Vermietete Wohnung kaufen: Was Kapitalanleger prüfen sollten

Was beim Kauf mit dem Mietvertrag passiert

Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist. Das Gesetz formuliert es knapp: Der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, die während seines Eigentums entstehen (§ 566 BGB). Der Grundsatz heißt deshalb „Kauf bricht nicht Miete“. Sie können weder neue Vertragsbedingungen verlangen noch den Mieter wegen des Verkaufs kündigen.

Rechtlich maßgeblich ist der Eigentumsübergang, also die Eintragung im Grundbuch. Das dauert nach dem Notartermin oft einige Wochen bis Monate. Im Kaufvertrag wird deshalb meist ein früherer Stichtag für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten vereinbart, ab dem Ihnen die Miete wirtschaftlich zusteht. Gegenüber dem Mieter bleibt bis zur Eintragung der Verkäufer Vermieter; üblich ist, dass Verkäufer und Käufer den Mieter gemeinsam über den Wechsel und das neue Mietkonto informieren.

Auch die Mietsicherheit geht über: Sie treten in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein und müssen sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, selbst wenn der Verkäufer sie nicht an Sie weitergegeben hat (§ 566a BGB). Lassen Sie sich die Kaution deshalb im Kaufvertrag nachweisen und übertragen. Sie darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen (§ 551 BGB).

Vorteile und Nachteile für Kapitalanleger

Für Selbstnutzer ist ein bestehender Mietvertrag ein Hindernis, für Kapitalanleger oft das Gegenteil. Die Wohnung wirft vom Übergabestichtag an Miete ab, es gibt keinen Leerstand, keine Vermietungskosten und keine Mietersuche. Und Sie können vor dem Kauf prüfen, was Sie sonst erst nach Jahren wissen: ob die Miete pünktlich kommt, ob es Streit über Mängel oder Nebenkosten gab und wie lange der Mieter schon dort wohnt.

Die Kehrseite: Sie übernehmen auch die Miethöhe. Liegt sie deutlich unter dem Mietspiegel, können Sie sie nur schrittweise anheben. Liegt sie darüber, kann sie bei einem Vertrag unter der Mietpreisbremse angreifbar sein. Den Zustand der Wohnung sehen Sie bei einer Besichtigung nur, wenn der Mieter einverstanden ist, und Renovierungen sind während des Mietverhältnisses kaum möglich. Wie sich Mietvertrag, Hausgeld und WEG-Unterlagen zusammen prüfen lassen, beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

• Vorteil: sofort Mieteinnahmen, kein Leerstand und keine Vermietungskosten
• Vorteil: Zahlungsverlauf und Mietdauer sind vor dem Kauf prüfbar
• Vorteil: in vielen Märkten etwas niedrigerer Kaufpreis je m² als leer
• Nachteil: Miethöhe und Vertragsklauseln sind vorgegeben
• Nachteil: Wohnung oft nur eingeschränkt oder gar nicht zu besichtigen
• Nachteil: Eigennutzung später nur mit Eigenbedarf und nach Fristen möglich

Ist eine vermietete Wohnung günstiger?

Häufig ja, weil Selbstnutzer bei vermieteten Wohnungen nicht mitbieten. Belastbare amtliche Zahlen dazu gibt es in Rhein-Main nur für Frankfurt: Der Gutachterausschuss weist die mittleren Kaufpreise getrennt nach Mietstatus aus. 2025 lagen vermietete Wohnungen der Baujahre 1950–1977 bei 3.920 €/m², leere bei 4.330 €/m². Das entspricht einem Abstand von 9,5 %. Bei Altbauten vor 1919 betrug er rund 16 %, bei Wohnungen ab Baujahr 1991 rund 12 %.

Vorsicht bei der Deutung: Die Zahlen vergleichen verschiedene Wohnungen. Vermietete Wohnungen liegen womöglich häufiger in einfacheren Lagen oder sind schlechter ausgestattet, und in kleinen Gruppen schwanken die Werte stark. Bei den Baujahren 1950–1977 lag der Abstand 2024 nur bei 2,1 %. Ein pauschaler „Vermietungsabschlag“ von 20 oder 30 %, wie er manchmal genannt wird, lässt sich daraus nicht ableiten.

Für Ihre Entscheidung zählt etwas anderes: Ein Abschlag ist nur dann ein Vorteil, wenn er größer ist als der Nachteil aus einer niedrigen Ist-Miete. Genau das zeigt das folgende Rechenbeispiel. Ob der Preis zur Miete passt, prüfen Sie zusätzlich mit dem Kaufpreisfaktor und den amtlichen Werten auf den Stadtseiten, etwa für Frankfurt oder Offenbach.

Rechenbeispiel: niedrige Ist-Miete gegen günstigeren Kaufpreis

Angenommen, dieselbe 55-m²-Wohnung in Offenbach wird zweimal angeboten: leer zum amtlichen Durchschnittspreis von 2.670 €/m² aus unserer Stadtseite Offenbach, also 146.900 Euro, oder vermietet mit 9,5 % Abschlag für 133.100 Euro. Der Mieter wohnt seit vielen Jahren dort und zahlt 6,50 €/m², also 358 Euro kalt. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel bei 9,10 €/m² (501 Euro). Alle Werte sind Annahmen für dieses Beispiel; die Wohnung ist fiktiv.

Vermietet gekauft, verlangen Sie im ersten Monat die Zustimmung zur Mieterhöhung. Weil in Offenbach die abgesenkte Kappungsgrenze gilt, sind höchstens 15 % möglich: 7,47 €/m², wirksam ab dem dritten Monat (§ 558b BGB). Jeder weitere Schritt ist erst drei Jahre später zulässig, und zwar wieder um höchstens 15 % (8,60 €/m², dann 9,10 €/m²). Die Vergleichsmiete erreichen Sie so erst im 7. Jahr. Leer gekauft, vermieten Sie nach angenommen 2 Monaten Leerstand direkt zur Vergleichsmiete und zahlen 1.000 Euro für Inserat und Besichtigungen.

Ergebnis: Der vermietete Kauf spart einschließlich Nebenkosten 15.397 Euro sofort, bringt aber in 10 Jahren 2.500 Euro weniger Miete. Der Preisvorteil überwiegt also, obwohl die Ist-Miete 29 % unter der Vergleichsmiete liegt. Bei gleichem Abschlag kippt die Rechnung erst bei einer Ist-Miete von etwa 4,75 €/m². Umgekehrt gilt: Ist der Abschlag kleiner oder die Miete per Staffel- oder Indexvereinbarung gebunden, sieht das Ergebnis anders aus. Rechnen Sie deshalb immer mit der tatsächlichen Miete, dem frühesten zulässigen Erhöhungstermin und dem tatsächlich verlangten Preis.

Die Miete prüfen: Mietspiegel, Mietpreisbremse, Staffel und Index

Bevor Sie einen Kaufpreis bewerten, gehört die Miete auf den Prüfstand. Vergleichen Sie die Nettokaltmiete je m² mit dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt. Liegt sie darunter, besteht Erhöhungsspielraum: Sie können die Zustimmung zur Erhöhung verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze (§ 558 BGB). Die Kappungsgrenze liegt bundesweit bei 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei 15 %.

Liegt die Miete über dem Mietspiegel, ist Vorsicht geboten. Wurde der Vertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse geschlossen, darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen, außer bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, nach umfassender Modernisierung oder wenn schon die Vormiete höher war (§§ 556d bis 556f BGB). Mieter können eine zu hohe Miete rügen und den überhöhten Teil zurückverlangen (§ 556g BGB). Dieses Risiko kaufen Sie mit, denn es mindert die Miete, auf die Sie Ihre Rechnung stützen.

Prüfen Sie außerdem die Art der Mietvereinbarung. Bei einer Staffelmiete steht jede Erhöhung schon im Vertrag, eine Anpassung an den Mietspiegel ist während der Staffel ausgeschlossen (§ 557a BGB). Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts; Erhöhungen nach Mietspiegel sind dann ebenfalls ausgeschlossen (§ 557b BGB). Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, mit Kappung je m² (§ 559 BGB).

Eigenbedarf und Kündigungssperrfrist

Viele Käufer möchten sich die Option offenhalten, die Wohnung später selbst zu nutzen oder an Kinder zu vermieten. Das ist nur mit einer Eigenbedarfskündigung möglich: Sie brauchen ein berechtigtes Interesse, weil Sie die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Der Mieter kann widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet, etwa wegen hohen Alters oder schwerer Krankheit (§ 574 BGB).

Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, gilt zusätzlich eine Sperrfrist: Drei Jahre lang ab dem Verkauf ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung ausgeschlossen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder können die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Hessen hat das für 49 Gemeinden getan, darunter Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach und Rüsselsheim: Dort gilt derzeit eine Sperrfrist von acht Jahren. Rheinland-Pfalz hat keine solche Verordnung erlassen, in Mainz bleibt es bei drei Jahren. Bestand die Eigentumswohnung schon, als der Mieter einzog, greift die Sperrfrist nicht.

Im Umwandlungsfall hat der Mieter zudem beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Ob ein Umwandlungsfall vorliegt, zeigt das Datum der Teilungserklärung im Grundbuch im Vergleich zum Mietbeginn. Fragen Sie danach, bevor Sie mit einer Eigennutzung planen. Für reine Kapitalanleger ist die Sperrfrist dagegen meist zweitrangig, solange die Miete stimmt.

Kaution, Nebenkosten und Übergabe

Die Nebenkostenabrechnung richtet sich nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels. Für Abrechnungszeiträume, die beim Wechsel im Grundbuch bereits abgelaufen waren, rechnet der Verkäufer ab und trägt Nachzahlungen und Guthaben (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003, VIII ZR 168/03). Läuft der Zeitraum beim Wechsel noch, rechnen Sie als neuer Vermieter für das ganze Jahr ab, einschließlich der Vorauszahlungen, die noch an den Verkäufer gingen. Regeln Sie deshalb im Kaufvertrag, dass der Verkäufer Ihnen Belege und Vorauszahlungen übergibt.

Zur Übergabe gehören außerdem die Kaution samt Nachweis der Anlage, die Schlüssel, die Zählerstände und eine schriftliche Information an den Mieter mit Ihrer Kontoverbindung. Hat der Verkäufer Mängel zugesagt, aber nicht behoben, oder läuft eine Mietminderung, sollten Sie das vor dem Notartermin wissen und im Preis berücksichtigen.

Steuern: was nach dem Kauf zu beachten ist

Steuerlich unterscheidet sich die vermietete Wohnung kaum von einer leer gekauften, die Sie anschließend vermieten. Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, schreiben den Gebäudeanteil über die AfA ab und ziehen Zinsen, Hausgeld-Anteile und Verwaltungskosten als Werbungskosten ab. Wie sich die AfA berechnet, zeigt der Ratgeber AfA berechnen; die Gesamtwirkung erklärt Steuern und AfA.

Eine Falle betrifft gerade vermietete Bestandswohnungen: Planen Sie nach einem Mieterwechsel eine größere Renovierung, achten Sie auf die 15-%-Grenze. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar statt sofort (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, ist ein Gewinn steuerpflichtig; Details im Ratgeber Spekulationsfrist.

Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf sehen

Im Kaufvertrag sollte der Verkäufer zusichern, dass die angegebene Miete vereinbart ist, keine Rückstände, Minderungen oder Rechtsstreitigkeiten bestehen und keine Nebenabreden außerhalb des Mietvertrags getroffen wurden. Persönliche Daten des Mieters, etwa Einkommen oder Selbstauskunft, darf der Verkäufer ohne Einwilligung des Mieters in der Regel nicht weitergeben; der Zahlungsverlauf in anonymisierter Form ist dagegen üblich.

So prüfen Sie ein Angebot

Wie solche Rechnungen für reale Größenordnungen aussehen, zeigen unsere Beispielobjekte mit vollständigem Rechenweg und die Übersicht Kapitalanlage Rhein-Main. Für ein konkretes Angebot können Sie den Investment-Check nutzen: Wir ordnen Miete, Erhöhungsspielraum, Kaufpreis und Finanzierung gegen die amtlichen Daten ein.

Weiterlesen: Renditerechner · Beispielobjekte · Investment-Check starten

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• Bundesministerium der Justiz: § 566a BGB – Mietsicherheit
• Bundesministerium der Justiz: § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
• Bundesministerium der Justiz: § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
• Bundesministerium der Justiz: § 556g BGB – Rechtsfolgen, Auskunft über die Miete
• Bundesministerium der Justiz: § 557a BGB – Staffelmiete
• Bundesministerium der Justiz: § 557b BGB – Indexmiete
• Bundesministerium der Justiz: § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Bundesministerium der Justiz: § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung
• Bundesministerium der Justiz: § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
• Bundesministerium der Justiz: § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• Bundesministerium der Justiz: § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
• Bundesministerium der Justiz: § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• Bundesministerium der Justiz: § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
• Bundesministerium der Justiz: § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• Bundesministerium der Justiz: § 6 EStG – Bewertung (anschaffungsnahe Herstellungskosten, Abs. 1 Nr. 1a)
• Bundesgerichtshof: Urteil vom 3. Dezember 2003, VIII ZR 168/03 (Betriebskostenabrechnung nach Eigentumswechsel)
• Hessisches Wirtschaftsministerium: Mieterschutzverordnung (49 Gemeinden, Stand Verordnung vom 12.11.2025)
• Hessische Landesregierung: Mieterschutz soll auf 71 Kommunen wachsen (Pressemitteilung vom 24.09.2026)
• Hessischer Landtag: Drucksache 21/4655 zum Urteil des AG Frankfurt am Main vom 10.06.2026
• Ministerium für Kommunen, Bauen, Wohnen und Kultur Rheinland-Pfalz: Rheinland-pfälzische Mieterschutzregelungen
• Landtag Rheinland-Pfalz: Drucksache 18/14415 – Sperrfrist nach § 577a BGB
• Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026, Kap. 3.7.4 Mittlere Preise nach Mietstatus
• Stadt Offenbach am Main: Mietspiegel 2026