1-Zimmer-Apartment mit offener Küche in Berlin-Spandau (Falkenhagener Feld)

Was die Wohnung ausmacht

Das Apartment liegt im siebten von acht Geschossen eines Hochhauses von 1968 mit 96 Einheiten. 2025 wurde es komplett hergerichtet: neues Duschbad, offene Einbauküche mit Backofen, Vinylboden, erneuerte Elektrik, neue Innentür und ein Einbauschrank. Seit Juni 2026 wohnt eine Auszubildende hier und zahlt 320 € kalt. Das liegt gut 9 % über dem Mittelwert des Mietspiegels für die einfache Wohnlage und unter der Grenze der Mietpreisbremse. Mit 99.000 € ist es das günstigste Berliner Beispiel und liegt rund 6 % unter dem amtlichen Durchschnitt für vermietete Wohnungen dieser Baujahre. Die Fassade wurde 1994 gedämmt, beheizt wird mit Fernwärme. Offene Baustellen der großen Gemeinschaft sind Balkone und Leitungsstränge. Kleine Wohnungen wechseln öfter den Mieter, dafür ist die Nachfrage nach bezahlbaren Apartments in Berlin hoch.

Kaufpreis, Miete und Finanzierung

Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Warum hier weniger als 5,5 % Rendite? Selbst in einfacher Wohnlage und mit niedrigem Kaufpreis bremst die Berliner Mietpreisbremse die Miete. Für 5,5 % brutto dürfte das Apartment nur rund 70.000 € kosten, also etwa 1.840 €/m², und damit unter der vom Gutachterausschuss ausgewiesenen Preisspanne dieser Gruppe (1.935 bis 3.018 €/m²). Realistisch sind rund 3,9 %. Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum; die Gründe für den Abstand zum amtlichen Wert stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.

Highlights und ehrliche Risiken

Spandau-Falkenhagener Feld in Berlin

Das Falkenhagener Feld ist eine Großsiedlung der 1960er- und 1970er-Jahre im Westen Spandaus, nahe der Stadtgrenze. Neben Hochhäusern gibt es Zeilenbauten, Grünflächen und Kleingärten. Busse fahren zum Rathaus Spandau mit U7 und S-Bahn.