterlagen verlangt werden. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist die Bank gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen (§ 505a BGB). Ein grundsätzliches Okay ist allerdings noch keine Zusage für ein konkretes Objekt.

Bereiten Sie Einkommensnachweise, Kontoauszüge, eine Aufstellung bestehender Verpflichtungen und einen Eigenkapitalnachweis vor. Dann können Sie bei einem passenden Angebot schneller reagieren, ohne die Prüfung abzukürzen. Wie Zinsbindung, Tilgung und Anschlussrisiko zusammenhängen, erklärt der Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.

Schritt 3: Suchprofil und Zielregion festlegen

Definieren Sie Zielmieter, Wohnungsgröße, Baujahrkorridor, maximalen Gesamtaufwand inklusive Nebenkosten und Mindestanforderungen an Lage und Energiezustand. Ein schriftliches Profil verhindert, dass ein einzelnes attraktives Merkmal – ein schöner Balkon, ein niedriger Preis – die Wirtschaftlichkeit überdeckt.

Wählen Sie Regionen, die Sie kennen oder gut erreichen können. Eine Wohnung in Ihrer Nähe lässt sich leichter besichtigen, verwalten und bei Problemen schneller betreuen. Wie Sie Makro- und Mikrolage mit nachvollziehbaren Daten prüfen, zeigt die Standortanalyse.

Schritt 4: Angebote vorsortieren

Prüfen Sie jedes Exposé zunächst überschlägig: Kaufpreis je Quadratmeter im Vergleich zur Umgebung, Kaufpreisfaktor, belegbare Ist-Miete statt erhoffter Soll-Miete, Hausgeld und dessen nicht umlagefähiger Anteil. Mit dem Mietrendite-Rechner sehen Sie in wenigen Minuten, ob sich ein genauerer Blick lohnt.

Sortieren Sie konsequent aus, wenn die Rechnung nur mit optimistischen Annahmen aufgeht. Ein Angebot, das in der Vorprüfung durchfällt, wird durch eine schöne Besichtigung nicht wirtschaftlicher.

Schritt 5: Besichtigung

Bei der Besichtigung muss Ihnen der Verkäufer oder Makler den Energieausweis spätestens vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Achten Sie auf Feuchtigkeit, Risse, Zustand von Fenstern, Elektrik, Bad und Heizung sowie auf den Eindruck von Treppenhaus, Keller und Dach. Bei einer vermieteten Wohnung ist eine Besichtigung nur in Abstimmung mit den Mietern möglich; fragen Sie trotzdem danach.

Besuchen Sie die Umgebung zu unterschiedlichen Tageszeiten. Bei Zweifeln am baulichen Zustand kann eine Begutachtung durch eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen sinnvoll sein – die Kosten sind im Verhältnis zum Kaufpreis meist gering.

Schritt 6: Unterlagen anfordern und lesen

Fordern Sie vor jeder Preisverhandlung die vollständigen Unterlagen an: Grundbuchauszug, Mietvertrag mit Nachträgen, Mietkonto, letzte Betriebskostenabrechnung, Energieausweis und Baupläne. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht hinzu. Was in diesen WEG-Unterlagen steht und welche Warnsignale es gibt, erläutert der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Das Grundbuch kann nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO); in der Praxis stellt der Verkäufer oder der Notar einen aktuellen Auszug zur Verfügung. Fehlen wesentliche Unterlagen oder werden sie nur zögerlich herausgegeben, ist das selbst eine wichtige Information.

Schritt 7: Rechnen, verhandeln, reservieren

Mit den Unterlagen rechnen Sie das Objekt vollständig: Gesamtaufwand aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und absehbaren Maßnahmen, laufende Kosten, Finanzierung sowie ein Basis- und ein Stress-Szenario mit Leerstand und höherem Anschlusszins. Erst danach steht fest, welcher Preis für Sie tragbar ist.

Ist ein Makler beteiligt, gelten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher Regeln zur Teilung der Provision (§§ 656c und 656d BGB). Reservierungsvereinbarungen gegen Gebühr sollten Sie genau lesen; sie ersetzen keinen Kaufvertrag und verpflichten den Verkäufer in der Regel nicht zum Verkauf.

Schritt 8: Finanzierung abschließen

Holen Sie für das konkrete Objekt mehrere Angebote auf gleicher Grundlage ein: gleicher Darlehensbetrag, gleiche Zinsbindung, gleiche anfängliche Tilgung, vergleichbare Sondertilgungsrechte. Vor Vertragsschluss erhalten Sie das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS), das die wesentlichen Konditionen einheitlich darstellt. Achten Sie auf Bereitstellungszinsen, falls die Auszahlung später erfolgt.

Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist. Andernfalls schulden Sie den Kaufpreis, ohne ihn sicher bezahlen zu können.

Schritt 9: Kaufvertrag und Notartermin

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, soll der Notar Ihnen den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Auch beim Kauf von privat sollten Sie sich für den Entwurf ausreichend Zeit nehmen und Fragen vorab klären.

Prüfen Sie im Entwurf insbesondere: Kaufpreis und Fälligkeit, Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Löschung bestehender Belastungen, Übergabetermin, Regelungen zu Mietvertrag und Kaution, zu bereits beschlossenen Sonderumlagen und zu mitverkauften Gegenständen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet; eine eigene rechtliche Beratung kann bei komplexen Verträgen sinnvoll sein.

Schritt 10: Nach dem Notartermin bis zur Übergabe

Weiterlesen: Steuern und AfA verständlich erklärt

Typische Fehler beim ersten Kauf

• Die Reserve wird vollständig als Eigenkapital eingesetzt, sodass schon die erste Reparatur zum Problem wird.
• Die Kalkulation rechnet mit einer künftigen Wunschmiete statt mit der vertraglich vereinbarten Miete.
• Das Hausgeld wird vollständig als umlagefähig angesetzt, obwohl Verwaltung und Rücklage beim Eigentümer bleiben.
• Protokolle der Eigentümerversammlung werden nicht gelesen, weil der Notartermin drängt.
• Steuervorteile werden in den Vordergrund gestellt, obwohl das Objekt ohne sie nicht trägt.
• Ein Vertriebsangebot mit Komplettpaket wird ohne unabhängige Prüfung von Preis und Miete angenommen.

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 311b BGB – Verträge über Grundstücke
• Bundesministerium der Justiz: § 17 BeurkG – Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars
• Bundesministerium der Justiz: § 505a BGB – Kreditwürdigkeitsprüfung
• Bundesministerium der Justiz: Art. 247 § 1 EGBGB – Europäisches Standardisiertes Merkblatt
• Bundesministerium der Justiz: § 80 GEG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• Bundesministerium der Justiz: § 12 GBO – Grundbucheinsicht
• Bundesministerium der Justiz: §§ 656c, 656d BGB – Maklerprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
• Bundesministerium der Justiz: § 22 GrEStG – Unbedenklichkeitsbescheinigung