2-Zimmer-Wohnung mit Balkon in Berlin-Spandau (Hakenfelde)

Was die Wohnung ausmacht

Die Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im dritten von sechs Geschossen eines Hauses von 1974 mit 42 Einheiten. Das frühere Mietshaus wurde Ende der 1990er-Jahre in Eigentumswohnungen aufgeteilt. 2025 wurde die Wohnung für den Verkauf an Kapitalanleger saniert: neues Bad mit Wanne und wandhängendem WC, Einbauküche, Designboden, erneuerte Elektrik und neue Innentüren. Seit Juli 2026 ist sie neu vermietet. Die Kaltmiete von 520 € liegt gut 9 % über dem Mittelwert des Berliner Mietspiegels 2026 und damit unter der Grenze der Mietpreisbremse. Der Kaufpreis liegt gut ein Zehntel unter dem amtlichen Durchschnitt für vermietete Wohnungen dieser Baujahre. Fassade und Flachdach sind allerdings ungedämmt, die Heizung ist fast zwanzig Jahre alt. Rund 3,8 % Bruttorendite sind für Berlin ordentlich, eine Wohnung, die sich selbst trägt, ist das bei Standardfinanzierung aber nicht.

Kaufpreis, Miete und Finanzierung

Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Warum hier weniger als 5,5 % Rendite? In Berlin gilt die Mietpreisbremse im ganzen Stadtgebiet, die neue Miete ist also an den Mietspiegel gebunden. Für 5,5 % brutto dürfte die Wohnung nur rund 113.000 € kosten, also etwa 1.960 €/m². Das liegt unter der vom Gutachterausschuss ausgewiesenen Preisspanne dieser Gruppe (2.451 bis 4.082 €/m²). Deshalb rechnen wir ehrlich mit rund 3,8 %. Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum; die Gründe für den Abstand zum amtlichen Wert stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.

Highlights und ehrliche Risiken

Spandau-Hakenfelde in Berlin

Hakenfelde liegt im Norden Spandaus an der Havel, zwischen Spandauer Forst und Altstadt. Geprägt ist der Ortsteil von Wohnanlagen der 1960er- und 1970er-Jahre und neuen Quartieren am Wasser. Busse fahren zum Rathaus Spandau mit U-Bahn (U7), S-Bahn und Regionalverkehr.