Kaufnebenkosten 2026: Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Makler

Was zu den Kaufnebenkosten gehört

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Drei Blöcke gibt es praktisch immer oder häufig: die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuchamt sowie – wenn ein Makler beteiligt ist – die Maklerprovision. Hinzu kommen je nach Fall Kosten für ein Wertgutachten, eine Bauzustandsprüfung oder die Bereitstellung des Darlehens.

Für die Planung sind die Nebenkosten aus zwei Gründen wichtig. Erstens erhöhen sie den Kapitalbedarf und damit entweder das Eigenkapital oder den Kredit. Zweitens fließen sie in jede Renditerechnung ein: Wer die Mietrendite nur auf den Kaufpreis bezieht, rechnet sich das Objekt schöner, als es ist. Der Ablauf, in dem diese Kosten anfallen, ist im Ratgeber zur ersten Kapitalanlage-Immobilie beschrieben.

Grunderwerbsteuer 2026 in allen 16 Bundesländern

Seit 2006 dürfen die Länder den Steuersatz der Grunderwerbsteuer selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Wo ein Land keinen eigenen Satz bestimmt, gilt der Bundessatz von 3,5 % nach § 11 Abs. 1 GrEStG; das ist derzeit nur in Bayern der Fall. Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG).

Die jüngsten Änderungen: Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 % angehoben, Thüringen hat ihn zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt, Hamburg und Sachsen haben zum 1. Januar 2023 auf 5,5 % erhöht. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt, an dem der Kaufvertrag wirksam wird – nicht der Tag der Eigentumsumschreibung. Die Sätze in der Tabelle haben wir am 3. Oktober 2026 geprüft.

Wovon die Grunderwerbsteuer berechnet wird

Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), beim Kauf also in erster Linie der Kaufpreis einschließlich vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Möbel oder eine nicht fest eingebaute Küche gehören nicht zum Grundstück. Weist der Vertrag dafür einen realistischen, gesondert vereinbarten Betrag aus, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Rest berechnet. Überhöhte Inventarwerte kann das Finanzamt beanstanden.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung mindert der Anteil an der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft die Bemessungsgrundlage nicht. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden (Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Steuern gilt das für Notarverträge nach dem 20. Mai 2021. Was eine Wohnung sonst ausmacht – Teilungserklärung, Protokolle, Rücklage –, beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Wer ein Grundstück und den Bau des Hauses vom selben Anbieter oder in einem abgestimmten Vertragsgeflecht erwirbt, zahlt die Steuer unter Umständen auch auf die Baukosten (sogenanntes einheitliches Vertragswerk). Das betrifft vor allem Neubau-Angebote von Bauträgern und sollte vor der Unterschrift geprüft werden.

Fälligkeit und Befreiungen

Das Notariat zeigt den Kauf dem Finanzamt an, das daraufhin einen Steuerbescheid schickt. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht eintragen soll (§ 22 GrEStG). Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam; im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer.

§ 3 GrEStG nennt Ausnahmen, unter anderem Erwerbe mit einer Gegenleistung bis 2.500 Euro, Schenkungen und Erbschaften sowie Käufe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern und zwischen Verwandten in gerader Linie, etwa von den Eltern. Für den typischen Kauf einer vermieteten Wohnung vom Fremden greift keine Befreiung.

Notar- und Grundbuchkosten

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die Notargebühren und die Gebühren des Grundbuchamts sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert, im Regelfall dem Kaufpreis. Rabatte sind nicht zulässig; Unterschiede zwischen Notariaten entstehen höchstens durch den Umfang der Tätigkeiten und die Auslagen.

• Notar: Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug (zum Beispiel Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen) und Betreuung (etwa Fälligkeitsmitteilung)
• Grundbuchamt: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Umschreibung des Eigentums und Löschung der Vormerkung
• Bei Finanzierung zusätzlich: Beurkundung und Eintragung der Grundschuld für die Bank

Mit welchem Anteil Sie für Notar und Grundbuch planen können

In Ratgebern und Bankunterlagen werden für Notar und Grundbuch zusammen häufig etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises genannt. Das ist ein Erfahrungswert, kein gesetzlicher Satz: Weil die Gebührentabelle degressiv ist, fällt der Anteil bei höheren Preisen eher geringer aus, eine hohe Grundschuld erhöht ihn. In unserem Rechenbeispiel und im Rechner ist 1,5 % deshalb ausdrücklich als Annahme gekennzeichnet.

Maklerprovision: Was Käufer zahlen müssen

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gelten aber seit Dezember 2020 Regeln zur Teilung: Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Makler, darf er von beiden nur gleich hohe Provisionen verlangen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens zur Hälfte verpflichtet werden – und erst zahlen müssen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB).

Rechenbeispiel: dieselbe Wohnung in drei Ländern

Annahmen: Kaufpreis 300.000 Euro, kein gesondert ausgewiesenes Inventar, Notar und Grundbuch pauschal 1,5 % (4.500 Euro) und eine Käuferprovision von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer (10.710 Euro). Die Provision ist eine Beispielannahme; der tatsächliche Satz hängt vom Maklervertrag ab.

• Bayern (3,5 %): Grunderwerbsteuer 10.500 Euro, Nebenkosten insgesamt 25.710 Euro oder 8,57 % des Kaufpreises
• Hamburg, Bremen oder Sachsen (5,5 %): Grunderwerbsteuer 16.500 Euro, insgesamt 31.710 Euro oder 10,57 %
• Nordrhein-Westfalen (6,5 %): Grunderwerbsteuer 19.500 Euro, insgesamt 34.710 Euro oder 11,57 %
• Ohne Makler sinken die Nebenkosten im Beispiel auf 15.000 Euro (5,0 %) in Bayern und 24.000 Euro (8,0 %) in Nordrhein-Westfalen

Kaufnebenkosten-Rechner

Wählen Sie das Bundesland und tragen Sie Kaufpreis, eventuelles Inventar und Ihre Annahmen für Notar, Grundbuch und Makler ein. Der Rechner nutzt die Steuersätze aus der Tabelle oben und rundet die Grunderwerbsteuer auf volle Euro ab. Das Ergebnis ist eine Schätzung, keine verbindliche Kostenaufstellung.

Nebenkosten finanzieren oder aus Eigenkapital zahlen?

Viele Banken erwarten, dass mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden, weil sie keinen Gegenwert in der Immobilie haben, der bei einem Verkauf wieder erlöst würde. Finanzierungen über 100 % des Kaufpreises sind möglich, kosten aber meist einen Zinsaufschlag und erhöhen das Risiko, bei sinkenden Preisen mehr Schulden als Immobilienwert zu haben. Die Folgen rechnet der Ratgeber Kapitalanlage ohne Eigenkapital durch; wie Banken Angebote kalkulieren, steht unter Immobilienfinanzierung.

Wie Nebenkosten steuerlich behandelt werden

Bei einer vermieteten Immobilie gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb und eine Maklerprovision zu den Anschaffungskosten. Sie werden im Verhältnis von Gebäude zu Grund und Boden aufgeteilt. Der Gebäudeanteil wird zusammen mit dem Kaufpreisanteil über die Nutzungsdauer abgeschrieben; der Bodenanteil ist nicht abschreibbar. Wie das konkret funktioniert, zeigt der Ratgeber AfA berechnen.

Anders sind Kosten zu behandeln, die mit dem Darlehen zusammenhängen, etwa für Beurkundung und Eintragung der Grundschuld: Sie sind Finanzierungskosten und können bei vermieteten Objekten grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Werbungskosten angesetzt werden. Einen Überblick über weitere Werbungskosten bietet der Ratgeber Steuern und AfA.

Wo sich wirklich sparen lässt – und wo nicht

• Grunderwerbsteuer und Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt; Spielraum besteht nur über die Bemessungsgrundlage, etwa durch realistisch ausgewiesenes Inventar.
• Die Maklerprovision ist verhandelbar, und manche Objekte werden ohne Makler angeboten.
• Ein günstigeres Bundesland ist kein Argument für sich: Lage, Miete und Objektzustand wiegen über die Haltedauer schwerer als einige Prozentpunkte Steuer.

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: Art. 105 GG – Gesetzgebungskompetenz der Länder für den Steuersatz
• Bundesministerium der Justiz: § 11 GrEStG – Steuersatz, Abrundung
• Bundesministerium der Justiz: § 8 GrEStG – Bemessungsgrundlage
• Bundesministerium der Justiz: § 9 GrEStG – Gegenleistung
• Bundesministerium der Justiz: § 3 GrEStG – Ausnahmen von der Besteuerung
• Bundesministerium der Justiz: § 15 GrEStG – Fälligkeit
• Bundesministerium der Justiz: § 22 GrEStG – Unbedenklichkeitsbescheinigung
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 – Instandhaltungsrückstellung
• Bundesministerium der Justiz: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• Bundesministerium der Justiz: §§ 656a–656d BGB – Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien
• Bremen: Gesetzblatt Nr. 9 vom 05.02.2025 – Anhebung auf 5,5 % zum 01.07.2025
• Bayerisches Landesamt für Steuern: Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer (Inventar, Rücklage, Steuersatz)