Eigentumswohnung als Kapitalanlage: was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Warum die Eigentumswohnung so oft die erste Kapitalanlage ist

Im Vergleich zu einem Mehrfamilienhaus ist der Kapitalbedarf geringer, die Zielgruppe der Mieter meist breit und das Objekt für Banken gut einzuschätzen. Das Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung – wird von einer Verwaltung für alle Eigentümer betreut.

Mehrere Wohnungen an unterschiedlichen Standorten können das Risiko zudem besser verteilen als ein einzelnes größeres Objekt. Diese Vorteile gelten aber nur, wenn Kaufpreis, Miete, Hausgeld und Zustand des Gebäudes zueinander passen.

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Die typischen Nachteile

• Abhängigkeit von Mehrheitsbeschlüssen der Eigentümergemeinschaft, etwa zu Sanierungen, Verwaltung oder Hausordnung
• laufendes Hausgeld, das nur teilweise auf Mieter umgelegt werden kann und bei Leerstand vollständig beim Eigentümer liegt
• Sonderumlagen, wenn die Erhaltungsrücklage für anstehende Maßnahmen nicht ausreicht
• kein alleiniger Einfluss auf Zustand und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums
• Konzentration von Vermögen auf ein Gebäude, eine Hausgemeinschaft und eine Mikrolage

Hausgeld: umlagefähig oder nicht?

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Eigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Seine Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den die Eigentümer jährlich beschließen. Für Ihre Rechnung als Vermieter zählt vor allem, welcher Teil davon als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden darf.

Umlagefähig sind grundsätzlich die in der Betriebskostenverordnung genannten Kosten, sofern der Mietvertrag das vorsieht – etwa Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Hausmeister, Allgemeinstrom und Gebäudeversicherung. Nicht umlagefähig sind nach der Verordnung insbesondere die Kosten der Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung. Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage tragen Sie selbst.

Ein vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Werten: Bei einem Hausgeld von 350 Euro im Monat, von dem laut Abrechnung 230 Euro umlagefähig sind, bleiben rund 120 Euro monatlich als nicht umlagefähige Kosten bei Ihnen. Steht die Wohnung leer, tragen Sie die vollen 350 Euro.

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Erhaltungsrücklage und Sonderumlage richtig einordnen

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht. Ob die Rücklage ausreicht, lässt sich nur im Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes sowie zu bereits absehbaren Maßnahmen beurteilen.

Seit der WEG-Reform muss die Verwaltung nach Ablauf jedes Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Rücklagen ausweist (§ 28 Abs. 4 WEG).

Reicht die Rücklage für eine beschlossene Maßnahme nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Wer sie zahlen muss, hängt unter anderem vom Zeitpunkt der Fälligkeit ab. Bereits beschlossene oder absehbare Umlagen sollten deshalb vor dem Notartermin bekannt sein und im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.

Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen

1. Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan: Was ist Sondereigentum, welche Sondernutzungsrechte gibt es, wie werden Kosten verteilt, gibt es Vermietungsbeschränkungen?
2. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre und die Beschluss-Sammlung: Wiederkehrende Themen wie Feuchtigkeit, Dach, Heizung oder Streit unter Eigentümern sind Warnsignale.
3. Aktueller Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen: Höhe und Aufteilung des Hausgeldes, Nachzahlungen, Rückstände.
4. Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage.
5. Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorzulegen ist, sowie Informationen zu Heizungsart und absehbaren energetischen Maßnahmen.
6. Grundbuchauszug mit Lasten und Beschränkungen in Abteilung II und Grundpfandrechten in Abteilung III.

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Vermietete Wohnung kaufen: was Sie übernehmen

Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht. Nach § 566 BGB treten Sie als Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein – mit der vereinbarten Miete, den Nebenkostenregelungen und der Mietsicherheit. Lassen Sie sich Mietvertrag, Nachträge, Mietkonto, die letzte Betriebskostenabrechnung und den Nachweis der Kaution vorlegen.

Prüfen Sie, wie die aktuelle Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht. Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind durch die Kappungsgrenze nach § 558 BGB begrenzt. In Gebieten, die das Land als angespannt ausgewiesen hat, begrenzt die Mietpreisbremse zudem die Miete bei Neuvermietung; sie wurde bis Ende 2029 verlängert. Eine Kalkulation, die kurz nach dem Kauf mit einer deutlich höheren Miete rechnet, sollte deshalb rechtlich geprüft werden.

Wer später selbst einziehen möchte, braucht ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf und muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Wurde die Wohnung erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die in ausgewiesenen Gebieten durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein kann (§ 577a BGB).

Kaufpreis und Kaufnebenkosten realistisch ansetzen

Zum Kaufpreis kommen die Grunderwerbsteuer, deren Satz je nach Bundesland derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, sowie Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Beim Kauf einer Wohnung durch Verbraucher gelten für die Maklerprovision die Regeln zur hälftigen Teilung nach §§ 656a ff. BGB.

Der Anteil an der Erhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können gesondert ausgewiesen werden, wenn der angesetzte Wert realistisch ist. Die Steuersätze aller Länder und die übrigen Erwerbskosten zeigt der Ratgeber Kaufnebenkosten 2026.

Viele Banken erwarten, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer auch diese finanziert, erhöht Zinslast und Risiko – unabhängig davon sollte nach dem Kauf eine freie Liquiditätsreserve bleiben.

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Steuerliche Besonderheiten der vermieteten Eigentumswohnung

• Abschreibung: Abschreibbar ist der Gebäudeanteil, nicht der anteilige Grund und Boden. Der lineare AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG hängt vor allem vom Fertigstellungsjahr ab; für neue Wohngebäude kann unter engen Voraussetzungen die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommen. Wie die Rechnung im Einzelnen aussieht, erklärt der Ratgeber AfA berechnen.
• Hausgeld: Die nicht umlagefähigen Anteile können als Werbungskosten zählen. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) jedoch erst dann abziehbar, wenn die Gemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen tatsächlich ausgibt.
• Renovierung nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie in der Regel als anschaffungsnahe Herstellungskosten nur über die AfA berücksichtigt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
• Verkauf: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn bei einer vermieteten Wohnung nach § 23 EStG grundsätzlich nicht steuerpflichtig. Stand Oktober 2026 gilt diese Frist unverändert; politische Änderungsvorschläge sollten Sie dennoch im Blick behalten.

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Neubau oder Bestand?

Eine Neubauwohnung bringt in den ersten Jahren meist weniger Erhaltungsaufwand und einen aktuellen energetischen Standard, ist aber häufig teurer je Quadratmeter. Beim Kauf vom Bauträger kommen Fertigstellungs- und Gewährleistungsfragen hinzu, und eine Eigentümergemeinschaft ohne Historie lässt sich schwerer einschätzen.

Im Bestand können Sie Protokolle, Abrechnungen und Rücklagenentwicklung über Jahre nachvollziehen. Dafür sind Sanierungsbedarf an Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung wahrscheinlicher. Entscheidend ist in beiden Fällen nicht das Baujahr allein, sondern ob absehbare Kosten in Kaufpreis und Rechnung enthalten sind.

Prüfreihenfolge vor dem Notartermin

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Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
• Bundesministerium der Justiz: § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
• Bundesministerium der Justiz: § 1 Betriebskostenverordnung
• Bundesministerium der Justiz: § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• Bundesministerium der Justiz: § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• Bundesministerium der Justiz: § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 – Erhaltungsrücklage und Werbungskosten
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 – Instandhaltungsrückstellung und Grunderwerbsteuer