AfA für Immobilien berechnen: lineare, degressive und Sonder-AfA

Was die AfA ist und wer sie nutzen kann

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Die Anschaffungskosten des Gebäudes dürfen dabei nicht im Kaufjahr auf einmal abgezogen werden. Sie werden als Absetzung für Abnutzung über die gesetzlich angenommene Nutzungsdauer verteilt und mindern Jahr für Jahr die steuerpflichtigen Mieteinkünfte – ohne dass in diesen Jahren Geld abfließt.

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine AfA. Wird eine Wohnung teils selbst genutzt und teils vermietet, kann nur der vermietete Anteil abgeschrieben werden. Wie die AfA mit Zinsen, Erhaltungsaufwand und anderen Werbungskosten zusammenspielt, zeigt der Ratgeber Steuern und AfA bei vermieteten Immobilien.

Schritt 1: die Bemessungsgrundlage ermitteln

Ausgangspunkt sind die gesamten Anschaffungskosten: der Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb und eine eventuelle Maklerprovision. Wie hoch diese Posten je nach Bundesland ausfallen, steht im Ratgeber Kaufnebenkosten 2026 nach Bundesland. Kosten der Finanzierung, etwa für die Grundschuld, gehören nicht dazu; sie sind in der Regel sofort abziehbare Werbungskosten.

Mitgekauftes Inventar wie eine Einbauküche oder Möbel ist nicht Teil des Gebäudes und wird gesondert abgeschrieben. Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf werden ebenfalls zu Anschaffungskosten des Gebäudes, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie erhöhen dann die AfA-Basis, statt sofort abziehbar zu sein.

Schritt 2: Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufteilen

Weil nur das Gebäude abgeschrieben werden darf, müssen die Anschaffungskosten aufgeteilt werden. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung legt das Finanzamt nach der Rechtsprechung grundsätzlich zugrunde, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Fehlt sie oder erscheint sie unplausibel, wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt.

Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe mit Anleitung zur Verfügung, die den Bodenwert über den Bodenrichtwert und den Gebäudewert über ein typisiertes Sachwertverfahren schätzt. Bodenrichtwerte finden Sie über BORIS-D; was sie über eine Lage aussagen, beschreibt der Ratgeber Standortanalyse. Die Arbeitshilfe ist allerdings nicht verbindlich: Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 21.07.2020 (IX R 26/19) bildet sie die realen Verkehrswerte nicht zuverlässig ab, weil sie nur ein vereinfachtes Sachwertverfahren ohne regionalen Faktor nutzt. Selbst eine unplausible vertragliche Aufteilung darf das Finanzgericht nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzen; bei Streit über die Bewertung muss es in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen.

Gerade in Großstädten mit hohen Bodenwerten kann der Gebäudeanteil nach der Arbeitshilfe niedrig ausfallen. Eine realistische, begründete Aufteilung im Kaufvertrag – etwa gestützt auf ein Gutachten – kann deshalb sinnvoll sein. Eine bewusst überhöhte Gebäudequote hält einer Prüfung dagegen nicht stand.

Schritt 3: den richtigen linearen AfA-Satz wählen

Für Gebäude im Privatvermögen, die Wohnzwecken dienen, gilt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG. Entscheidend ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Jahr Ihres Kaufs. Eine 1995 fertiggestellte Wohnung wird also auch beim Kauf im Jahr 2026 mit 2 % abgeschrieben.

Im Jahr des Erwerbs gibt es die AfA nur zeitanteilig: Für jeden vollen Monat vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird sie um ein Zwölftel gekürzt (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Maßgeblich ist der im Vertrag vereinbarte Übergang, nicht der Tag der Beurkundung.

Lineare Gebäude-AfA im Privatvermögen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG; maßgeblich ist das Fertigstellungsjahr des Gebäudes.

Rechenbeispiel: lineare AfA für eine Bestandswohnung

Annahmen: Kaufpreis 300.000 Euro, Kaufnebenkosten 10 % (30.000 Euro), Anteil Grund und Boden 25 %, Fertigstellung des Gebäudes 1995, Übergang von Nutzen und Lasten am 1. Juli. Bodenanteil und Nebenkostenquote sind Beispielwerte; im Einzelfall ergeben sie sich aus Vertrag, Bodenrichtwert und tatsächlichen Rechnungen.

• Anschaffungskosten gesamt: 330.000 Euro
• Davon Gebäude (75 %): 247.500 Euro – das ist die AfA-Bemessungsgrundlage
• Jährliche AfA bei 2 %: 4.950 Euro, verteilt auf 50 Jahre
• Erwerbsjahr: sechs volle Monate vor dem Übergang, also 6/12 – AfA 2.475 Euro
• Wäre das Gebäude ab 2023 fertiggestellt worden, läge die AfA bei 3 %, also 7.425 Euro im vollen Jahr

Die Steuerwirkung richtig einordnen

Die AfA mindert nicht die Steuer selbst, sondern die Einkünfte. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 35 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer spart eine AfA von 4.950 Euro also rund 1.733 Euro Einkommensteuer im Jahr. Der persönliche Grenzsteuersatz hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab und kann deutlich höher oder niedriger liegen.

Wichtig für die Kalkulation: Die AfA ist ein Steuervorteil, aber kein Rückfluss von Kapital. Ein Objekt, das sich nur dank Abschreibung rechnet, trägt sich wirtschaftlich nicht. Wie sich Miete, Zins und Tilgung ohne Steuereffekt auswirken, lässt sich mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

Degressive AfA für neue Mietwohnungen

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde eine degressive AfA für Wohngebäude eingeführt (§ 7 Abs. 5a EStG). Statt gleicher Jahresbeträge können 5 % vom jeweiligen Restwert abgezogen werden. Voraussetzung ist, dass mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde – maßgeblich ist das Datum der Baubeginnsanzeige – oder dass ein Käufer das Gebäude bis zum Ende des Fertigstellungsjahres aufgrund eines in diesem Zeitraum geschlossenen Vertrags erwirbt. Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen und in der EU oder im EWR liegen.

Anders als bei der Sonder-AfA gibt es keine Baukostenobergrenze und keine besonderen Anforderungen an den Energiestandard. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig. Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung sind bei der degressiven AfA ausgeschlossen. Auch hier gilt die Zwölftelregelung im ersten Jahr.

• Annahmen: neue Wohnung, Kaufvertrag 2026 im Jahr der Fertigstellung, Gebäudeanteil 320.000 Euro, Übergang im Januar
• Jahr 1: 5 % von 320.000 Euro = 16.000 Euro
• Jahr 2: 5 % von 304.000 Euro = 15.200 Euro
• Jahr 3: 5 % von 288.800 Euro = 14.440 Euro
• Zum Vergleich linear mit 3 %: 9.600 Euro pro Jahr, nach drei Jahren 28.800 statt 45.640 Euro

Sonder-AfA nach § 7b für energieeffiziente Neubauten

Zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA können für neue Mietwohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren bis zu 5 % jährlich als Sonderabschreibung abgezogen werden (§ 7b EStG). Die Kombination mit der degressiven AfA ist ausdrücklich möglich. Die Bedingungen sind aber eng, und ein späterer Verstoß führt dazu, dass die Sonder-AfA rückwirkend gestrichen wird.

• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 (für den älteren Förderzeitraum: 1. September 2018 bis 31. Dezember 2021, mit anderen Grenzen)
• Gebäude erfüllt den Standard „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
• Baukostenobergrenze: Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung ohne Grund und Boden höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
• Bemessungsgrundlage: höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter, auch wenn die Kosten höher sind
• Kauf nur begünstigt, wenn er bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgt
• Entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken im Erwerbsjahr und in den folgenden neun Jahren; Ferienwohnungen und vorübergehende Beherbergung sind nicht begünstigt

So wirkt die Begrenzung der Bemessungsgrundlage

Annahmen: neue Wohnung mit 70 Quadratmetern, Bauantrag 2024, QNG-Nachweis liegt vor, Kauf im Fertigstellungsjahr, Anschaffungskosten des Gebäudeanteils 350.000 Euro, also 5.000 Euro je Quadratmeter. Die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro ist eingehalten. Die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist aber auf 70 × 4.000 = 280.000 Euro begrenzt. Die Sonder-AfA beträgt damit bis zu 14.000 Euro pro Jahr, über vier Jahre bis zu 56.000 Euro – zusätzlich zur regulären AfA, deren Bemessungsgrundlage nicht gedeckelt ist.

Für private Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelten die EU-Beihilferegeln (De-minimis-Verordnung) bei Bauanträgen ab 2023 nicht; sie sind nur bei land- und forstwirtschaftlichen, gewerblichen und selbständigen Einkünften zu beachten (§ 7b Abs. 5 EStG). Details regelt das Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums vom 21. Mai 2025 mit Checklisten.

Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten

Die gesetzlichen Sätze unterstellen eine Nutzungsdauer von 40, 50 oder rund 33 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer, kann die AfA nach dieser kürzeren Dauer bemessen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, § 11c EStDV). Das ist vor allem bei älteren Gebäuden mit erheblichem Sanierungsbedarf ein Thema.

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23.01.2024 (IX R 14/23) darf sich der Steuerpflichtige dafür jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist. Der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung genügt aber nicht; die Begründung muss sich auf den Zustand des konkreten Gebäudes stützen. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium sein strengeres Schreiben vom 22. Februar 2023 aufgehoben, das unter anderem bestimmte Gutachterqualifikationen verlangt hatte.

Rechenbeispiel: Weist ein Gutachten für das Gebäude aus dem Beispiel oben eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nach, steigt die jährliche AfA von 4.950 Euro auf 247.500 ÷ 30 = 8.250 Euro. Dem stehen die Kosten des Gutachtens gegenüber, und das Risiko, dass das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt, tragen Sie: Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen.

Sonderfälle und Folgen bei einem Verkauf

Für Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten gibt es erhöhte Absetzungen auf bestimmte Modernisierungskosten (§§ 7h, 7i EStG). Sie setzen voraus, dass die Maßnahmen vorab mit der zuständigen Behörde abgestimmt und von ihr bescheinigt werden, und sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Die in Anspruch genommene AfA mindert dabei die Anschaffungskosten und erhöht so den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Bei der Sonder-AfA nach § 7b kann ein Verkauf in den ersten zehn Jahren außerdem zur Rückgängigmachung führen, wenn der Gewinn nicht steuerpflichtig ist.

Typische Fehler

• Den Kaufpreis ohne Nebenkosten als Bemessungsgrundlage ansetzen
• Den Bodenanteil vergessen oder zu niedrig ansetzen, ohne das begründen zu können
• Das Kaufjahr statt des Fertigstellungsjahres für den AfA-Satz verwenden
• Die Zwölftelregelung im ersten Jahr übersehen
• Bei Neubauten die Fristen für Baubeginn, Bauantrag und Kauf im Fertigstellungsjahr nicht dokumentieren
• Die Kalkulation auf den Steuereffekt statt auf Miete und Cashflow stützen

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
• Bundesministerium der Justiz: § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
• Bundesministerium der Justiz: § 6 EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten (Abs. 1 Nr. 1a)
• Bundesministerium der Justiz: § 11c EStDV – Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden
• Bundesministerium der Justiz: § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte
• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: FAQ zur degressiven AfA
• Bundesfinanzministerium: Sonderabschreibung nach § 7b EStG, Anwendungsschreiben vom 21.05.2025
• Bundesfinanzministerium: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19 – Kaufpreisaufteilung
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23 – kürzere Nutzungsdauer
• Bundesfinanzministerium: Schreiben vom 01.12.2025 zur Aufhebung des Schreibens vom 22.02.2023
• BORIS-D: Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse