Spekulationsfrist bei Immobilien: wann der Verkauf steuerfrei ist

Was die Spekulationsfrist regelt

„Spekulationsfrist“ ist der umgangssprachliche Name für die Haltefrist bei privaten Veräußerungsgeschäften. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines grundstücksgleichen Rechts wie eines Erbbaurechts steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Gewinn zählt dann zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – nicht mit der Abgeltungsteuer.

Die Regel gilt nur für Immobilien im Privatvermögen. Gehört die Immobilie zu einem Betrieb oder einer gewerblich tätigen Gesellschaft, sind Gewinne unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Für Anlegerinnen und Anleger, die eine Wohnung vermieten, ist die Frist deshalb eine der wichtigsten steuerlichen Größen über die gesamte Haltedauer: Sie bestimmt, ab wann ein Verkauf ohne Einkommensteuer auf den Gewinn möglich ist. Wie Mieteinnahmen und Werbungskosten während der Haltedauer behandelt werden, erklärt der Ratgeber Steuern und AfA bei vermieteten Immobilien.

Aktueller Stand: Gesetzentwurf 21/6637

Am 23. Juni 2026 hat die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen den „Entwurf eines Gesetzes zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“ eingebracht (BT-Drucksache 21/6637). Er sieht vor, die Zehnjahresfrist für nicht selbst genutzte Immobilien zu streichen, sodass Veräußerungsgewinne unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Steuersatz besteuert würden. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum sollte bleiben, aber an eine Eigennutzung in den 36 Monaten vor dem Verkauf geknüpft werden. Das erwartete Mehraufkommen beziffert der Entwurf auf schätzungsweise 6 Milliarden Euro.

Der Bundestag hat den Entwurf am 25. Juni 2026 an die Ausschüsse überwiesen. Der federführende Finanzausschuss hat ihn am 8. Juli 2026 beraten und empfiehlt dem Bundestag, ihn abzulehnen – mit den Stimmen von CDU/CSU, AfD und SPD gegen die Stimmen von Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke (Beschlussempfehlung, BT-Drucksache 21/7081 vom 10. Juli 2026). Eine abschließende Abstimmung im Plenum haben wir bis zum 5. Oktober 2026 in den Bundestagsdokumenten nicht gefunden.

Für die Praxis heißt das: § 23 EStG gilt in der bisherigen Fassung, die Zehnjahresfrist und die Ausnahme für Eigennutzung bleiben unverändert. Verkaufsentscheidungen allein wegen des Entwurfs sind derzeit nicht angezeigt. Sollte sich die Rechtslage ändern, aktualisieren wir diesen Ratgeber.

So berechnen Sie die Zehnjahresfrist

Für den Beginn und das Ende der Frist kommt es auf die schuldrechtlichen Verträge an, also auf das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags beim Kauf und beim Verkauf. Der Übergang von Nutzen und Lasten, die Kaufpreiszahlung und die Eintragung im Grundbuch spielen für die Frist keine Rolle. Die Finanzverwaltung stellt beim Zeitpunkt der Anschaffung ausdrücklich auf den Abschluss des obligatorischen Vertrags ab (BMF-Schreiben vom 05.10.2000).

Gerechnet wird nach §§ 187 und 188 BGB: Der Tag des Kaufvertrags zählt nicht mit, die Frist endet mit Ablauf des Tages, der zehn Jahre später dieselbe Zahl trägt. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2026 beurkunden lassen, ohne dass der Gewinn steuerpflichtig ist. Ein Verkaufsvertrag am 15. März 2026 läge noch innerhalb der Frist. Weil ein einziger Tag entscheidet, sollte der Notartermin mit Puffer geplant werden.

Ein Gebäude, das innerhalb der Frist auf einem gekauften Grundstück errichtet, ausgebaut oder erweitert wird, wird in den Verkauf einbezogen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Die Frist läuft dabei ab dem Kauf des Grundstücks, nicht ab der Fertigstellung des Hauses. Bei Verträgen, die erst durch eine Genehmigung oder den Eintritt einer Bedingung wirksam werden, kann die Beurteilung abweichen – hier lohnt eine Prüfung vor dem Termin.

Ausnahme: selbst genutzte Immobilien

Vom Verkauf innerhalb der Frist ausgenommen sind Gebäude und Wohnungen, die entweder zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für die zweite Variante genügt nach dem Bundesfinanzhof ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt: Das mittlere Jahr muss vollständig selbst genutzt sein, im zweiten Vorjahr und im Verkaufsjahr reicht jeweils ein Tag (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Rechnerisch genügen also ein Jahr und zwei Tage.

Eine Vermietung im Verkaufsjahr nach Ende der zusammenhängenden Eigennutzung ist nach demselben Urteil unschädlich. Als eigene Wohnzwecke gelten auch eine Zweit- oder nicht vermietete Ferienwohnung, die Sie zeitweise selbst nutzen (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16), und die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld oder Kinderfreibeträge erhalten. Bewohnen daneben weitere Angehörige die Wohnung, die steuerlich nicht mehr zu berücksichtigen sind, entfällt die Ausnahme (BFH, Urteil vom 24.05.2022, IX R 28/21). Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung ist nach dem BFH ebenfalls von der Besteuerung ausgenommen (Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19).

Für eine vermietete Kapitalanlage greift die Ausnahme in der Regel nicht. Wer selbst einziehen möchte, um früher steuerfrei verkaufen zu können, muss eine Eigenbedarfskündigung mit allen mietrechtlichen Hürden durchsetzen und die Wohnung danach über drei Kalenderjahre selbst nutzen. Welche Rechte ein Mieter beim Kauf einer vermieteten Wohnung behält, beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Veräußerungsgewinn berechnen: Formel und AfA-Rückrechnung

Der Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten des Verkaufs andererseits (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler – welche Beträge das je nach Bundesland sind, zeigt der Ratgeber Kaufnebenkosten 2026. Spätere Herstellungskosten, etwa für einen Ausbau, erhöhen die Anschaffungskosten.

Entscheidend für Vermieter: Die Anschaffungs- und Herstellungskosten mindern sich um die Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen, die bei den Mieteinkünften abgezogen wurden (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Jeder Euro AfA, der während der Haltedauer die Steuer gesenkt hat, erhöht beim Verkauf innerhalb der Frist den Gewinn. Wie hoch die AfA in Ihrem Fall ist, zeigt der Ratgeber AfA berechnen.

Als Werbungskosten des Verkaufs zählen vor allem die vom Verkäufer getragene Maklerprovision, Inserate oder ein Wertgutachten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nach der Rechtsprechung dazugehören, wenn ein Darlehen wegen des Verkaufs abgelöst werden muss. Erhaltungsaufwand, der bereits als Werbungskosten bei der Vermietung abgezogen wurde, darf nicht noch einmal angesetzt werden. Besteuert wird der Gewinn in dem Jahr, in dem der Kaufpreis zufließt, bei Ratenzahlung anteilig.

• Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten − in Anspruch genommene AfA) − Verkaufskosten

Rechenbeispiel: Verkauf nach sieben Jahren

Annahmen: Notarieller Kaufvertrag am 20. November 2018, Übergang von Nutzen und Lasten am 1. Januar 2019. Kaufpreis 250.000 Euro plus 25.000 Euro Nebenkosten, Gebäudeanteil 75 Prozent, lineare AfA 2 Prozent, also 4.125 Euro pro Jahr. Die Wohnung wird durchgehend vermietet. Notarieller Verkaufsvertrag am 15. Dezember 2025 über 320.000 Euro, Übergang und Zahlung im Januar 2026; die Verkaufskosten betragen 9.000 Euro. Alle Werte sind Beispielannahmen.

Bis zum Verkauf wurde sieben Jahre lang AfA abgezogen, zusammen 28.875 Euro. Die fortgeführten Anschaffungskosten betragen damit 246.125 Euro, der Veräußerungsgewinn 64.875 Euro. Weil der Kaufpreis 2026 zufließt, gehört der Gewinn in die Steuererklärung 2026.

Steuerannahmen wie auf unseren Stadtseiten: Single, Steuerklasse I, 3.000 Euro netto im Monat, zu versteuerndes Einkommen ohne den Verkauf rund 44.221 Euro, keine Kirchensteuer, keine weiteren privaten Veräußerungsgeschäfte, kein gewerblicher Grundstückshandel. Nach dem Tarif 2026 steigen Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag durch den Verkauf um rund 27.814 Euro – das sind 42,9 Prozent des Gewinns. Wäre der Verkaufsvertrag erst ab dem 21. November 2028 beurkundet worden, wäre der Gewinn nicht steuerbar gewesen.

Freigrenze von 1.000 Euro

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Die Grenze gilt seit dem Veranlagungszeitraum 2024, vorher lag sie bei 600 Euro. Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag: Bei 999 Euro Gesamtgewinn fällt keine Steuer an, bei 1.000 Euro ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.

In den Gesamtgewinn fließen alle privaten Veräußerungsgeschäfte des Jahres ein, also zum Beispiel auch Gewinne aus Gold oder anderen Wirtschaftsgütern innerhalb ihrer Fristen. Bei zusammen veranlagten Ehegatten gilt die Freigrenze für jeden getrennt; eine nicht ausgeschöpfte Grenze lässt sich nicht übertragen. Bei Immobilienverkäufen mit fünf- oder sechsstelligen Gewinnen spielt die Freigrenze praktisch keine Rolle.

Verluste aus einem Verkauf innerhalb der Frist

Wer innerhalb der Frist mit Verlust verkauft, kann diesen Verlust nur eingeschränkt nutzen. Er darf ausschließlich mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres verrechnet werden, nicht mit Gehalt oder Mieteinkünften (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Ein verbleibender Verlust kann in das Vorjahr zurückgetragen oder zeitlich unbegrenzt vorgetragen werden – aber wiederum nur gegen künftige Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 Abs. 3 Satz 8 in Verbindung mit § 10d EStG).

Damit der Verlust erhalten bleibt, muss er in der Steuererklärung angegeben und vom Finanzamt festgestellt werden. Ein Verlust nach Ablauf der zehn Jahre ist steuerlich dagegen unbeachtlich, weil der Verkauf dann gar nicht steuerbar ist.

Erbschaft und Schenkung: Die Frist läuft weiter

Bei einem unentgeltlichen Erwerb beginnt keine neue Frist. Erben und Beschenkte übernehmen das Anschaffungsdatum ihres Rechtsvorgängers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat die Mutter eine Wohnung 2019 gekauft und 2025 verschenkt, endet die Frist für die Tochter so, als hätte sie selbst 2019 gekauft. Umgekehrt kann eine geerbte Immobilie sofort steuerfrei verkauft werden, wenn der Erblasser sie schon länger als zehn Jahre besaß. Auch eine Eigennutzung des Erblassers oder Schenkers wird dem Rechtsnachfolger zugerechnet.

Anders ist es, wenn für die Übertragung eine Gegenleistung fließt, etwa die Übernahme eines Darlehens, eine Ausgleichszahlung an Geschwister oder eine Abfindung in der Erbauseinandersetzung. Insoweit liegt eine Anschaffung vor, für die eine neue Zehnjahresfrist beginnt. Erbschaft- und Schenkungsteuer sind davon unabhängig gesondert zu prüfen.

Gewerblicher Grundstückshandel: die Drei-Objekt-Grenze

Wer viele Immobilien in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann die private Vermögensverwaltung verlassen. Nach dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 spricht es in der Regel für einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft oder errichtet und wieder veräußert werden. Als Objekt zählt jede Wohnung, jedes Haus und jedes Grundstück, unabhängig von der Größe; auch Verkäufe über Gesellschaften können mitgerechnet werden.

Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, keine starre Regel: Auch bei weniger als vier Objekten kann ein gewerblicher Handel vorliegen, etwa wenn ein Objekt von vornherein für den Verkauf gebaut wird; umgekehrt können bei besonderen Umständen auch Verkäufe außerhalb der fünf Jahre mitzählen. Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sind die Gewinne unabhängig von der Zehnjahresfrist einkommensteuerpflichtig und es kann Gewerbesteuer anfallen. Wer ein Portfolio aufbaut und einzelne Objekte umschichten möchte, sollte Verkäufe deshalb über mehrere Jahre planen und vorher steuerlich prüfen lassen.

Vor dem Verkauf prüfen

Weiterlesen: Steuern und AfA bei vermieteten Immobilien · Investment-Check starten

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• Bundesministerium der Justiz: § 22 EStG – Arten der sonstigen Einkünfte
• Bundesministerium der Justiz: § 10d EStG – Verlustabzug
• Bundesministerium der Justiz: § 187 BGB – Fristbeginn
• Bundesministerium der Justiz: § 188 BGB – Fristende
• Bundesfinanzministerium: Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 26 – BMF-Schreiben vom 05.10.2000 zu privaten Grundstücksveräußerungsgeschäften
• Bundesfinanzministerium: Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 17 – Grundstückshandel (BMF-Schreiben vom 26.03.2004)
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19 – Eigennutzung über drei Kalenderjahre
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16 – Zweit- und Ferienwohnung
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19 – häusliches Arbeitszimmer
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 24.05.2022, IX R 28/21 – Überlassung an Kinder
• Deutscher Bundestag: Drucksache 21/6637 – Gesetzentwurf zur Besteuerung von Immobilienveräußerungen (23.06.2026)
• Deutscher Bundestag: Drucksache 21/7081 – Beschlussempfehlung des Finanzausschusses (10.07.2026)
• Deutscher Bundestag, hib: Grüne wollen steuerfreie Immobilienveräußerung unterbinden