Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen
Hamburg · Billstedt
Baujahr 1978, 2025 saniert, Aufzug, U2 in der Nähe
Kaufpreis (fiktiv)
182.000 €
Finanzierung: 20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Die Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im fünften von acht Geschossen eines Hochhauses von 1978 mit 84 Einheiten. 2025 wurde sie saniert: Bad mit Wanne und wandhängendem WC, Einbauküche, Designboden, Elektrik mit neuer Unterverteilung und neue Innentüren. Seit April 2026 ist sie für 650 € kalt vermietet, knapp 9 % über dem Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels 2025 und damit unter der Grenze der Mietpreisbremse. Der Kaufpreis liegt rund 20 % unter dem amtlichen Durchschnitt für bezugsfreie Wohnungen dieser Baujahre in mäßiger Lage. Der Abstand spiegelt die Vermietung und die große Wohnanlage: Fassade, Loggien und Leitungsstränge sind noch im Zustand der Bauzeit. Fernwärme und erneuerte Aufzüge sind ein Plus. Mit rund 4,3 % brutto ist das Beispiel ehrlich gerechnet, aber kein Selbstläufer.
Gerechnet wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 80 % Finanzierung, 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−249 €
Reinertrag 503 € minus Kreditrate 752 €, davon Tilgung 243 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−166 €
−249 € vor Steuern plus 83 € Steuerersparnis im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (151.611 €) = 3.032 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2025 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Warum hier weniger als 5,5 % Rendite? Für 5,5 % brutto dürfte die Wohnung nur rund 142.000 € kosten, also etwa 2.220 €/m². Das liegt weit unter dem amtlichen Mittel für bezugsfreie Wohnungen dieser Baujahre in mäßiger Lage (3.574 €/m²) und auch unter dem Wert nach Abschlag für Vermietung (rund 2.930 €/m²). Ein solcher Preis wäre eher ein Hinweis auf größere Mängel am Haus. Realistisch sind rund 4,3 %. Der Gutachterausschuss weist zusätzlich einen Umrechnungsfaktor für vermietete Eigentumswohnungen aus (Kap. 7.6.3): Bei 3 bis 4 % Mietrendite werden sie 14 bis 19 % unter bezugsfreien Wohnungen gehandelt. Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum; die Gründe für den Abstand zum amtlichen Wert stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
2.844 €
−20,4 % gegenüber 3.574 €/m² (Ø 2025, Eigentumswohnungen (nicht vermietet), Baujahre 1960–1979, mäßige Lage, 84 Kauffälle). Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtsjahr 2025), Kap. 3.4 und 7.6.3
10,16 €/m²
+8,9 % gegenüber 9,33 €/m² (Baualtersklasse 1978–1993, normale Wohnlage, 41 bis unter 66 m², Mittelwert (Feld L2)), Spanne 7,69 €/m² bis 12,91 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 10,26 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Der Mittelwert ist im Mietenspiegel 2025 erstmals der Median. Nach der Sanierung kann ein Wert über dem Mittelwert begründet sein; wir rechnen vorsichtig vom Mittelwert aus. Ganz Hamburg ist vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025, HmbGVBl. Nr. 41 S. 684): Bei Wiedervermietung höchstens ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %. Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg: Hamburger Mietenspiegel 2025 (Erhebungsstichtag 01.04.2025)
20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Standardannahme wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten, Sollzins für einen Beleihungsauslauf von 80 %, 2 % anfängliche Tilgung.
Mit der Standardfinanzierung ist der Cashflow negativ. Mehr Eigenkapital oder eine niedrigere Tilgung würden ihn verbessern, binden aber mehr eigenes Geld oder verlängern die Laufzeit. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) liegt bei 1,6 %.
Billstedt liegt im Osten des Bezirks Hamburg-Mitte und gehört zu den einwohnerstärksten Stadtteilen der Stadt. Neben Reihenhäusern und Zeilenbauten prägen Großsiedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre das Bild. Die U2 fährt in rund einer Viertelstunde zum Hauptbahnhof, das Billstedt-Center versorgt den Stadtteil.
Alle Beispielobjekte im VergleichBeispielwohnungen aus Hamburg und weiteren Städten, filterbar nach Stadt, Preis und Cashflow.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung4,37 % bruttoHamburg · Jenfeld
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −215 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung5,20 % bruttoCashflow positivHamburg · Harburg
Finanzierung: 30 % EK · 4 % Zins · 1,5 % Tilgung · vor Steuern +32 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung3,71 % bruttoKöln · Bilderstöckchen
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −325 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
Alle BeispielobjekteIm Investment-Check beantworten Sie sechs kurze Fragen. Wir melden uns mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und prüfen konkrete Angebote mit derselben Rechnung, einschließlich Stresstest.
Stand: 06.11.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen. Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.