Neubau oder Bestand als Kapitalanlage? Preis, AfA und Risiken im Vergleich

Die kurze Antwort

Weder Neubau noch Bestand ist per se die bessere Kapitalanlage. Der Neubau bietet planbare Instandhaltung, Gewährleistung des Bauträgers, eine höhere Abschreibung und bei der ersten Vermietung mehr Freiheit bei der Miete. Dafür zahlen Sie in Rhein-Main nach den amtlichen Zahlen einen deutlichen Preisaufschlag, den die Miete erst tragen muss. Beim Bestand ist der Einstiegspreis niedriger, dafür verlangt er mehr Prüfung bei Zustand, Rücklage und Energie.

Für die Entscheidung zählt nicht die Abschreibung allein. Sie verschiebt Steuer in spätere Jahre, ändert aber nichts am Kaufpreis, an der erzielbaren Miete und am Risiko. Vergleichen Sie deshalb Gesamtkosten, Miete, Steuer und Reserve für beide Varianten mit denselben Annahmen, wie es dieser Ratgeber an einem Beispiel zeigt.

Was als Neubau gilt und was als Bestand

Das Wort Neubau hat drei Bedeutungen, die Anleger oft vermischen. In der Preisstatistik der Gutachterausschüsse sind es Wohnungen im Erstverkauf, meist im Jahr der Fertigstellung und zwei Jahre danach (Frankfurt: Berichtsjahr und zwei Vorjahre). Für die Abschreibung zählt, ob die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird (§ 7 Abs. 5a und § 7b EStG). Im Mietrecht entscheidet, ob die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556f BGB).

Eine zwei Jahre alte Wohnung ist deshalb in der Statistik noch Neubau, für die degressive AfA aber schon Bestand. Der Frankfurter Gutachterausschuss weist im Marktbericht selbst darauf hin, dass Verkäufe jüngerer Wohnungen zunehmen, die nach der statistischen Definition kein Neubau mehr sind, aber zum ersten Mal bezogen werden und deshalb vom Käufer als Neubau gesehen werden. Lesen Sie deshalb bei jedem Angebot nach, wann die Wohnung fertiggestellt wurde und wann sie übergeben wird.

Der Preis: was Neubau und Bestand in Rhein-Main amtlich kosten

Die Gutachterausschüsse der Städte werten jährlich alle geeigneten Kaufverträge aus. In Frankfurt lag der mittlere Kaufpreis für Neubau-Eigentumswohnungen 2025 bei 7.820 € je Quadratmeter Wohnfläche, ein Plus von rund 6 % gegenüber 2024. Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 kosteten im Mittel 4.240 €, vermietete davon 3.920 €. Bei Neubauten waren es 2025 nur 153 Verkäufe in dieser Auswertung, der Markt ist klein: Die Verkäufe von Neubauwohnungen fielen nach dem Bericht um rund ein Viertel, die durchschnittliche Größe sank auf rund 68 m².

Rechnet man den Abstand in Miete um, wird er greifbar: Ein Neubau kostet in Frankfurt das 1,84-Fache einer Wohnung der Baujahre 1950 bis 1977, in Wiesbaden (60 bis 69 m²) das 1,78-Fache. Bei gleicher Bruttomietrendite, also gleichem Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis, müsste die Neubaumiete je Quadratmeter um dieselben Faktoren höher liegen. Das ist reine Arithmetik, keine Prognose. Wie hoch Neubaumieten tatsächlich ausfallen, hängt vom Objekt und von der Lage ab; einen Mietspiegel für Erstvermietungen gibt es nicht.

Abschreibung: AfA-Sätze im Überblick

Die steuerliche Abschreibung (AfA) verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre. Für Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, sind es 3 % pro Jahr, für Wohnungen mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 sind es 2 % und für Gebäude vor 1925 2,5 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, kann der Anleger bei einem Bestandsobjekt höher abschreiben. Wie das geht, erklärt der Ratgeber AfA Immobilien berechnen.

Für neue Wohngebäude gibt es seit dem Wachstumschancengesetz die degressive AfA: 5 % vom jeweiligen Restwert statt gleicher Jahresbeträge (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie ist nicht an einen Energiestandard gebunden. Das Bundesbauministerium nennt für den Käufer als Voraussetzung, dass die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt und der Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 rechtswirksam abgeschlossen wird; der Baubeginn spielt für den Erwerber keine Rolle. Zusätzlich sieht § 7b EStG unter engen Bedingungen eine Sonderabschreibung vor, dazu gleich mehr.

Die Falle bei der degressiven AfA: Fertigstellungsjahr und Übergabe

Das Gesetz verlangt, dass das Gebäude vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden ist. Nach der Kommentierung von Littmann/Bitz/Pust reicht dafür der Kaufvertrag allein nicht: Auch der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten muss vor dem Ende des Fertigstellungsjahres erfolgt sein, andernfalls gilt nur die lineare AfA. Das ist eine Auslegung des Kommentars, keine Entscheidung der Finanzverwaltung; im Zweifel klären Sie sie vorab mit Ihrer Steuerberatung.

Praktisch heißt das: Wird ein Neubau im Dezember fertig und die Übergabe rutscht in den Januar, kann die degressive AfA entfallen, obwohl der Kaufvertrag im richtigen Zeitraum liegt. Lassen Sie sich im Bauträgervertrag Termine für Fertigstellung und Übergabe nennen, achten Sie auf Regelungen bei Verzug und planen Sie die Steuerwirkung nicht als sicher ein, solange die Übergabe aussteht.

Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig, zurück geht es nicht (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG). Die weitere AfA bemisst sich dann vom Restwert und der Restnutzungsdauer (Satz 8). Wir rechnen im Beispiel mit der naheliegenden Lesart, Restwert geteilt durch die Restnutzungsdauer von 33⅓ Jahren abzüglich der bisherigen Jahre; danach lohnt der Wechsel erst nach rund 13 Jahren. Ob die Finanzverwaltung das so sieht, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären. Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung sind bei der degressiven AfA ausgeschlossen (Satz 6).

Rechenbeispiel: 55 m² in Frankfurt, Neubau gegenüber Baujahr 1950–1977

Für das Beispiel nehmen wir zwei fiktive Wohnungen mit je 55 m² zu den Frankfurter Durchschnittspreisen 2025: 430.100 € für den Neubau, 233.200 € für die Wohnung der Baujahre 1950 bis 1977. Mit Grunderwerbsteuer (Hessen 6,0 %) und Notar und Grundbuch (2,0 %), aber ohne Makler, kommen wir bei einem Gebäudeanteil von 75 % auf eine AfA-Basis von 348.381 € beziehungsweise 188.892 €.

Im ersten Jahr beträgt die AfA des Neubaus 17.419 € bei degressiver und 10.451 € bei linearer Abschreibung, die des Bestands 3.778 €. Für den Single der Seite (Steuerklasse I, 3.000 € netto im Monat) ergibt das eine Steuerwirkung von rund 5.243 € gegenüber 1.226 € beim Bestand. Das wirkt groß, ist aber vor allem die Folge der höheren Anschaffungskosten: Bezogen auf jeden eingesetzten Euro schreibt der Neubau im ersten Jahr 5 statt 2 % ab, bezahlt aber 1,84-mal so viel pro Quadratmeter.

Nach zehn Jahren sind degressiv 40,1 % der Gebäudekosten abgeschrieben, linear 30,0 % und beim Bestand 20,0 %. Das ist der Zeitpunkt, an dem ein Verkauf nach § 23 EStG steuerfrei wird; wer früher verkauft, versteuert einen höheren Gewinn, weil die AfA die Anschaffungskosten mindert (Details im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien).

Sonder-AfA nach § 7b EStG: Baukostenobergrenze prüfen

Zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA können für neue Mietwohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren bis zu 5 % jährlich abgesetzt werden (§ 7b Abs. 1 EStG). Bei Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 muss die Wohnung in einem Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse liegen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, und die Wohnung muss zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je Quadratmeter gedeckelt (§ 7b Abs. 2 und 3 EStG).

Bei der Obergrenze zählen nach dem Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums nur die Kosten für das Gebäude; Aufwendungen für den Grund und Boden und die darauf entfallenden Nebenkosten gehören nicht dazu. In unserem Frankfurter Beispiel liegen die Gebäudekosten bei einem Anteil von 75 % bei rund 6.334 € je m², also über 5.200 €. Erst bei einem Gebäudeanteil bis rund 62 % wäre die Grenze eingehalten; ob das zutrifft, ergibt die Kaufpreisaufteilung. Wird sie überschritten, entfällt die Sonder-AfA vollständig.

Wären alle Bedingungen erfüllt, etwa bei einem niedrigeren Gebäudeanteil und Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, ergäbe sich im Beispiel eine Sonder-AfA von höchstens 11.000 € pro Jahr (5 % von 4.000 € × 55 m²) für vier Jahre, zusätzlich zur degressiven AfA. Das wäre im ersten Jahr eine zusätzliche Steuerwirkung von rund 2.741 € für den Single der Seite. Beachten Sie, dass die Sonder-AfA rückgängig gemacht wird, wenn die Wohnung nicht zehn Jahre vermietet oder die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Kosten innerhalb von drei Jahren überschritten wird (§ 7b Abs. 4 EStG).

Miete und Nebenkosten: wo Neubau Vorteile hat

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nach § 556f Satz 1 BGB nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Ein Neubau darf deshalb auch in Städten mit Mietpreisbremse wie Frankfurt zu einer frei vereinbarten Miete vermietet werden. Frei heißt aber nicht beliebig: Fordert der Vermieter unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über den üblichen Entgelten vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre, kann das eine Mietpreisüberhöhung sein (§ 5 WiStrG), die als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 50.000 € Bußgeld geahndet wird. Später gelten die Regeln zur Mieterhöhung, vor allem die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung kaufen.

Bei den Kaufnebenkosten kann beim Neubau vom Bauträger die Maklerprovision entfallen, wenn der Bauträger selbst vertreibt; Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fallen wie beim Bestand an. Eine Übersicht aller Länder bietet der Ratgeber Kaufnebenkosten bei Immobilien.

Risiken beim Neubau: Bauträgervertrag, Zahlungsplan, Mängel

Wer vom Bauträger kauft, zahlt meist nach Baufortschritt. Der Bauträger darf Zahlungen aber nur unter den Voraussetzungen der Makler- und Bauträgerverordnung entgegennehmen (§ 650v BGB in Verbindung mit § 3 MaBV): wirksamer Vertrag, eingetragene Auflassungsvormerkung, gesicherte Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten und Baugenehmigung. Danach sind höchstens sieben Teilbeträge nach dem Bauablauf erlaubt: 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten, von der restlichen Summe unter anderem 40 % nach Rohbaufertigstellung, 12 % nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe und 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Mängelansprüche gegen den Bauträger verjähren bei Bauwerken in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Lassen Sie bei der Abnahme Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum fachkundig prüfen und halten Sie Mängel schriftlich im Abnahmeprotokoll fest. Fragen Sie außerdem nach dem Stand der Erhaltungsrücklage der neuen Gemeinschaft und nach der Heizungsart: Bei einem Neubau startet die Rücklage oft erst im Aufbau, sodass das Hausgeld und die Eigentumswohnung als Kapitalanlage im Wirtschaftsplan genau zu prüfen sind.

Risiken beim Bestand: Zustand, Rücklage, Energie

Beim Bestand liegt das Risiko im Gemeinschaftseigentum und im Zustand der Wohnung. Prüfen Sie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen auf beschlossene oder diskutierte Maßnahmen wie Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung. Eine Sonderumlage trifft den Eigentümer auf einmal; das zeigt auch das Rechenbeispiel im Ratgeber Immobilie oder ETF. Wie Hausgeld und Rücklage steuerlich wirken, erklärt der Ratgeber Hausgeld steuerlich absetzbar.

Beim Heizungsrecht hat sich Mitte 2026 viel geändert: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226) streicht die gesetzliche Vorgabe, neue Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben, für Neu- und Bestandsgebäude; die wesentlichen Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen in bestehenden Gebäuden müssen ab 2029 einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen (10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040). Welche Heizung ein Haus hat und wie alt sie ist, gehört deshalb zu den Fragen vor dem Kauf, sowohl beim Bestand als auch beim Neubau.

Neubau oder Bestand: der Vergleich im Überblick

Die folgende Tabelle bündelt die Unterschiede. Sie ersetzt keine Prüfung des konkreten Objekts, hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen. Wer vor allem auf Kaufpreis und Bruttomietrendite schaut, sollte beim Bestand genauer hinsehen; wer geringen Instandhaltungsaufwand und die zusätzliche Abschreibung höher gewichtet und den Aufschlag trägt, beim Neubau.

So gehen Sie bei der Entscheidung vor

Wenn Sie ein konkretes Angebot vergleichen, rechnen wir es mit Ihnen im Investment-Check durch. Die Methodik hinter unseren Rechnungen beschreibt die Seite Methodik.

Weiterlesen: Beispielobjekte · Kaufpreisfaktor berechnen · Investment-Check starten

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung (Abs. 4, 5a)
• Bundesministerium der Justiz: § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
• Bundesfinanzministerium: Anwendungsschreiben zu § 7b EStG (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 1 IV, Rn. 43, 47 bis 49)
• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: FAQ zur degressiven AfA
• Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht: Der Anschaffungsfall bei § 7 Abs. 5a EStG (Haufe)
• Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026 (Kap. 3.7.1, 3.7.2 und 3.7.4)
• Gutachterausschuss Wiesbaden: Immobilienmarktbericht 2026 (Kap. 5.2)
• Gutachterausschuss Darmstadt: Immobilienmarktbericht 2025 (Kap. 7.3.4)
• Gutachterausschuss Mainz: Grundstücksmarktbericht 2025
• Bundesministerium der Justiz: § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
• Bundesministerium der Justiz: § 556f BGB – Ausnahmen von der Mietpreisbremse
• Bundesministerium der Justiz: § 5 WiStrG 1954 – Mietpreisüberhöhung
• Bundesministerium der Justiz: § 634a BGB – Verjährung der Mängelansprüche
• Bundesministerium der Justiz: § 17 BeurkG – Grundsatz (Beurkundung, Zwei-Wochen-Regelfrist bei Verbraucherverträgen)
• Bundesministerium der Justiz: § 650v BGB – Abschlagszahlungen (Bauträgervertrag)
• Bundesministerium der Justiz: § 3 MaBV – Besondere Sicherungspflichten für Bauträger
• Bundesregierung: Gebäudemodernisierungsgesetz (Stand Juli 2026)
• Deutscher Bundestag: Beschluss der Heizungsgesetz-Novelle vom 10. Juli 2026