Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen
Hamburg · Harburg
Baujahr 1984, 2025 saniert, Aufzug, S-Bahn in der Nähe
Kaufpreis (fiktiv)
113.000 €
Finanzierung (objektbezogen): 30 % Eigenkapital · 4 % Zins · 1,5 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Das Apartment liegt im vierten von fünf Geschossen einer Wohnanlage von 1984 mit 48 Einheiten, die von Anfang an als Eigentum gebaut wurde. 2025 wurde es saniert: Duschbad mit wandhängendem WC, Einbauküche mit Backofen, Designboden, erneuerte Elektrik sowie neue Wohnungs- und Innentür. Seit Juli 2026 ist es für 490 € kalt vermietet. Das liegt knapp 9 % über dem Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels 2025 und unter der Grenze der Mietpreisbremse. Weil kleine Wohnungen im Mietenspiegel höhere Quadratmetermieten haben, erreicht das Apartment mit gut 5,2 % die höchste Rendite der Hamburger Beispiele. Der Kaufpreis liegt rund 14 % unter dem amtlichen Durchschnitt für bezugsfreie Wohnungen dieser Baujahre in mäßiger Lage. Fenster, Fassade und Dach sind allerdings noch auf dem Stand der Bauzeit.
Gerechnet mit einer eigenen Finanzierung für dieses Objekt: 70 % Darlehen, also 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital, 4 % Sollzins und 1,5 % Tilgung. Die Begründung und den Vergleich mit unserer Standardfinanzierung finden Sie unter „Einordnung“. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
+32 €
Reinertrag 395 € minus Kreditrate 363 €, davon Tilgung 99 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
+40 €
+32 € vor Steuern plus 8 € Steuerersparnis im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (94.132 €) = 1.883 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2025 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Warum hier weniger als 5,5 % Rendite? Für 5,5 % brutto dürfte das Apartment nur rund 107.000 € kosten, also etwa 2.740 €/m². Das liegt unter dem Wert, der sich aus dem amtlichen Durchschnitt (3.379 €/m², mäßige Lage, Baujahre 1980–1989) mit dem Abschlag des Gutachterausschusses für vermietete Wohnungen ergibt, rund 2.930 €/m². Mit gut 5,2 % liegt das kleine Apartment am oberen Rand dessen, was in Hamburg mit Mietpreisbremse seriös ist. Der Gutachterausschuss weist zusätzlich einen Umrechnungsfaktor für vermietete Eigentumswohnungen aus (Kap. 7.6.3): Bei 3 bis 4 % Mietrendite werden sie 14 bis 19 % unter bezugsfreien Wohnungen gehandelt. Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum; die Gründe für den Abstand zum amtlichen Wert stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
2.897 €
−14,3 % gegenüber 3.379 €/m² (Ø 2025, Eigentumswohnungen (nicht vermietet), Baujahre 1980–1989, mäßige Lage, 21 Kauffälle). Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtsjahr 2025), Kap. 3.4 und 7.6.3
12,56 €/m²
+8,8 % gegenüber 11,55 €/m² (Baualtersklasse 1978–1993, normale Wohnlage, bis unter 41 m², Mittelwert (Feld L1)), Spanne 8,57 €/m² bis 14,93 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 12,71 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Der Mittelwert ist im Mietenspiegel 2025 erstmals der Median. Kleine Wohnungen haben im Mietenspiegel deutlich höhere Quadratmetermieten. Ganz Hamburg ist vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025, HmbGVBl. Nr. 41 S. 684): Bei Wiedervermietung höchstens ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %. Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg: Hamburger Mietenspiegel 2025 (Erhebungsstichtag 01.04.2025)
30 % Eigenkapital · 4 % Zins · 1,5 % Tilgung
30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital. Bei 70 % Beleihungsauslauf rechnen wir mit 4,0 % statt 4,2 % Zins und tilgen 1,5 %. So trägt sich das Apartment nach Steuern; die entgangenen Zinsen auf das zusätzliche Eigenkapital stehen in der Einordnung.
Ehrlich gesagt: Der positive Cashflow (+32 € vor, +40 € nach Steuern im Monat) entsteht durch mehr Eigenkapital und den dadurch etwas günstigeren Zins, nicht durch eine bessere Wohnung. Mit unserer Standardfinanzierung läge er bei −72 € vor und −47 € nach Steuern. Dafür binden Sie 11.300 € mehr Eigenkapital. Bei 2 % Zins auf Festgeld (Annahme) entgehen Ihnen rund 226 € im Jahr vor Steuern. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) sinkt von 3,5 % auf 3,6 %.
Harburg ist das Zentrum des gleichnamigen Bezirks südlich der Elbe, mit eigener Innenstadt, Technischer Universität und Fernbahnhof. Die S-Bahn fährt in rund einer Viertelstunde zum Hauptbahnhof. Neben Altbauten prägen Wohnanlagen der Nachkriegszeit und der 1980er-Jahre das Bild.
Alle Beispielobjekte im VergleichBeispielwohnungen aus Hamburg und weiteren Städten, filterbar nach Stadt, Preis und Cashflow.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung4,37 % bruttoHamburg · Jenfeld
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −215 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung4,29 % bruttoHamburg · Billstedt
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −249 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung5,52 % bruttoCashflow ausgeglichenWiesbaden · Biebrich
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 1,5 % Tilgung · vor Steuern −24 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
Alle BeispielobjekteIm Investment-Check beantworten Sie sechs kurze Fragen. Wir melden uns mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und prüfen konkrete Angebote mit derselben Rechnung, einschließlich Stresstest.
Stand: 06.11.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen. Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.