Den Standort einer Kapitalanlage-Immobilie systematisch prüfen

Warum der Standort so viel Gewicht hat

Gebäude lassen sich sanieren, Grundrisse verändern und Mietverträge neu abschließen – die Lage bleibt. Sie bestimmt, wie schnell sich eine Wohnung wieder vermieten lässt, welche Miete erzielbar ist und wie groß der Kreis möglicher Käufer bei einem späteren Verkauf ist. Fehler bei der Standortwahl lassen sich deshalb kaum korrigieren.

Eine Standortanalyse für eine Kapitalanlage stellt andere Fragen als die Suche nach dem eigenen Zuhause. Entscheidend ist nicht, wo Sie selbst gern wohnen würden, sondern ob es für die konkrete Wohnung dauerhaft genügend zahlungsfähige Mieter gibt.

Makrolage: der wirtschaftliche Rahmen

Belastbare Daten liefern amtliche Quellen: Die Ergebnisse des Zensus 2022 enthalten unter anderem Angaben zu Wohnungsbestand und Leerstand auf Gemeindeebene. Die Bundesagentur für Arbeit veröffentlicht regionale Arbeitsmarktstatistiken, und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beobachtet Wohnungs- und Immobilienmärkte regional. Achten Sie bei jeder Zahl auf Stichtag und räumlichen Zuschnitt.

• Bevölkerungsentwicklung und Haushaltsstruktur, insbesondere die Zahl kleiner Haushalte
• Beschäftigung, Branchenmix und Abhängigkeit von einzelnen großen Arbeitgebern
• Hochschulen, Kliniken, Behörden und überregionale Verkehrsanbindung
• Bautätigkeit, geplante Neubaugebiete und Wohnungsleerstand
• Miet- und Kaufpreisentwicklung in vergleichbaren Segmenten über mehrere Jahre

Mikrolage: Nachfrage im direkten Umfeld

Prüfen Sie Gehzeiten zu ÖPNV, Einkauf, Schulen, Kitas und medizinischer Versorgung. Lärm von Straßen, Bahnlinien oder Gewerbe, die Parkplatzsituation, das Sicherheitsempfinden und das Erscheinungsbild der Nachbarschaft können innerhalb weniger Straßen stark variieren. Ein Rundgang zu unterschiedlichen Tageszeiten – morgens, abends und am Wochenende – zeigt mehr als jede Karte.

Die passende Objektgröße hängt von der lokalen Zielgruppe ab. Ein Mikroapartment in einer Hochschulstadt folgt anderen Nachfragetreibern als eine familiengerechte Wohnung am Stadtrand. Fragen Sie, wer in dieser Lage typischerweise mietet und ob die Wohnung zu diesem Bedarf passt.

Mietniveau belastbar ermitteln

Angebotsmieten aus Immobilienportalen zeigen, was Vermieter verlangen, nicht unbedingt, was Mieter zahlen. Aussagekräftiger ist der Mietspiegel der Gemeinde, sofern es einen gibt. Ein einfacher Mietspiegel wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern erstellt oder anerkannt (§ 558c BGB); ein qualifizierter Mietspiegel muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein und hat im Streit um Mieterhöhungen besonderes Gewicht (§ 558d BGB).

Prüfen Sie außerdem, ob die Gemeinde in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Dann begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Neuvermietung, und die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen kann niedriger sein. Eine Kalkulation, die eine deutlich höhere Neuvermietungsmiete unterstellt, sollte in solchen Gebieten besonders kritisch geprüft werden. Wie sich die Miete auf Rendite und Cashflow auswirkt, zeigt der Mietrendite-Rechner.

Kaufpreise mit amtlichen Daten einordnen

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte führen Kaufpreissammlungen und ermitteln daraus Bodenrichtwerte und weitere Daten für den Grundstücksmarkt (§§ 193, 195 BauGB). Bodenrichtwerte sind über das Portal BORIS-D bzw. die Portale der Länder frei einsehbar. Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen zudem Grundstücksmarktberichte mit durchschnittlichen Preisen für Eigentumswohnungen nach Baujahr und Lage.

Der Bodenrichtwert hilft auch bei der Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude, die für die steuerliche Abschreibung wichtig ist. Mehr dazu im Ratgeber Steuern und AfA.

Umweltrisiken und Lagebesonderheiten

Für Gebiete mit signifikantem Hochwasserrisiko erstellen die Länder Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten (§ 74 WHG). Ein Blick in diese Karten gehört zu jeder Standortprüfung, ebenso eine Frage nach Starkregenereignissen und Feuchtigkeitsschäden in der Vergangenheit. Für Altlasten führen die zuständigen Behörden Kataster, in die Sie je nach Land unter bestimmten Voraussetzungen Einblick erhalten können.

Prüfen Sie auch Bebauungspläne für das Umfeld: Eine geplante Straße, ein neues Gewerbegebiet oder eine Nachverdichtung können die Wohnqualität verändern – positiv wie negativ.

Entwicklung statt Momentaufnahme

Eine Kapitalanlage wird meist über viele Jahre gehalten. Deshalb zählt nicht nur, wie eine Lage heute dasteht, sondern wohin sie sich entwickelt. Hinweise geben Bevölkerungsvorausberechnungen der Statistischen Landesämter, geplante Infrastrukturprojekte, Ansiedlungen oder Schließungen großer Arbeitgeber und die Zahl genehmigter, aber noch nicht gebauter Wohnungen.

Seien Sie vorsichtig mit Lagen, die vor allem mit künftigen Projekten beworben werden. Verzögern sich diese oder fallen sie aus, bleibt die Nachfrage hinter den Erwartungen zurück.

Daten sauber vergleichen

1. Zielgruppe und konkrete Objektart vor der Datensuche festlegen.
2. Angebotsmieten von vereinbarten Mieten und Mietspiegelwerten unterscheiden.
3. Kaufpreise und Mieten auf denselben räumlichen Zuschnitt und dieselbe Objektart beziehen.
4. Mehrjährige Entwicklungen statt eines einzelnen Quartals betrachten.
5. Vor Ort zu verschiedenen Tageszeiten prüfen und lokale Fachleute wie Hausverwaltungen befragen.

Eine einfache Bewertungsmatrix

Um mehrere Standorte vergleichbar zu machen, hilft eine Matrix: Bewerten Sie jedes Kriterium auf einer Skala von 1 bis 5 und gewichten Sie es nach Ihrer Zielgruppe. Die Gewichtung ist eine persönliche Annahme und sollte vorab festgelegt werden, damit ein attraktives Einzelobjekt das Ergebnis nicht nachträglich verzerrt.

• Nachfrage: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, Leerstand
• Arbeitsmarkt: Beschäftigung, Branchenmix, Abhängigkeit von einzelnen Arbeitgebern
• Erreichbarkeit: ÖPNV, Straße, Wege zu Arbeitsplätzen und Hochschulen
• Nahversorgung und soziale Infrastruktur
• Wohnumfeld: Lärm, Grün, Sicherheit, Erscheinungsbild
• Risiken: Hochwasser, Altlasten, geplante Großprojekte
• Preisniveau: Kaufpreisfaktor im Vergleich zu ähnlichen Lagen

Warnsignale

• Die Rendite basiert auf einer deutlich über dem Markt liegenden Neuvermietungsmiete.
• Viele ähnliche Neubauprojekte treffen auf eine kleine Zielgruppe.
• Ein einzelner Arbeitgeber dominiert den lokalen Arbeitsmarkt.
• Kaufpreise sind stark gestiegen, ohne dass Mieten und Einkommen mitgezogen haben.
• Die Mikrolage wird nur mit Daten für die Stadt oder Metropolregion begründet.

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Statistisches Bundesamt: Ergebnisse des Zensus 2022
• Statistisches Bundesamt: Bau- und Immobilienpreisindex
• BBSR: Wohnungs- und Immobilienmarktbeobachtung
• Bundesagentur für Arbeit: Statistik
• BORIS-D: Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
• Bundesministerium der Justiz: §§ 193, 195 BauGB – Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung
• Bundesministerium der Justiz: §§ 558c, 558d BGB – Mietspiegel
• Bundesministerium der Justiz: § 74 WHG – Gefahrenkarten und Risikokarten