Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Fotos: Heike (Home Staging)
Rüsselsheim am Main · Dicker Busch
2025 saniert, Einbauküche, 8. OG mit Aufzug
Kaufpreis (fiktiv)
94.000 €
Finanzierung: 20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Das Apartment im achten Stock eines Wohnhochhauses von 1978 hat einen Wohn- und Schlafraum, eine offene Küchenzeile, ein Duschbad und einen Balkon nach Süden. 2025 wurde es für den Verkauf komplett hergerichtet: bodengleiche Dusche mit Handtuchheizkörper, neue Einbauküche mit Kühlschrank, Designboden, erneuerte Elektrik und neue Innentüren. Seit Januar 2026 ist es an einen Studenten der Hochschule RheinMain vermietet. Die Kaltmiete von 440 € liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich nach dem qualifizierten Rüsselsheimer Mietspiegel mit den Zuschlägen für Küche, Boden, Bad und Modernisierung ergibt. Kleine Wohnungen sind in Rüsselsheim gefragt, wechseln aber häufiger den Mieter. Der niedrige Gesamtpreis hält das nötige Eigenkapital überschaubar. Dafür hängt die Stadt stark an einem großen Arbeitgeber, und die Wohnanlage braucht eine gut gefüllte Rücklage.
Gerechnet wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 80 % Finanzierung, 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−43 €
Reinertrag 345 € minus Kreditrate 389 €, davon Tilgung 125 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−28 €
−43 € vor Steuern plus 15 € Steuerersparnis im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (78.657 €) = 1.573 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2025 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Die Miete haben wir am amtlichen Mietspiegel ausgerichtet, für den Kaufpreis gibt es hier keinen frei verfügbaren amtlichen Wert. Eine Bruttorendite zwischen 5,5 und 6 % gibt es im Rhein-Main-Gebiet nur im unteren Preissegment. Deshalb liegen die Kaufpreise unter den Durchschnittswerten, auch nach der Sanierung 2025: Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum. Die Gründe für den Abschlag stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
2.611 €
Für Rüsselsheim gibt es keinen frei verfügbaren amtlichen Wohnungspreis. Die Daten des zuständigen Gutachterausschusses liegen nur im Geoportal des Landes vor. Den Kaufpreis haben wir deshalb nicht an einem amtlichen Wert gespiegelt.
12,22 €/m²
−7,5 % gegenüber 13,21 €/m² (Basismiete 36 m² (9,91 €/m²) × 1,11 komplette Einbauküche × 1,04 hochwertiger Boden × 1,04 Sanitär gut × 1,11 modernisiert (Sanitär, Elektro, Türen ab 2015), Baujahr 1961–1983 ohne Zu- oder Abschlag), Spanne 11,23 €/m² bis 15,45 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 14,53 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Spanne laut Mietspiegel: 15 % unter bis 17 % über der Vergleichsmiete. Quelle: Stadt Rüsselsheim am Main, Qualifizierter Mietpreisspiegel 2025
20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Standardannahme wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten, Sollzins für einen Beleihungsauslauf von 80 %, 2 % anfängliche Tilgung.
Mit der Standardfinanzierung ist der Cashflow negativ. Mehr Eigenkapital oder eine niedrigere Tilgung würden ihn verbessern, binden aber mehr eigenes Geld oder verlängern die Laufzeit. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) liegt bei 3,9 %.
Dicker Busch liegt im Nordosten von Rüsselsheim, mit Wohnhochhäusern aus den 1970er-Jahren, Einkaufszentrum und Grünflächen. Zum Stellantis-Werk und zur Hochschule RheinMain ist es nicht weit, die S-Bahn fährt nach Frankfurt und Mainz.
Kapitalanlage im Rhein-Main-Gebiet: alle Städte im VergleichEine eigene Seite für Rüsselsheim ist in Vorbereitung. Die Übersicht vergleicht die großen Städte der Region.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,89 % bruttoCashflow positivHanau · Großauheim
Finanzierung: 30 % EK · 4 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern +30 €
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5,52 % bruttoCashflow ausgeglichenWiesbaden · Biebrich
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 1,5 % Tilgung · vor Steuern −24 €
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5,90 % bruttoHanau · Lamboy
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −57 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
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Stand: 04.10.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Fotos: Heike (Home Staging). Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.