Hausgeld steuerlich absetzbar? Was Vermieter wirklich abziehen

Die kurze Antwort

Ja, Hausgeld ist steuerlich absetzbar, wenn Sie die Wohnung vermieten. Es gehört zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 EStG, § 21 EStG) und wird in dem Jahr abgezogen, in dem Sie es zahlen (§ 11 Abs. 2 EStG). Das gilt für Verwaltervergütung, Betriebskosten, Versicherungen und Reparaturen, die die Gemeinschaft aus dem laufenden Etat bezahlt.

Die wichtige Ausnahme ist der Anteil, den die Gemeinschaft in die Erhaltungsrücklage steckt. Dieser Teil wird erst dann zu Werbungskosten, wenn das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgegeben wird. Wer die Wohnung selbst bewohnt, kann das Hausgeld dagegen nicht als Werbungskosten abziehen, sondern nur einzelne Arbeitskosten über die Steuerermäßigung nach § 35a EStG.

Was im Hausgeld steckt

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer nach dem beschlossenen Wirtschaftsplan an die Gemeinschaft zahlt (§ 28 Abs. 1 WEG). Darin stecken drei Arten von Kosten, die steuerlich verschieden behandelt werden: Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen können, Kosten, die immer bei Ihnen bleiben, wie die Verwaltervergütung, und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die die Gemeinschaft nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ansammeln muss.

Welche Beträge auf welchen Posten entfallen, steht im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung Ihrer Gemeinschaft. Verlassen Sie sich nicht auf eine pauschale Angabe im Exposé. Wie Sie Hausgeld, Rücklage und Protokolle vor dem Kauf prüfen, beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Erhaltungsrücklage: abziehbar erst, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft selbst rechtsfähig, und die Rücklage gehört zu ihrem Vermögen (§ 9a WEG). Manche Eigentümer haben daraus abgeleitet, dass Zahlungen in die Rücklage nun sofort abziehbar seien, weil das Geld endgültig abgeflossen ist. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) verneint: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage rechtfertigt auch nach neuem WEG keinen Werbungskostenabzug. Der nötige Zusammenhang mit der Vermietung entsteht erst, wenn und soweit die Gemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.

Der Grund: Bei der Einzahlung steht noch nicht fest, ob, wann und wofür das Geld verwendet wird, und damit auch nicht, ob es sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand wird. Fließt die Rücklage später in eine Maßnahme, die steuerlich zu Herstellungskosten führt, etwa einen Ausbau, wirkt Ihr Anteil nur über die AfA. Wird sie für Erhaltung ausgegeben, etwa für eine Dachreparatur, ist Ihr Anteil im Jahr der Verausgabung Werbungskosten.

Ihren Anteil an den Ausgaben aus der Rücklage finden Sie in der Jahresabrechnung und im Vermögensbericht, den der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG jährlich erstellt. Bitten Sie den Verwalter, die Entnahmen je Eigentümer auszuweisen. Größere Erhaltungsaufwendungen an einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäude können Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV), wenn das steuerlich günstiger ist.

Rechenbeispiel: Hausgeld einer vermieteten Wohnung in Offenbach

Für das Beispiel nehmen wir unser Beispielobjekt Offenbach-Lauterborn, eine fiktive Zwei-Zimmer-Wohnung mit 58 m². Das Hausgeld beträgt 285 € im Monat, davon sind 193 € umlagefähige Betriebskosten. Von den 92 € nicht umlagefähigen Kosten nehmen wir an, dass 30 € auf die Verwaltung, 12 € auf sonstige Kosten wie Kontoführung und kleine Reparaturen und 50 € auf die Erhaltungsrücklage entfallen.

Im ersten vollen Vermietungsjahr zahlen Sie 3.420 € Hausgeld. Als Werbungskosten abziehbar sind 2.820 €, weil die 600 € Zuführung zur Rücklage herausfallen. Gleichzeitig erklären Sie die 2.316 € Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters als Einnahmen. Unterm Strich mindert das Hausgeld Ihre Einkünfte aus Vermietung um 504 €, also genau um die Verwaltungs- und sonstigen Kosten. Beim Durchschnitts-Single unserer Website mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I) entspricht das einer Steuerersparnis von rund 166 € im Jahr.

Wäre die Zuführung zur Rücklage sofort abziehbar, brächte sie diesem Anleger jedes Jahr rund 198 € Steuerersparnis. Diese Wirkung kommt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt. Im Beispiel erneuert sie im 4. Jahr die Dachabdichtung für 60.000 €. Bei 40/1.000 Miteigentumsanteilen entfallen 2.400 € auf die Wohnung; sie sind in diesem Jahr als Erhaltungsaufwand abziehbar und sparen rund 785 € Steuer. Alle Werte sind Annahmen für dieses Beispiel.

Wann Hausgeld steuerlich zählt: Zahlung, Abrechnung, Jahreswechsel

Für Vermieter gilt das Abflussprinzip: Werbungskosten zählen in dem Jahr, in dem Sie sie bezahlen (§ 11 Abs. 2 EStG). Maßgeblich sind also Ihre zwölf Hausgeldzahlungen im Kalenderjahr, nicht die Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Die Abrechnung brauchen Sie, um die Zuführung zur Rücklage herauszurechnen und Nachzahlungen oder Guthaben zuzuordnen.

Regelmäßig wiederkehrende Ausgaben, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel fällig sind und gezahlt werden, ordnet das Gesetz dem Jahr zu, zu dem sie wirtschaftlich gehören (§ 11 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 2 EStG). Als kurze Zeit gelten dabei bis zu zehn Tage. Das Hausgeld für Januar, das am 1. Januar fällig ist und am 28. Dezember überwiesen wird, gehört deshalb zum neuen Jahr.

Steht die Wohnung leer, bleiben Hausgeld und Kosten abziehbar, solange Sie ernsthaft vermieten wollen und das belegen können, etwa durch Inserate. In dieser Zeit gibt es aber keine Umlagen des Mieters, die den umlagefähigen Teil ausgleichen. Wie Leerstand die Rendite drückt, zeigt der Renditerechner.

Beim Kauf: Was mit dem Rücklagenanteil passiert

Mit der Wohnung kaufen Sie wirtschaftlich auch den Anteil an der angesammelten Erhaltungsrücklage. Für die Einkommensteuer gehört dieser Anteil nicht zu den Anschaffungskosten der Wohnung: Die Finanzverwaltung sieht darin eine vom Grundstück losgelöste Position, vergleichbar mit einer Geldforderung. Nur der um den Rücklagenanteil gekürzte Kaufpreis fließt in die Bemessungsgrundlage der AfA (OFD Frankfurt am Main, Verfügung vom 9.11.2022). Steht im Vertrag nur ein Gesamtpreis, ist er für die Steuer entsprechend aufzuteilen.

Bei der Grunderwerbsteuer ist es umgekehrt: Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht um die anteilige Rücklage gemindert wird (II R 49/17). Ein gesonderter Ausweis im Kaufvertrag spart also keine Grunderwerbsteuer, ist für die AfA-Berechnung aber hilfreich. Der Verkäufer kann den übertragenen Rücklagenanteil nicht als Werbungskosten abziehen, weil er ihn über den Kaufpreis zurückerhält. Welche Kaufnebenkosten sonst anfallen, zeigt der Ratgeber Kaufnebenkosten; wie die AfA berechnet wird, erklärt AfA berechnen.

Sonderumlage: gleiche Regel, anderer Weg

Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Steuerlich kommt es wie bei der Rücklage darauf an, wofür das Geld verwendet wird. Fließt Ihr Anteil in eine Erhaltungsmaßnahme, etwa eine Dach- oder Strangsanierung, ist er Werbungskosten; führt die Maßnahme zu Herstellungskosten, wirkt er nur über die AfA. Lassen Sie sich vom Verwalter bestätigen, wofür und wann das Geld ausgegeben wurde.

Für Kapitalanleger ist die Sonderumlage vor allem ein Liquiditätsrisiko: Sie wird auf einen Schlag fällig, und die Miete steigt dadurch nicht automatisch. Prüfen Sie vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen auf angekündigte Maßnahmen und regeln Sie im Kaufvertrag, wer bereits beschlossene Umlagen trägt. Unsere Beispielobjekte nennen solche Risiken am Gemeinschaftseigentum für jede Wohnung.

Selbstnutzer: was ohne Vermietung absetzbar ist

Wer die Eigentumswohnung selbst bewohnt, hat keine Einkünfte aus Vermietung und deshalb keine Werbungskosten. Absetzbar sind dann nur die Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen: 20 % der Kosten für Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst, höchstens 4.000 € Steuerermäßigung im Jahr, und 20 % der Arbeitskosten für Handwerker, etwa für Wartung und Reparaturen, höchstens 1.200 € im Jahr (§ 35a Abs. 2 und 3 EStG). Die Ermäßigung wird direkt von der Steuer abgezogen, nicht vom Einkommen.

Voraussetzung ist, dass die Gemeinschaft die Leistungen unbar bezahlt hat und die Jahresabrechnung Ihren Anteil getrennt nach Leistungsart ausweist, oder dass der Verwalter ihn bescheinigt (BMF-Schreiben vom 9.11.2016, Rz. 26 und 47). Materialkosten zählen nicht. Für Vermieter gilt die Ermäßigung für die vermietete Wohnung nicht, weil die Kosten dort schon Werbungskosten sind (§ 35a Abs. 5 EStG). Ihr Mieter kann sie aber für seinen Anteil an den umgelegten Kosten beantragen; dafür braucht er die Angaben aus Ihrer Nebenkostenabrechnung.

So tragen Sie Hausgeld in die Anlage V ein

Die Bezeichnungen und Zeilen der Anlage V ändern sich von Jahr zu Jahr; maßgeblich ist das amtliche Formular des jeweiligen Jahres. Wie Hausgeld, Zinsen und AfA zusammen auf Ihre Steuer wirken, zeigt der Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien. Bei Fragen zur Zuordnung einzelner Maßnahmen hilft eine Steuerberaterin, ein Steuerberater oder ein Lohnsteuerhilfeverein.

Hausgeld richtig in die Kaufentscheidung einrechnen

Das Hausgeld ist in Rhein-Main oft der Posten, der über einen positiven oder negativen Cashflow entscheidet. Wie Kaufpreise, Mieten und Bewirtschaftungskosten in den einzelnen Städten zusammenpassen, zeigen unsere Stadtseiten für Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt und Offenbach sowie die Übersicht Kapitalanlage Rhein-Main. Für eine konkrete Wohnung können Sie den Investment-Check nutzen: Wir prüfen Hausgeld, Rücklage, Miete und Finanzierung gegen die amtlichen Daten.

Weiterlesen: Beispielobjekte · Renditerechner · Investment-Check starten

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesfinanzhof: Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 – Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind keine Werbungskosten
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 – Instandhaltungsrückstellung bei der Grunderwerbsteuer
• OFD Frankfurt am Main: Verfügung vom 09.11.2022, S 2211 A-12-St 214 – Steuerliche Behandlung der Erhaltungsrücklage (Wiedergabe NWB)
• Bundesministerium der Finanzen: Anwendungsschreiben zu § 35a EStG vom 09.11.2016 (veröffentlicht vom Finanzministerium Mecklenburg-Vorpommern)
• Bundesministerium der Justiz: § 9 EStG – Werbungskosten
• Bundesministerium der Justiz: § 11 EStG – Vereinnahmung und Verausgabung
• Bundesministerium der Justiz: § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Bundesministerium der Justiz: § 35a EStG – haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
• Bundesministerium der Justiz: § 82b EStDV – Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden
• Bundesministerium der Justiz: § 9a WEG – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
• Bundesministerium der Justiz: § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung (Erhaltungsrücklage)
• Bundesministerium der Justiz: § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
• Bundesministerium der Justiz: § 1 Betriebskostenverordnung – Betriebskosten
• Bundesministerium der Justiz: § 2 Betriebskostenverordnung – Aufstellung der Betriebskosten