Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen
Berlin · Reinickendorf-Wittenau
Baujahr 1987, 2025 saniert, U8 und S-Bahn in der Nähe
Kaufpreis (fiktiv)
192.000 €
Finanzierung (objektbezogen): 45 % Eigenkapital · 3,9 % Zins · 1,5 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Diese Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im ersten Obergeschoss eines kleinen Hauses von 1987 mit 18 Einheiten, das von Anfang an als Eigentumsanlage gebaut wurde. 2025 wurde sie saniert: Duschbad mit bodengleicher Dusche, Einbauküche, Eichen-Designboden, erneuerte Elektrik und eine Wohnungstür mit Mehrfachverriegelung. Seit September 2026 ist sie für 650 € kalt vermietet. Das liegt knapp unter der Grenze der Mietpreisbremse auf Basis des Mietspiegel-Mittelwerts. Wegen des jüngeren Baujahrs ist die Vergleichsmiete deutlich höher als bei Häusern der 1970er-Jahre. Der Kaufpreis liegt rund 17 % unter dem amtlichen Durchschnitt der Region Nord; die meisten Weiterverkäufe dort sind bezugsfrei, vermietete Wohnungen werden günstiger gehandelt. Mit 45 % Eigenkapital trägt sich die Wohnung nach Steuern. Dach, Fassade und Heizung sind jedoch noch auf dem Stand der Bauzeit.
Gerechnet mit einer eigenen Finanzierung für dieses Objekt: 55 % Darlehen, also 45 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital, 3,9 % Sollzins und 1,5 % Tilgung. Die Begründung und den Vergleich mit unserer Standardfinanzierung finden Sie unter „Einordnung“. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
+36 €
Reinertrag 511 € minus Kreditrate 475 €, davon Tilgung 132 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
+68 €
+36 € vor Steuern plus 32 € Steuerersparnis im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (160.661 €) = 3.213 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2025 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Warum hier weniger als 5,5 % Rendite? Auch mit jüngerem Baujahr und höherer Vergleichsmiete reicht es in Berlin nicht für 5,5 %: Dafür dürfte die Wohnung nur rund 142.000 € kosten, also etwa 2.290 €/m². Das liegt unter der vom Gutachterausschuss für diese Gruppe ausgewiesenen Preisspanne (2.937 bis 4.533 €/m²). Mit rund 4,1 % liegt das Beispiel am oberen Rand dessen, was mit Mietpreisbremse realistisch ist. Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum; die Gründe für den Abstand zum amtlichen Wert stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
3.097 €
−16,8 % gegenüber 3.723 €/m² (Ø 2025, Weiterverkäufe von als Eigentum gebauten Wohnungen, Baujahre 1971–1990, Stadtgebiet Nord, einfache und mittlere Wohnlage). Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026)
10,48 €/m²
+9,7 % gegenüber 9,56 €/m² (Bezugsfertig 1986–1990 (West), 60 bis unter 65 m², mittlere Wohnlage, Mittelwert (Zeile 99)), Spanne 7,93 €/m² bis 12,17 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 10,52 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Mit Orientierungshilfe (Bad, Küche und Wohnung je +20 %) läge die Vergleichsmiete bei rund 11,13 €/m². Wir rechnen vorsichtig vom Mittelwert aus. Berlin ist seit dem 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 vollständig Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mietenbegrenzungsverordnung vom 11.11.2025): Bei Wiedervermietung höchstens ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %. Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Berliner Mietspiegel 2026 (Stichtag 01.09.2025)
45 % Eigenkapital · 3,9 % Zins · 1,5 % Tilgung
45 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital, etwa aus einer abbezahlten Wohnung oder einem Depot. Bei 55 % Beleihungsauslauf rechnen wir mit 3,9 % statt 4,2 % Zins und tilgen 1,5 %. Nur so trägt sich eine Berliner Wohnung mit Mietpreisbremse; die entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital stehen in der Einordnung.
Ehrlich gesagt: Der positive Cashflow (+36 € vor, +68 € nach Steuern im Monat) entsteht durch mehr Eigenkapital und den dadurch etwas günstigeren Zins, nicht durch eine bessere Wohnung. Mit unserer Standardfinanzierung läge er bei −283 € vor und −189 € nach Steuern. Dafür binden Sie 48.000 € mehr Eigenkapital. Bei 2 % Zins auf Festgeld (Annahme) entgehen Ihnen rund 960 € im Jahr vor Steuern. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) sinkt von 1,3 % auf 2,2 %.
Wittenau liegt in der Mitte des Bezirks Reinickendorf, hier sitzt auch das Rathaus des Bezirks. Mit der U8 und der S-Bahn ist man ohne Umsteigen in der Innenstadt bzw. am Ring. Die Wohnstraßen sind von kleineren Mehrfamilienhäusern der 1970er- und 1980er-Jahre geprägt.
Alle Beispielobjekte im VergleichBeispielwohnungen aus Berlin und weiteren Städten, filterbar nach Stadt, Preis und Cashflow.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung3,78 % bruttoBerlin · Spandau-Hakenfelde
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −289 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung3,88 % bruttoBerlin · Spandau-Falkenhagener Feld
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −177 €
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Visualisierung4,29 % bruttoHamburg · Billstedt
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −249 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
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Stand: 06.11.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen. Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.