Immobilie oder ETF: Was bringt mehr bei gleichem Einsatz?

Die kurze Antwort: Es kommt auf den Einkaufspreis an

„Immobilie oder ETF?“ wird oft wie eine Glaubensfrage diskutiert. Rechnerisch ist sie das nicht. Ein Aktien-ETF bringt eine Marktrendite ohne Kredit, mit geringen Kosten und täglich verfügbarem Geld. Eine vermietete Wohnung bringt eine niedrigere Mietrendite, wird aber überwiegend mit dem Geld der Bank gekauft. Steigt ihr Wert, wirkt der Anstieg auf das ganze Objekt, nicht nur auf das Eigenkapital. Dazu kommen steuerliche Eigenheiten, die beim ETF fehlen.

Unser Rechenbeispiel zeigt beides: Die Beispielwohnung in Offenbach-Lauterborn liegt nach 15 Jahren rund 6.000 Euro vor dem ETF. Mit den Durchschnittspreisen der Gutachterausschüsse gerechnet, liegt in allen fünf Städten dagegen der ETF vorn, solange die Wohnung nur um 1,5 % pro Jahr an Wert gewinnt. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, muss also besser einkaufen als der Durchschnitt – oder auf mehr Wertsteigerung setzen, als wir annehmen.

So funktioniert der faire Vergleich: gleicher Geldeinsatz

Viele Vergleiche stellen die Mietrendite einer Wohnung der Rendite eines Aktienindex gegenüber. Das ist schief, denn bei der Wohnung arbeitet ein Kredit mit, beim ETF nicht. Andere Vergleiche lassen Kaufnebenkosten, Instandhaltung oder Steuern weg. Wir rechnen deshalb mit einem einfachen Prinzip: Beide Anleger setzen exakt dasselbe eigene Geld ein, zur selben Zeit.

Der Wohnungsanleger bringt 38.515 Euro Eigenkapital auf – 20 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten. Der ETF-Anleger legt denselben Betrag am ersten Tag in einen weltweiten Aktien-ETF. Muss der Wohnungsanleger nach Steuern Geld zuschießen, zahlt der ETF-Anleger den gleichen Betrag in seinen Sparplan. Erwirtschaftet die Wohnung später einen Überschuss, legt der Wohnungsanleger ihn ebenfalls im ETF an. Am Ende werden beide Vermögen so bewertet, als würde verkauft: Wohnung nach Verkaufskosten, Restschuld und gegebenenfalls Steuer, ETF nach Abgeltungsteuer.

Jahr 1 rechnen wir genau so wie auf der Seite des Beispielobjekts und auf unseren Stadtseiten, mit derselben Steuerberechnung für einen Single mit 3.000 Euro netto. Wie wir Preise, Mieten und Kosten herleiten, beschreibt die Methodik.

Rechenbeispiel: Wohnung in Offenbach gegen ETF

Die Beispielwohnung in Offenbach-Lauterborn kostet 122.000 Euro, mit 11,6 % Nebenkosten 136.115 Euro. Die Bank finanziert 97.600 Euro. Im ersten Jahr nimmt die Wohnung 6.900 Euro Kaltmiete ein. Davon gehen 1.590 Euro für nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall ab, 4.061 Euro Zinsen und 1.990 Euro Tilgung. Weil Zinsen, Kosten und AfA den Gewinn aus der Vermietung ins Minus drücken, sinkt die Einkommensteuer um 261 Euro. Unterm Strich bleibt eine Zuzahlung von 40 Euro im Monat.

Mit steigender Miete wird die Zuzahlung jedes Jahr kleiner; ab Jahr 13 trägt sich die Wohnung nach Steuern selbst. Insgesamt schießt der Anleger über 15 Jahre 2.898 Euro zu. Nach 15 Jahren ist die Wohnung bei 1,5 % Wertentwicklung rund 152.500 Euro wert, die Restschuld beträgt noch 56.900 Euro. Nach Maklerprovision bleibt ein steuerfreier Erlös – die Zehnjahresfrist ist abgelaufen.

Der ETF wächst ohne Rückschläge mit 5,8 % pro Jahr nach Kosten – eine glatte Annahme, die echte Börsenjahre nicht abbildet. Er beginnt mit einem großen Vorsprung, weil bei der Wohnung sofort 14.115 Euro Nebenkosten verloren sind. Die Wohnung holt erst auf, wenn Tilgung und Wertsteigerung das Eigenkapital wieder aufgebaut haben, und überholt den ETF im Jahr 12 – kurz nachdem der Verkauf mit Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei geworden ist.

Steuern: AfA, Spekulationsfrist und Abgeltungsteuer

Bei der Wohnung zählen Mieteinnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Abziehen dürfen Sie Schuldzinsen, nicht umlagefähige Kosten und die Abschreibung: für Gebäude mit Fertigstellung ab 1925 und vor 2023 jährlich 2 %, für Neubauten ab 2023 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Im Beispiel sind das 2.042 Euro AfA pro Jahr. Ein Verlust aus der Vermietung mindert die Steuer auf das Gehalt. Wie das im Detail funktioniert, zeigen die Ratgeber AfA berechnen und Steuern und AfA.

Der größte Steuervorteil kommt am Ende: Liegen zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG). Davor wird er mit dem persönlichen Satz besteuert, und die abgezogene AfA erhöht den Gewinn. Im Rechenbeispiel würde ein Verkauf nach zehn Jahren rund 7.700 Euro Steuer kosten, ein Jahr später nichts. Deshalb macht die Wohnungslinie in der Grafik zwischen Jahr 10 und 11 einen Sprung. Die Einzelheiten erklärt der Ratgeber Spekulationsfrist.

Beim ETF fällt auf Gewinne Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag an, zusammen 26,375 % (§ 32d EStG, § 4 SolZG), unabhängig von der Haltedauer. Bei Aktienfonds bleiben 30 % der Erträge steuerfrei (Teilfreistellung, § 20 InvStG), effektiv also 18,46 %. Thesaurierende Fonds lösen jedes Jahr eine Vorabpauschale aus: Wert zu Jahresbeginn mal 70 % des Basiszinses, höchstens der tatsächliche Wertzuwachs (§ 18 InvStG). Für 2026 beträgt der Basiszins 3,20 %, die Vorabpauschale also 2,24 % des Depotwerts. Sie wird beim Verkauf angerechnet und ist damit eine Steuervorauszahlung. Der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro (Paare 2.000 Euro) bleibt in unserer Rechnung bewusst unberücksichtigt, weil er oft schon durch Zinsen auf Tagesgeld belegt ist.

Wann die Wohnung vorne liegt und wann der ETF

Zwei Annahmen entscheiden fast alles: wie stark der Wert der Wohnung steigt und welche Rendite der ETF bringt. Die Tabelle zeigt den Vorsprung der Wohnung für verschiedene Kombinationen. Bei 1,5 % Wertentwicklung und 6 % ETF-Rendite liegt die Wohnung knapp vorn. Bleibt der Wohnungswert nominal gleich, liegt sie selbst gegen einen ETF mit nur 4 % Rendite hinten.

Zur Einordnung der ETF-Annahme: Der MSCI World, der Index hinter vielen weltweiten Aktien-ETFs, erzielte in Euro mit wiederangelegten Dividenden vom 29. Dezember 2000 bis 30. September 2026 im Schnitt 6,67 % pro Jahr, in den letzten zehn Jahren 12,69 % pro Jahr. Unsere 6 % vor Kosten liegen bewusst darunter, denn die letzten zehn Jahre waren außergewöhnlich stark, und dazwischen lagen Rückgänge von mehr als der Hälfte.

Zur Wertentwicklung der Wohnung: Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 2. Quartal 2026 nur 0,6 % über dem Vorjahr; Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten, darunter Frankfurt, waren 0,4 % billiger. Wertsteigerung ist also kein Automatismus. Hinzu kommt: Ein Gebäude altert, und ohne Investitionen in das Gemeinschaftseigentum hält eine Wohnung nicht einmal mit der Inflation Schritt.

Was den Vergleich kippt

Neben Wertentwicklung und Börse gibt es Risiken, die nur die Wohnung trägt. Die Beispielwohnung hat eine ungedämmte Fassade; eine Sonderumlage von 8.000 Euro im fünften Jahr reicht, damit der ETF am Ende rund 6.900 Euro vorn liegt. Ähnlich wirken längerer Leerstand, ein Mietausfall durch einen zahlungsunfähigen Mieter oder Mieten, die langsamer steigen als angenommen.

Den stärksten Einfluss hat der Verkaufszeitpunkt. Nach acht Jahren liegt die Wohnung im Beispiel deutlich hinter dem ETF, weil Nebenkosten noch nicht wieder verdient sind und der Gewinn versteuert werden muss. Umgekehrt profitiert der Wohnungsanleger stark, wenn der Wert schneller steigt: Bei 3 % pro Jahr steht er nach 15 Jahren rund 42.200 Euro besser da. Das ist der Hebel – er wirkt in beide Richtungen. Bei 0 % Wertentwicklung fehlen ihm 23.400 Euro.

Rhein-Main: Was die Stadt-Rechenbeispiele zeigen

Dieselbe Rechnung lässt sich auf die Rechenbeispiele unserer Stadtseiten anwenden. Sie arbeiten mit dem amtlichen Durchschnittspreis je Quadratmeter des jeweiligen Gutachterausschusses und dem Mittelwert des Mietspiegels – also mit einer durchschnittlichen, nicht mit einer besonders günstigen Wohnung. Das Ergebnis ist eindeutig: Bei 1,5 % Wertentwicklung liegt in allen fünf Städten der ETF vorn. Gleichstand erreicht die Wohnung je nach Stadt erst bei 2,0 % bis 2,8 % Wertsteigerung pro Jahr.

Am teuersten ist der Gleichstand in Frankfurt, wo die Mietrendite zum Kaufpreis am niedrigsten ist und der Kredit am größten. In Mainz reicht etwa das Inflationsziel der EZB. Die Beispielwohnung in Offenbach braucht weniger, weil ihr Kaufpreis rund ein Fünftel unter dem amtlichen Durchschnitt liegt – mit offen benannten Gründen wie der ungedämmten Fassade. Genau das ist die Kernaussage: Nicht die Anlageform entscheidet, sondern ob Preis, Miete und Zustand zusammenpassen.

Wie hoch Preise und Mieten in Ihrer Stadt sind, zeigen die Seiten zu Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt und Offenbach sowie der Überblick Kapitalanlage Rhein-Main. Ob ein Angebot günstig ist, prüfen Sie am schnellsten mit dem Kaufpreisfaktor im Vergleich zu den amtlichen Ertragsfaktoren.

Hebel, Liquidität, Aufwand und Streuung

Rendite ist nur ein Teil der Entscheidung. Eine Wohnung verlangt Arbeit: Mieter finden, Nebenkosten abrechnen, mit der Eigentümergemeinschaft über Rücklage und Sanierung entscheiden, die Anlage V ausfüllen. Ein ETF-Sparplan läuft nach der Einrichtung fast von selbst. Dafür haben Sie bei der Wohnung Einfluss: Sie wählen Mieter aus, modernisieren und können die Miete im gesetzlichen Rahmen anpassen.

Der Hebel ist Stärke und Risiko zugleich. Im Beispiel steht einer Wohnung von 122.000 Euro nur 38.515 Euro eigenes Geld gegenüber. Steigt der Wert um 10 %, wächst Ihr Eigenkapital um 31,7 %; fällt er um 10 %, ist ein knappes Drittel weg – und der Kredit bleibt. Wer Eigentumswohnungen genauer prüfen will, findet im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage die wichtigsten Unterlagen von Hausgeld bis Protokoll.

Beides kombinieren: Reserve im ETF, Rendite mit der Wohnung

Die Frage muss kein Entweder-oder sein. Viele Anleger beginnen mit einem ETF-Sparplan, weil er mit kleinen Beträgen funktioniert, und bauen damit das Eigenkapital für die erste Wohnung auf. Nach dem Kauf übernimmt ein Teil des Depots die Rolle der Reserve für Sonderumlagen, Leerstand oder eine teurere Anschlussfinanzierung. Eine Reserve von mehreren Monatsmieten plus einem Betrag für das Gemeinschaftseigentum ist bei älteren Wohnanlagen kein Luxus.

Wichtig ist die Reihenfolge der Fragen: Erst prüfen, ob die Wohnung zum Marktpreis passt, ob die Rate auch mit höherem Zins tragbar ist und ob Sie zehn Jahre halten können. Erst dann lohnt die Frage, ob sie den ETF schlägt. Eine Wohnung, die schon an der ersten Frage scheitert, ist auch die schlechtere Kapitalanlage.

So entscheiden Sie zwischen Wohnung und ETF

Wie solche Rechnungen für reale Größenordnungen aussehen, zeigen unsere Beispielobjekte mit vollständigem Rechenweg. Eigene Werte können Sie im Renditerechner eintragen. Für ein konkretes Angebot nutzen Sie den Investment-Check: Wir rechnen die Wohnung mit Ihrer Finanzierung gegen einen ETF mit demselben Geldeinsatz.

Weiterlesen: Renditerechner · Beispielobjekte · Investment-Check starten

Häufige Fragen

Quellen und Vertiefung

Für die fachliche Einordnung wurden insbesondere folgende Primär- und Verbraucherquellen berücksichtigt:

• Bundesministerium der Justiz: § 32d EStG – Gesonderter Steuertarif für Einkünfte aus Kapitalvermögen
• Bundesministerium der Justiz: § 20 EStG – Kapitalvermögen, Sparer-Pauschbetrag (Abs. 9)
• Bundesministerium der Justiz: § 4 SolZG – Zuschlagsatz
• Bundesministerium der Justiz: § 18 InvStG – Vorabpauschale
• Bundesministerium der Justiz: § 20 InvStG – Teilfreistellung
• Bundesfinanzministerium: Basiszins zur Berechnung der Vorabpauschale zum 2. Januar 2026 (BMF-Schreiben vom 13.01.2026)
• Bundesministerium der Justiz: § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
• Bundesministerium der Justiz: § 21 EStG – Vermietung und Verpachtung
• Bundesministerium der Justiz: § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• Bundesministerium der Justiz: § 656c BGB – Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien
• MSCI: MSCI World Index (EUR), Index Factsheet, Nettorenditen zum 30.09.2026
• Statistisches Bundesamt: Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026 (Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026)
• Deutsche Bundesbank: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
• Europäische Zentralbank: Erklärung zur geldpolitischen Strategie (Inflationsziel 2 %)
• Gutachterausschuss für Immobilienwerte Offenbach am Main: Immobilienmarktbericht 2024
• Stadt Offenbach am Main: Mietspiegel 2026
• Verwaltungsportal Hessen: Grunderwerbsteuer