Westend
7.450 €/m²Bj. 1950–1977
Teuerste Lage der Stadt zwischen Bankenviertel, Universität und Palmengarten. Selbst Nachkriegsbauten kosten hier mehr als Neubau in vielen anderen Städten. Hier geht es um Werterhalt, kaum um Rendite.
Kapitalanlage Frankfurt · Stand 04.10.2026
Kapitalanlage Frankfurt: Wo sich der teuerste Markt der Region noch rechnet
Frankfurt wächst wie keine andere Stadt in Hessen, und die Mieten steigen mit. Gleichzeitig kosten Bestandswohnungen deutlich mehr als im Umland, und die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei jeder neuen Vermietung. Hier finden Sie die amtlichen Preise je Stadtteil, die Logik des neuen Mietspiegels und eine Beispielrechnung ohne Schönfärberei.
- Kaufpreise des Gutachterausschusses 2025 je Stadtteil
- Miete nach Mietspiegel 2026, Zuschlag für Zuschlag
- Kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung
Lokale Kennzahlen
Frankfurt auf einen Blick
Amtliche Werte von Gutachterausschuss, Statistikamt und Stadt. Die Ziffer verweist auf die Quelle am Ende der Seite.
Inhalt (8 Abschnitte)
Der Frankfurter Wohnungsmarkt in Zahlen
Frankfurt hat 2025 um 4.635 Einwohner zugelegt und lag Ende des Jahres bei 760.656. Laut IHK Frankfurt arbeiteten Mitte 2025 genau 651.125 Menschen sozialversicherungspflichtig in der Stadt, 424.678 davon pendelten ein, also rund 65 %. Viele von ihnen würden gern näher am Arbeitsplatz wohnen. Allein Finanz- und Versicherungsdienstleister beschäftigen 89.366 Menschen in Frankfurt. Rund 280 Kreditinstitute und Banken haben hier ihren Sitz. Zusammen mit Messe und Flughafen prägt das die Nachfrage nach kleinen, gut angebundenen Wohnungen.
Der Gutachterausschuss zählte 2025 rund 10 % mehr Kaufverträge als im Vorjahr. Am stärksten gehandelt werden Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1977: 670 Weiterverkäufe zu im Schnitt 4.410 €/m² bei durchschnittlich 63 m². Altbauten bis 1918 kosten 6.110 €/m², jüngerer Bestand ab 1991 6.150 €/m². Neubauwohnungen lagen 2025 bei 7.820 €/m². Bei 183 Erstverkäufen ist der Neubaumarkt allerdings so klein wie seit Jahren kaum.
Der Mietspiegel 2026 funktioniert anders als in Wiesbaden oder Mainz. Er beginnt mit einer Basis-Netto-Miete, die nur von der Wohnungsgröße abhängt, für 60 m² sind das 9,44 €/m². Dazu kommen Zuschläge für die Wohnlage (Kategorie 1 bis 10, bis +5,32 €/m²) und für Merkmale wie Küche, Balkon, Aufzug oder Wärmeschutzverglasung. Das Mittel aller erhobenen Mieten liegt bei 12,28 €/m². Für eine Kalkulation brauchen Sie deshalb die Adresse, eine Pauschale für die ganze Stadt reicht nicht. Die Stadt bietet dafür einen Online-Rechner an.
Rechenbeispiel: 60-m²-Wohnung, Baujahr 1960er, Lage-Kategorie 4
Eine typische Bestandswohnung in einem gefragten, aber nicht zentralen Stadtteil. Der Kaufpreis kommt aus dem Immobilienmarktbericht. Die Miete ist nach Mietspiegel 2026 zusammengesetzt: Basis 9,44 €/m², Lage 4 (+1,06), Küche (+0,43), Balkon (+0,39), Wärmeschutzverglasung (+0,38). Alle weiteren Werte sind offen genannte Annahmen und kein Angebot.
Annahmen
- Wohnung
- 60 m², 1960er-Jahre, Lage-Kategorie 4, mit Küche, Balkon und Wärmeschutzverglasung
- Kaufpreis je m²
- 4.410 € – Ø Wiederverkauf 2025, Baujahr 1950–1977, ganz Frankfurt (670 Fälle) [1]
- Miete je m²
- 11,70 €/m² – Mietspiegel 2026: Basis-Netto-Miete 60 m² 9,44 € + Zuschläge 2,26 € (Lage 4, Küche, Freisitz, Wärmeschutzverglasung) [2]
- Nicht umlagefähige Kosten
- 25 €/m² im Jahr (Verwaltung, Instandhaltung) = 1.500 € pro Jahr
- Mietausfallwagnis
- 2 % der Jahresmiete
- Finanzierung
- 80 % des Kaufpreises (212.000 €), Sollzins 4,2 %, Tilgung 2 %. Annahme, keine Konditionszusage.
- Steuerprofil
- Single, Steuerklasse I, keine Kinder, keine Kirchensteuer, gesetzlich versichert. 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto im Monat (Tarif 2026), zu versteuerndes Einkommen ca. 44.200 €, Grenzsteuersatz 33,1 %, Soli 0 € [9, 10, 11]
- Abschreibung (AfA)
- 2 % linear (Baujahr nach 1924 und vor 2023) auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (221.745 €) = 4.435 € pro Jahr. Der Gebäudeanteil ist eine Annahme, im Einzelfall mit der Arbeitshilfe des BMF ermitteln [12, 13]
- Steuerlich absetzbar
- Schuldzinsen (1. Jahr 8.821 €), nicht umlagefähige Kosten und AfA. Die Tilgung ist nicht absetzbar.
Ergebnis
- Kaufpreis
- 265.000 €
- 60 m² × 4.410 €/m², gerundet
- Kaufnebenkosten
- 30.661 €
- 11,6 %: Grunderwerbsteuer 6 %, Notar/Grundbuch 2 %, Makler 3,57 %
- Eigenkapital
- 83.661 €
- 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten
- Kaltmiete
- 702 € / Monat
- 60 m² × 11,70 €/m²
- Bruttomietrendite
- 3,18 %
- Kaufpreisfaktor 31,5
- Nettomietrendite
- 2,28 %
- nach Kosten und Mietausfall, bezogen auf Kaufpreis + Nebenkosten
- Steuereffekt (Single, 3.000 € netto)
- +173 € / Monat
- Steuerersparnis 2.080 € im Jahr. Einkünfte aus Vermietung im 1. Jahr −6.501 €: Miete nach Ausfall 8.256 € − Schuldzinsen 8.821 € − Kosten 1.500 € − AfA 4.435 €
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−532 €
Kreditrate 1.095 € pro Monat, davon Tilgung 353 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−359 €
−532 € vor Steuern plus 173 € Steuerersparnis im 1. Jahr, Single mit 3.000 € netto. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Stresstest (vor / nach Steuern)
- Zins 2 Prozentpunkte höher: −886 € / −607 € pro Monat
- 3 Monate Leerstand: einmalig −2.106 € Mietausfall vor Steuern
- Mit 40 % statt 20 % Eigenkapital (136.661 €): −259 € / −143 € pro Monat
Hinweis zur Steuer: Vereinfachtes Beispiel, keine Steuerberatung. Gerechnet ist nur das erste Jahr mit dem Einkommensteuertarif 2026 als Differenz mit und ohne Wohnung, für einen Single ohne weitere Einkünfte. Ihre Steuerwirkung weicht ab, etwa bei anderem Einkommen, Kirchensteuer, tatsächlichem Gebäudeanteil, Erhaltungsaufwand oder einmaligen Kosten wie der Grundschuldbestellung (hier nicht eingerechnet). Die Ersparnis kommt über die Steuererklärung oder einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug. Mit jeder Tilgung sinken die Zinsen und damit auch die Ersparnis.
Frankfurt ist das deutlichste Beispiel dafür, dass hohe Mieten nicht automatisch hohe Renditen bedeuten. Mit 3,2 % Bruttomietrendite fehlen bei 80 % Finanzierung vor Steuern rund 532 € im Monat. Nur etwa 353 € davon sind Tilgung. Die Wohnung ist also auf Wertsteigerung und Steuereffekte angewiesen. Für einen Single mit 3.000 € netto bringt die Steuer im ersten Jahr rund 173 € im Monat zurück, nach Steuern fehlen trotzdem noch rund 359 €.
Mit 40 % Eigenkapital sinkt die monatliche Zuzahlung vor Steuern auf rund 259 €, nach Steuern auf rund 143 €. Das zeigt, für wen Frankfurt passt: für Anleger mit viel Eigenkapital und langem Horizont, die Lagequalität und Wiedervermietbarkeit höher gewichten als laufenden Cashflow.
Der Stadtteil verändert die Rechnung stark. In Bonames bis Riedberg oder Höchst kostet derselbe Baujahrgang rund 3.250 €/m², im Westend 7.450 €/m². Der Lagezuschlag im Mietspiegel steigt aber nicht im gleichen Maß, er reicht nur von 0 bis 5,32 €/m². Günstigere Stadtteile bringen deshalb oft die höhere Rendite, aber auch eine schwächere Wertentwicklung.
Vereinfachte Modellrechnung mit Durchschnittswerten, Stand 04.10.2026. Keine Zusage über Kaufpreise, Mieten, Zinsen oder Wertentwicklung und keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.
Preise nach Stadtteil
Der Gutachterausschuss wertet Weiterverkäufe nach Grundbuchbezirken aus. Wir zeigen die Baujahre 1950–1977, die in allen Bezirken vorkommen und am häufigsten als Anlageobjekt gehandelt werden.
Nordend / Ostend
5.860 €/m²Bj. 1950–1977
Beliebte innerstädtische Wohnviertel. Das Ostend ist mit der EZB und neuen Quartieren am Main stark gewachsen.
Innenstadt / Bahnhof / Gallus
5.080 €/m²Bj. 1950–1977
Sehr heterogen: Innenstadt und Bahnhofsviertel liegen neben dem Gallus mit dem Europaviertel. Die Mikrolage entscheidet hier besonders stark.
Sachsenhausen
4.660 €/m²Bj. 1950–1977
Südlich des Mains mit Museumsufer und gefragten Wohnstraßen. Sachsenhausen-Süd ist deutlich ruhiger als das Ausgehviertel am Main.
Bornheim
4.630 €/m²Bj. 1950–1977
Lebendiger Stadtteil mit U-Bahn-Anschluss und viel Gründerzeit- und Nachkriegsbestand.
Bockenheim
4.560 €/m²Bj. 1950–1977
Ehemaliger Uni-Standort mit vielen kleinen Wohnungen und guter Anbindung an Messe und Innenstadt.
Ginnheim bis Preungesheim
4.130 €/m²Bj. 1950–1977
Nördliche Wohnstadtteile, meist mit Stadtbahn erschlossen, mit großem Nachkriegsbestand.
Rödelheim bis Niederursel
3.830 €/m²Bj. 1950–1977
Nordwestliche Stadtteile mit S-Bahn bzw. U-Bahn. Ruhige Lagen zu deutlich niedrigeren Preisen.
Niederrad / Schwanheim
3.810 €/m²Bj. 1950–1977
Südwestlich des Mains, nah an Bürostadt, Uniklinik und Flughafen.
Griesheim / Nied
3.440 €/m²Bj. 1950–1977
Westliche Stadtteile am Main mit günstigeren Preisen und S-Bahn-Anschluss.
Höchst und Umgebung
3.260 €/m²Bj. 1950–1977
Historische Altstadt und Industriepark Höchst. Einer der günstigsten Bezirke, die Wohnlage wechselt dort straßenweise.
Bonames bis Riedberg
3.240 €/m²Bj. 1950–1977
Im Norden. Der Riedberg selbst besteht überwiegend aus Neubau nach 2000, der niedrige Wert betrifft den älteren Bestand im Bezirk.
Ø Wiederverkauf 2025, Baujahr 1950–1977, Quelle [1]. Die Grundbuchbezirke fassen teils mehrere Stadtteile zusammen. Für die Miete zählt nicht der Stadtteil, sondern die adressgenaue Lage-Kategorie (1 bis 10) des Mietspiegels.
Chancen und Risiken in Frankfurt
Was für Frankfurt spricht
- Stärkstes Bevölkerungswachstum der Region (+4.635 im Jahr 2025) und über 651.000 Beschäftigte. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch.
- Breiter Arbeitsmarkt mit Banken, Europäischer Zentralbank, Messe, Flughafen und Industriepark Höchst. Mieter finden sich auch in schwächeren Konjunkturphasen.
- Der neue Mietspiegel belohnt Ausstattung: Für Küche, Balkon, Aufzug oder gedämmte Fassade gibt es feste Zuschläge, die bei der Mieterhöhung nachvollziehbar sind.
- Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind groß (3.240 bis 7.450 €/m² im gleichen Baujahrgang). Das bietet Spielraum für gezielte Lagewahl.
Was Sie kritisch prüfen sollten
- Niedrige Anfangsrendite: Im Rechenbeispiel sind es 3,2 % brutto. Ohne viel Eigenkapital ist der Cashflow deutlich negativ.
- Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei neuer Vermietung auf den Mietspiegelwert plus 10 %. Ob sie über den 25.11.2026 hinaus gilt, entscheidet das Land voraussichtlich im November 2026. Ein Entwurf zur Verlängerung liegt vor.
- Hohe Einstiegspreise erhöhen die Abhängigkeit vom Zinsniveau: 2 Prozentpunkte mehr kosten bei 212.000 € Darlehen gut 350 € im Monat.
- Gerade in den günstigen Bezirken wechselt die Wohnlage oft von Straße zu Straße. Ein günstiger Preis kann eine schwächere Lage-Kategorie widerspiegeln.
Was wir bei einer Frankfurter Wohnung prüfen
Wir versprechen keine Renditen. Wir rechnen mit amtlichen Werten, nennen jede Annahme und zeigen auch, wann sich eine Wohnung nicht trägt. Die Grundlagen stehen in der Methodik.
- Kaufpreis im Vergleich zum amtlichen Wert für Grundbuchbezirk und Baujahr
- Lage-Kategorie der Adresse und alle Mietspiegel-Zuschläge der Wohnung
- Vormiete, Mietvertrag und Ausnahmen von der Mietpreisbremse
- Hausgeld, Rücklage und energetischer Zustand (Dämmung, Fenster, Heizung)
- Finanzierung mit Stresstest und dem nötigen Eigenkapital für einen tragbaren Cashflow
Fragen zur Kapitalanlage in Frankfurt
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Frankfurt?+
Für Anleger mit viel Eigenkapital und langem Horizont kann sie sinnvoll sein, als Cashflow-Investment kaum. Eine 60-m²-Wohnung der Baujahre 1950–1977 kostet im Schnitt 265.000 €, bei einer Mietspiegelmiete von 11,70 €/m² sind das rund 3,2 % brutto. Bei 80 % Finanzierung fehlen vor Steuern rund 532 € im Monat, nach Steuern für einen Single mit 3.000 € netto rund 359 €. Bei 40 % Eigenkapital sind es vor Steuern noch rund 259 €. Entscheidend sind Stadtteil, Lage-Kategorie und Einkaufspreis.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Frankfurt?+
Laut Immobilienmarktbericht 2026 kosteten weiterverkaufte Wohnungen der Baujahre 1950–1977 im Jahr 2025 im Schnitt 4.410 €/m², Altbauten bis 1918 6.110 €/m² und Wohnungen ab Baujahr 1991 6.150 €/m². Neubauwohnungen lagen bei 7.820 €/m². Je nach Stadtteil reicht die Spanne im gleichen Baujahrgang von 3.240 €/m² bis 7.450 €/m² im Westend.
Wie berechne ich die Miete nach dem Frankfurter Mietspiegel 2026?+
Sie starten mit der Basis-Netto-Miete für die Wohnungsgröße, bei 60 m² sind das 9,44 €/m². Dazu addieren Sie den Zuschlag für die adressgenaue Lage-Kategorie (0 bis 5,32 €/m²) und die Zu- und Abschläge für Ausstattung und Energie. Der Mietspiegel gilt bis 31.05.2028. Die Stadt bietet einen Online-Rechner an, in den Sie die Adresse eingeben.
In welchen Frankfurter Stadtteilen sind Wohnungen günstiger?+
Im Baujahrgang 1950–1977 lagen 2025 die Bezirke Bonames bis Riedberg (3.240 €/m²), Höchst (3.260 €/m²) und Griesheim/Nied (3.440 €/m²) am unteren Ende. Günstiger heißt aber oft auch eine niedrigere Lage-Kategorie im Mietspiegel und damit eine niedrigere zulässige Miete. Rechnen Sie Preis und Miete immer für die konkrete Adresse.
Frankfurt oder Offenbach: Wo lohnt sich die Kapitalanlage eher?+
In Offenbach kosteten weiterverkaufte Wohnungen der Baujahre 1950–1974 im Jahr 2023 rund 2.670 €/m², deutlich weniger als in Frankfurt. Dafür sind die Mieten niedriger, der Grundsteuer-Hebesatz ist höher (1.230 % statt 854,69 %), und die Offenbacher Preisdaten sind älter. In unseren Rechenbeispielen kommt Offenbach auf rund 4,1 %, Frankfurt auf rund 3,2 % brutto. Was besser passt, hängt von Eigenkapital und Ziel ab.
Wie hoch ist die Grundsteuer in Frankfurt?+
Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt 2026 bei 854,69 %. Hessen rechnet seit 2025 mit einem Flächen-Faktor-Modell. Die Grundsteuer ist auf Mieter umlagefähig und erhöht damit die Warmmiete.
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Quellen
- [1] Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026 (Daten 2025)
- [2] Stadt Frankfurt am Main: Frankfurter Mietspiegel 2026 (gültig ab 25.06.2026 bis 31.05.2028)
- [3] Stadt Frankfurt am Main: Mietspiegel 2026 veröffentlicht (Juni 2026)
- [4] IHK Frankfurt am Main: IHK-Bezirk Frankfurt in Zahlen 2025|2026 (Beschäftigte am 30.06.2025, Quelle Bundesagentur für Arbeit)
- [5] Hessisches Statistisches Landesamt: Bevölkerung in Hessen am 31.12.2025 (31.12.2025)
- [6] Bund der Steuerzahler Hessen: Hebesätze Grundsteuer B 2026 (Juli 2026)
- [7] Verwaltungsportal Hessen: Grunderwerbsteuer (geprüft 03.10.2026)
- [8] Hessisches Wirtschaftsministerium: Hessen will Mieterschutz auf 71 Kommunen ausweiten (24.09.2026)
- [9] § 32a EStG: Einkommensteuertarif ab Veranlagungszeitraum 2026 (VZ 2026)
- [10] Bundesministerium der Finanzen: Programmablaufplan für die maschinelle Berechnung der Lohnsteuer 2026 (12.11.2025)
- [11] BMAS: Gesamtsozialversicherungsbeitragssatz 2026 (BAnz AT 18.12.2025 B5) (2026)
- [12] § 7 Abs. 4 EStG: lineare Gebäude-AfA (geprüft 04.10.2026)
- [13] Bundesministerium der Finanzen: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke (März 2026)
Stand aller Angaben: 04.10.2026. Bildnachweis: Foto: Christina & Peter / Pexels, Pexels-Lizenz, auf 4:3 zugeschnitten. Diese Seite ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.