Inhalt (11 Abschnitte)
- 1.Was der Kaufpreisfaktor aussagt
- 2.Kaufpreisfaktor berechnen in drei Schritten
- 3.Rechenbeispiel mit einer Wohnung in Offenbach
- 4.Kaufpreisfaktor in Rendite umrechnen
- 5.Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
- 6.Kaufpreisfaktoren in Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt und Offenbach
- 7.Welcher Faktor sich selbst trägt
- 8.Typische Fehler beim Kaufpreisfaktor
- 9.So prüfen Sie ein Angebot
- 10.Häufige Fragen
- 11.Quellen und Vertiefung
Was der Kaufpreisfaktor aussagt
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator genannt, setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur jährlichen Nettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahresmieten. Je niedriger der Faktor, desto mehr Miete erhalten Sie für jeden investierten Euro – zumindest auf dem Papier.
Die Kennzahl ist keine Erfindung von Maklern. Die Gutachterausschüsse ermitteln sie aus der Kaufpreissammlung als „Ertragsfaktor“ oder „Rohertragsfaktor“. Das Baugesetzbuch zählt Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke zu den Daten, die sie für die Wertermittlung bereitstellen (§ 193 Abs. 5 BauGB), und die Immobilienwertermittlungsverordnung definiert Ertragsfaktoren als Verhältnis von Kaufpreisen zu den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (§ 20 ImmoWertV). Für den Vergleich mit einem Exposé sind diese amtlichen Werte deshalb die beste verfügbare Messlatte.
Gleichzeitig warnen die Gutachterausschüsse selbst vor zu viel Vertrauen. Der Ausschuss in Mainz bezeichnet die Umkehrrechnung als „Maklerformel“, deren Ergebnisse nur Näherungswerte sind; der Darmstädter Bericht betont, dass Restnutzungsdauer und Bodenanteil nicht in den Faktor eingehen. Der Faktor ist also ein Filter für die Vorauswahl, keine Bewertung.
- Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete
- ÷
- ohne Nebenkosten und Heizkosten
- Bruttomietrendite in Prozent
- 100 ÷ F
- Faktor 25 entspricht 4,0 %
- amtliche Faktoren für Wohnungen
- 23–28
- Darmstadt, Offenbach, Frankfurt einfache Lagen
- Faktor, der sich selbst trägt
- ≈ 16,3
- 4 % Zins, 2 % Tilgung, 80 % Kredit
Kaufpreisfaktor berechnen in drei Schritten
Erstens: Ermitteln Sie die Jahresnettokaltmiete, also die monatliche Kaltmiete ohne Betriebs- und Heizkosten mal zwölf. Maßgeblich ist die Miete aus dem Mietvertrag (Ist-Miete), nicht eine erhoffte „Soll-Miete“ aus dem Exposé. Mieten für Stellplatz oder Garage rechnen Sie nur ein, wenn Sie den Stellplatz auch mitkaufen.
Zweitens: Nehmen Sie den Kaufpreis, der zu dieser Miete gehört. Ist eine mitverkaufte Einbauküche oder ein Stellplatz gesondert ausgewiesen, gehört beides auf dieselbe Seite der Rechnung wie die zugehörige Miete. Drittens: Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresmiete. Bei 150.000 Euro Kaufpreis und 500 Euro Kaltmiete im Monat ergibt das 150.000 ÷ 6.000 = Faktor 25.
Diese Bruttovariante ist die übliche Angabe in Inseraten und bei den Gutachterausschüssen. Für Ihre eigene Kalkulation reicht sie nicht, denn Sie zahlen zusätzlich Kaufnebenkosten und tragen laufende Kosten, die kein Mieter übernimmt. Welche Kaufnebenkosten in Hessen und Rheinland-Pfalz anfallen, zeigt der Ratgeber Kaufnebenkosten 2026. Deshalb lohnt es sich, zwei weitere Varianten mitzurechnen.
Die übliche Angabe in Exposés und der Rohertragsfaktor der Gutachterausschüsse. Kehrwert der Bruttomietrendite.
Zeigt, wie viele Jahresmieten Ihr tatsächlicher Gesamtaufwand kostet. In Hessen kommen rund 11,6 % dazu, in Rheinland-Pfalz rund 10,6 %.
Kehrwert der Nettomietrendite. Die strengste Variante, weil laufende Kosten den Ertrag schmälern.
Rechenbeispiel mit einer Wohnung in Offenbach
Als Beispiel dient eine unserer fiktiven Beispielwohnungen: 2 Zimmer, 58 m², Baujahr 1968, 2025 saniert und neu vermietet. Kaufpreis 122.000 Euro, Kaltmiete 575 Euro im Monat, also 6.900 Euro im Jahr. Der Kaufpreisfaktor brutto beträgt 122.000 ÷ 6.900 = 17,7, die Bruttomietrendite 5,7 %.
Mit Kaufnebenkosten von 11,6 % (14.115 Euro: 6 % Grunderwerbsteuer in Hessen, 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler als Annahme) steigt der Gesamtaufwand auf 136.115 Euro und der Faktor auf 19,7. Ziehen Sie von der Miete außerdem die nicht umlagefähigen Kosten ab – hier 1.452 Euro im Jahr für den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds und eine eigene Rücklage für das Sondereigentum – sowie 2 % Mietausfall (138 Euro), bleiben 5.310 Euro Reinertrag. Der Netto-Kaufpreisfaktor liegt damit bei 25,6, die Nettomietrendite bei 3,9 %.
Zur Gegenprobe lohnt der Blick auf den Mietspiegel. Die Miete liegt mit 9,91 €/m² über dem Mittelwert von 9,10 €/m² für vergleichbare Wohnungen. Mit dem Mittelwert gerechnet, wäre der Faktor 19,3. Und der Preis je Quadratmeter liegt mit 2.103 Euro rund 21 % unter dem amtlichen Durchschnitt von 2.670 €/m². Der niedrige Faktor hat Gründe: ungedämmte Fassade, eine Heizung von 2003, kein Aufzug und eine einfache bis mittlere Lage. Genau diese Gründe muss ein niedriger Faktor immer offenlegen.
- Kaufpreisfaktor brutto17,7
- mit Kaufnebenkosten19,7
- netto (Kosten und Mietausfall)25,6
- brutto mit Mietspiegel-Mittelwert (Gegenprobe)19,3
- Faktor brutto
- 17,7
- 122.000 € ÷ 6.900 €
- Faktor netto
- 25,6
- 136.115 € ÷ 5.310 €
- Bruttomietrendite
- 5,7 %
- Kehrwert des Bruttofaktors
- Preis je m² zum amtlichen Schnitt
- −21,2 %
- 2.103 statt 2.670 €/m²
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Kaufpreisfaktor in Rendite umrechnen
Faktor und Bruttomietrendite sind zwei Seiten derselben Zahl: Bruttomietrendite in Prozent = 100 ÷ Kaufpreisfaktor, und umgekehrt Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite. Wer in einem Exposé „5 % Rendite“ liest, sieht also einen Faktor von 20 – sofern die Rendite wirklich aus Kaltmiete und Kaufpreis berechnet ist und nicht aus einer künftigen Wunschmiete.
Die Tabelle zeigt, wie schnell sich kleine Unterschiede im Faktor auf den Kaufpreis auswirken. Zwischen Faktor 23 und 28 liegen bei 6.000 Euro Jahresmiete 30.000 Euro Kaufpreis – das ist mehr, als viele Anleger an Eigenkapital einsetzen.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreis bei 6.000 € Jahresmiete | Einordnung im Rhein-Main-Vergleich |
|---|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | 90.000 € | deutlich unter den amtlichen Werten, Gründe prüfen |
| 18 | 5,56 % | 108.000 € | deutlich unter den amtlichen Werten, Gründe prüfen |
| 20 | 5,00 % | 120.000 € | unteres Ende, typisch für Mehrfamilienhäuser |
| 23 | 4,35 % | 138.000 € | Bereich der amtlichen Wohnungsfaktoren |
| 25 | 4,00 % | 150.000 € | Bereich der amtlichen Wohnungsfaktoren |
| 28 | 3,57 % | 168.000 € | Bereich der amtlichen Wohnungsfaktoren |
| 30 | 3,33 % | 180.000 € | teuer, nur mit guter Lage oder Mietreserve |
| 35 | 2,86 % | 210.000 € | nur in zentralen Lagen beobachtet |
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
In vielen Ratgebern kursieren Faustregeln wie „unter 20 günstig, über 30 teuer“. Belegt sind solche Grenzen nicht, und sie passen nicht zu jedem Markt. Die amtlichen Daten zeigen, dass in Rhein-Main für Eigentumswohnungen Faktoren zwischen etwa 23 und 28 normal sind. Ob ein Faktor angemessen ist, hängt von vier Dingen ab.
Lage: Der Frankfurter Gutachterausschuss schreibt ausdrücklich, dass mit besserer Lage in der Regel auch der Ertragsfaktor steigt. Für Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 lag der Median 2025 in mittleren und einfachen Lagen bei 28,2, in der zentralen Lage bei 40,8. Käufer zahlen in guten Lagen für geringeres Leerstandsrisiko und erwartete Wertentwicklung. Wie Sie eine Lage belastbar beurteilen, beschreibt der Ratgeber Standortanalyse.
Zustand und Restnutzungsdauer: Ein niedriger Faktor kann einen Sanierungsstau einpreisen, etwa eine ungedämmte Fassade oder eine alte Heizung, die die Eigentümergemeinschaft bald erneuern muss. Dann ist die Wohnung nicht günstig, sondern die Kosten kommen später. Miethöhe: Liegt die Ist-Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Faktor rechnerisch hoch, obwohl Spielraum besteht. Erhöhen dürfen Vermieter aber nur bis zur Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze (§ 558 BGB), bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens auf 10 % über der Vergleichsmiete (§ 556d BGB).
Zinsniveau: Faktoren folgen den Finanzierungskosten. In Mainz stieg der Ertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser von 16,1 im Jahr 2013 auf 27,7 im Jahr 2021 und fiel nach dem Zinsanstieg bis 2024 auf 21,7. Laut Bundesbank stieg der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung zwischen Dezember 2021 und Oktober 2023 von 1,16 % auf 3,85 %. Ein Faktor, der 2021 marktüblich war, ist es heute nicht mehr.
| Punkt | Mainz, Mehrfamilienhäuser | Darmstadt, Mehrfamilienhäuser ab Baujahr 1950 |
|---|---|---|
| 2013 | 16,1 | 16,7 |
| 2 | 17,7 | 17,4 |
| 2015 | 18,4 | 17,2 |
| 4 | 19,1 | 19,9 |
| 2017 | 22,2 | 20,7 |
| 6 | 23,2 | 21,5 |
| 2019 | 23,6 | 22,9 |
| 8 | 24,2 | 27,0 |
| 2021 | 27,7 | 28,2 |
| 10 | 25,5 | 27,3 |
| 2023 | 22,0 | 28,9 |
| 2024 | 21,7 | 22,5 |
Kaufpreisfaktoren in Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt und Offenbach
Die folgende Übersicht stellt die Ertragsfaktoren aus den aktuellen Markt- und Grundstücksmarktberichten der fünf Gutachterausschüsse zusammen, ergänzt um den Faktor aus unserem Rechenbeispiel auf der jeweiligen Stadtseite. Für Wiesbaden und Mainz weisen die Berichte für Eigentumswohnungen keinen Faktor aus; dort helfen der Faktor für Mehrfamilienhäuser und unser Rechenbeispiel als Orientierung.
Vorsicht beim Vergleich: Frankfurt leitet die Faktoren für Wohnungen aus unvermieteten Objekten mit einer fiktiven Miete aus dem Mietspiegel ab, Darmstadt und Offenbach aus tatsächlich vermieteten Wohnungen. Leere Wohnungen erzielen höhere Preise, weil auch Selbstnutzer mitbieten. Außerdem stammen die Daten aus unterschiedlichen Jahren – Offenbach aus 2023, Frankfurt aus 2025. Vergleichen Sie Ihr Angebot deshalb vor allem mit dem Wert der eigenen Stadt und mit ähnlichen Objekten.
Mehr zu Preisen, Mieten und Stadtteilen finden Sie auf unseren Seiten zu Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt und Offenbach sowie in der Übersicht Kapitalanlage Rhein-Main.
- Frankfurt
Eigentumswohnungen: 28,2 bis 40,8 (Baujahr 1950–1977) · Mehrfamilienhäuser: 23,1 · Rechenbeispiel: 31,5
- Wiesbaden
Eigentumswohnungen: kein Faktor veröffentlicht · Mehrfamilienhäuser: 20,3 · Rechenbeispiel: 26,7
- Mainz
Eigentumswohnungen: kein Faktor veröffentlicht · Mehrfamilienhäuser: 21,4 · Rechenbeispiel: 23,2
- Darmstadt
Eigentumswohnungen: 26,3 (vermietet) · Mehrfamilienhäuser: 22,5 (ab Baujahr 1950) · Rechenbeispiel: 24,8
- Offenbach
Eigentumswohnungen: 23 (Wiederverkauf) · Mehrfamilienhäuser: 24 (ab Baujahr 1950) · Rechenbeispiel: 24,5
| Stadt | Eigentumswohnungen (amtlich) | Mehrfamilienhäuser (amtlich) | Stadt-Rechenbeispiel (eigene Rechnung) | Quelle, Datenstand |
|---|---|---|---|---|
| Frankfurt am Main | Baujahr 1950–1977, Median: 28,2 (mittlere/einfache Lagen, 270 Fälle), 32,1 (gute Lagen), 40,8 (zentrale Lage); unvermietete Wohnungen mit Mietspiegelmiete | 23,1 (Median, Restnutzungsdauer ab 30 Jahren, 69 Fälle) | 31,5 (4.410 €/m², 11,70 €/m²) | Immobilienmarktbericht 2026, Daten 2025 |
| Wiesbaden | vermietete Wohnungen: kein Faktor ausgewiesen; Liegenschaftszinssatz 2,4 %, Ø Nettokaltmiete 12,07 €/m² (57 Fälle) | 20,3 (23 Fälle) | 26,7 (3.233 €/m², 10,11 €/m²) | Immobilienmarktbericht 2026 |
| Mainz | kein Faktor ausgewiesen (nur Liegenschaftszinssätze) | 21,4 (Mittel 2023/2024, 37 Fälle) | 23,2 (2.992 €/m², 10,78 €/m²) | Grundstücksmarktbericht 2025, Daten 2023/2024 |
| Darmstadt | vermietete Wohnungen: 26,3 (σ ± 6,5; 89 Fälle; Ø Miete 12,59 €/m²) | 22,5 (ab Baujahr 1950), 23,9 (vor 1950) | 24,8 (3.500 €/m², 11,81 €/m²) | Immobilienmarktbericht 2025, Daten 2024 |
| Offenbach am Main | Wiederverkauf: 23 (Spanne 15–35; 37 Fälle; Ø Miete 10,65 €/m²) | 24 (ab Baujahr 1950, Spanne 15–37), 25 (bis 1949) | 24,5 (2.670 €/m², 9,10 €/m²) | Immobilienmarktbericht 2024, Daten 2023 |
Welcher Faktor sich selbst trägt
Für Anleger mit Finanzierung ist eine andere Frage oft wichtiger als der Marktvergleich: Bis zu welchem Faktor deckt die Miete Zins, Tilgung und laufende Kosten? Bei 80 % Finanzierung, 4 % Sollzins und 2 % Tilgung kostet der Kredit jedes Jahr 4,8 % des Kaufpreises. Bleiben von der Miete nach nicht umlagefähigen Kosten und Mietausfall 78 % übrig – eine Annahme in der Größenordnung unserer Beispiele –, ist der Cashflow vor Steuern nur bis Faktor 16,3 ausgeglichen.
Die amtlichen Faktoren für Wohnungen in Rhein-Main liegen deutlich darüber. Bei Faktor 25 und denselben Konditionen wäre statt 20 % rund 48 % des Kaufpreises als Eigenkapital nötig, damit sich die Wohnung ohne monatlichen Zuschuss trägt – zusätzlich zu den Nebenkosten. Zur Einordnung des Zinses: Die Bundesbank weist für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung im August 2026 einen durchschnittlichen Effektivzins von 3,81 % aus; Ihr Angebot kann je nach Beleihung und Bonität abweichen.
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Ausschlusskriterium, denn in der Rate steckt Tilgung, also Vermögensaufbau, und die Steuer kann einen Teil ausgleichen. Er muss aber dauerhaft aus dem eigenen Einkommen tragbar sein, auch bei höherem Anschlusszins. Wie Sie Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung abstimmen, erklärt der Ratgeber Finanzierung strukturieren; die Steuerwirkung zeigt Steuern und AfA.
| Sollzins | 1 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|---|
| 3,5 % | 21,7 | 17,7 | 15,0 |
| 4,0 % | 19,5 | 16,3 | 13,9 |
| 4,5 % | 17,7 | 15,0 | 13,0 |
Typische Fehler beim Kaufpreisfaktor
Was Sie bei Hausgeld, Rücklage und WEG-Unterlagen konkret prüfen sollten, beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
- Soll-Miete statt Ist-Miete: Exposés rechnen gern mit einer künftigen Miete. Maßgeblich ist der Mietvertrag; eine Erhöhung ist nur im Rahmen von Vergleichsmiete und Kappungsgrenze möglich.
- Warmmiete oder Nebenkosten im Nenner: Betriebs- und Heizkosten sind durchlaufende Posten und gehören nicht in die Jahresmiete.
- Stellplatz, Küche oder Inventar nur auf einer Seite: Wird der Stellplatz mitbezahlt, aber seine Miete nicht eingerechnet (oder umgekehrt), ist der Faktor verzerrt.
- Faktoren verschiedener Städte vergleichen: Faktor 24 kann in Frankfurt günstig und in einer Kleinstadt teuer sein. Vergleichen Sie mit dem amtlichen Wert vor Ort.
- Kaufnebenkosten und laufende Kosten vergessen: Der Bruttofaktor unterschätzt Ihren Aufwand. Rechnen Sie für die Entscheidung mit dem Nettofaktor.
- Sanierungsbedarf übersehen: Ein auffallend niedriger Faktor ist ein Prüfauftrag. Protokolle der Eigentümerversammlung, Erhaltungsrücklage und Energieausweis zeigen, was auf die Gemeinschaft zukommt.
So prüfen Sie ein Angebot
Wie das für reale Größenordnungen aussieht, zeigen unsere Beispielobjekte mit vollständigem Rechenweg. Für eine konkrete Wohnung können Sie den Investment-Check nutzen: Wir ordnen Faktor, Miete und Finanzierung gegen die amtlichen Daten ein.
- Schritt 1: Ist-Miete aus dem Mietvertrag und Kaufpreis ohne gesondert bezahltes Inventar ermitteln, Faktor brutto berechnen
- Schritt 2: Mit dem amtlichen Ertragsfaktor der Stadt und dem Preis je m² aus dem Marktbericht vergleichen
- Schritt 3: Miete gegen den Mietspiegel prüfen: Liegt sie darüber, darunter oder an der Grenze der Mietpreisbremse?
- Schritt 4: Faktor mit Kaufnebenkosten und netto nach laufenden Kosten berechnen
- Schritt 5: Mit Ihrer Finanzierung prüfen, ob der Cashflow tragbar ist, auch mit 2 Prozentpunkten mehr Zins
- Schritt 6: Auffällige Abweichungen begründen lassen: Lage, Zustand, Gemeinschaftseigentum, Mietvertrag
Weiterlesen: Renditerechner · Beispielobjekte · Investment-Check starten
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?+
Teilen Sie den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete. Beispiel: 150.000 Euro Kaufpreis und 500 Euro Kaltmiete im Monat ergeben 150.000 ÷ 6.000 = Faktor 25. Betriebs- und Heizkosten gehören nicht in die Miete, und maßgeblich ist die tatsächlich vereinbarte Miete.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für eine Eigentumswohnung?+
Einen allgemeingültigen Grenzwert gibt es nicht. Entscheidend ist der Vergleich mit der eigenen Stadt: Die Gutachterausschüsse in Darmstadt und Offenbach weisen für Wohnungen Faktoren von rund 26 und 23 aus, in Frankfurt liegen die Mediane je nach Lage zwischen 28 und über 40. Ein deutlich niedrigerer Faktor sollte einen erkennbaren Grund haben, etwa Sanierungsbedarf oder eine einfache Lage.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Frankfurt, Wiesbaden oder Mainz üblich?+
Frankfurt: Für Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 lag der Median 2025 zwischen 28,2 in mittleren und einfachen Lagen und 40,8 in zentraler Lage, für Mehrfamilienhäuser bei 23,1. Wiesbaden und Mainz veröffentlichen für Eigentumswohnungen keinen Faktor; für Mehrfamilienhäuser nennen sie 20,3 und 21,4. Unsere Rechenbeispiele mit amtlichem Preis und Mietspiegelmiete ergeben für Wiesbaden rund 26,7 und für Mainz rund 23,2.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Kaufpreisfaktor?+
Der Bruttofaktor teilt nur den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Der Nettofaktor rechnet Kaufnebenkosten zum Kaufpreis und zieht von der Miete nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall ab. Im Rechenbeispiel steigt der Faktor dadurch von 17,7 auf 25,6.
Wie rechne ich den Kaufpreisfaktor in eine Rendite um?+
Bruttomietrendite in Prozent = 100 ÷ Kaufpreisfaktor. Faktor 20 entspricht 5 Prozent, Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 30 rund 3,3 Prozent. Der Nettofaktor ergibt auf dieselbe Weise die Nettomietrendite.
Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor immer ein gutes Zeichen?+
Nein. Ein niedriger Faktor kann eine einfache Lage, Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum, eine schwierige Mietersituation oder eine überhöhte Miete widerspiegeln. Prüfen Sie Preis je Quadratmeter, Mietspiegel, Protokolle der Eigentümerversammlung und Erhaltungsrücklage, bevor Sie einen niedrigen Faktor als Schnäppchen werten.
Gehören Kaufnebenkosten in den Kaufpreisfaktor?+
In den üblichen Bruttofaktor nicht, deshalb sind Exposé-Angaben und amtliche Rohertragsfaktoren ohne Nebenkosten gerechnet. Für Ihre eigene Entscheidung sollten Sie sie einbeziehen: In Hessen kommen mit 6 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler schnell rund 11 bis 12 Prozent hinzu, in Rheinland-Pfalz mit 5 Prozent Grunderwerbsteuer rund ein Prozentpunkt weniger.
Ab welchem Kaufpreisfaktor trägt sich eine Wohnung selbst?+
Das hängt von Zins, Tilgung, Eigenkapital und Kosten ab. Mit 80 Prozent Finanzierung, 4 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung und 22 Prozent Kostenquote ist der Cashflow vor Steuern nur bis etwa Faktor 16 ausgeglichen. Bei den in Rhein-Main üblichen Faktoren von 23 bis 28 braucht es deutlich mehr Eigenkapital oder einen monatlichen Zuschuss.
Passende Ratgeber
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- Kapitalanlage Rhein-Main – fünf Städte mit amtlichen Preisen und Mieten im Vergleich
- Beispielobjekte – sechs Wohnungen mit vollständigem Rechenweg
- Kaufnebenkosten 2026 – was zum Kaufpreis hinzukommt
Quellen und Vertiefung
Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:
- Bundesministerium der Justiz: § 20 ImmoWertV – Vergleichsfaktoren (Ertragsfaktoren)
- Bundesministerium der Justiz: § 21 ImmoWertV – Liegenschaftszinssätze
- Bundesministerium der Justiz: § 193 BauGB – Aufgaben des Gutachterausschusses
- Bundesministerium der Justiz: § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Bundesministerium der Justiz: § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse)
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026, Kap. 3.8.5 Ertragsfaktoren
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte Wiesbaden: Immobilienmarktbericht 2026, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte Mainz: Grundstücksmarktbericht 2025, Ertragsfaktoren (S. 113–130)
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte Darmstadt: Immobilienmarktbericht 2025, Kap. 9.3 Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte Offenbach am Main: Immobilienmarktbericht 2024, Kap. 9.3 Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren
- Stadt Frankfurt am Main: Frankfurter Mietspiegel 2026
- Landeshauptstadt Wiesbaden: Mietspiegel, 14. Fortschreibung
- Landeshauptstadt Mainz: Qualifizierter Mietspiegel 2025
- Wissenschaftsstadt Darmstadt: Magistrat beschließt neuen qualifizierten Mietspiegel
- Stadt Offenbach am Main: Mietspiegel 2026
- Deutsche Bundesbank: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
- Verwaltungsportal Hessen: Grunderwerbsteuer