Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen
Köln · Bilderstöckchen
Baujahr 1968, 2025 saniert, Balkon, Stadtbahn in der Nähe
Kaufpreis (fiktiv)
178.000 €
Finanzierung: 20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Die Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im zweiten von vier Obergeschossen eines Wohnblocks von 1968 mit 24 Einheiten. 2025 wurde sie saniert: Duschbad mit bodengleicher Dusche, Einbauküche mit Ceranfeld und Geschirrspüler, Fischgrätparkett, Elektrik mit neuer Unterverteilung und Innentüren. Seit August 2026 ist sie für 550 € kalt vermietet, gut 5 % über der Spannenmitte des Kölner Mietspiegels April 2025 und unter der Grenze der Mietpreisbremse. Der Kaufpreis liegt rund 15 % unter dem amtlichen Durchschnitt für Weiterverkäufe der Baujahre 1966 bis 1980 in Bilderstöckchen. Fassade und Dach sind ungedämmt, die Heizung ist 18 Jahre alt. Mit gut 3,7 % brutto ist das Beispiel ehrlich gerechnet, aber kein Selbstläufer.
Gerechnet wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 80 % Finanzierung, 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−325 €
Reinertrag 411 € minus Kreditrate 736 €, davon Tilgung 237 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−217 €
−325 € vor Steuern plus 108 € Steuerersparnis im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (149.613 €) = 2.992 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2025 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Warum hier weniger als 5,5 % Rendite? Für 5,5 % brutto dürfte die Wohnung nur rund 120.000 € kosten, also etwa 2.000 €/m². Das wären rund 43 % unter dem amtlichen Durchschnitt für Weiterverkäufe der Baujahre 1966 bis 1980 in Bilderstöckchen (3.499 €/m², 14 Kauffälle) und eher ein Hinweis auf größere Mängel am Haus. Die Mietpreisbremse begrenzt neue Mieten bis Ende 2029. Realistisch sind gut 3,7 %. Zum Vergleich: Bestandswohnungen wurden in Köln 2024 laut Gutachterausschuss im Schnitt für 4.127 €/m² weiterverkauft (Stadtbezirke Chorweiler, Porz und Kalk deutlich darunter). Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen stiegen 2025 im Mittel um rund 3 %. Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum; die Gründe für den Abstand zum amtlichen Wert stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
2.967 €
−15,2 % gegenüber 3.499 €/m² (Ø 2024, Weiterverkauf/Umwandlung Eigentumswohnungen, Baujahre 1966–1980, Stadtteil Bilderstöckchen, 60–100 m², 14 Kauffälle). Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Grundstücksmarktbericht 2025 (Berichtsjahr 2024), Kap. 6.1.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen
9,17 €/m²
+5,4 % gegenüber 8,70 €/m² (Gruppe 2 (1961–1975), 50–69,9 m², besondere Ausstattung, mittlere Wohnlage; Mitte der Spanne 7,30–10,10 €/m²), Spanne 7,30 €/m² bis 10,10 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 9,57 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Der Kölner Mietspiegel ist ein einfacher Tabellenmietspiegel: Spannen nach Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage. Als Vergleichsmiete setzen wir die Mitte der Spanne für besondere Ausstattung in mittlerer Wohnlage an; nach Sanierung kann ein Wert darüber begründet sein. Köln ist nach der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111), geändert am 28.10.2025 (GV. NRW. S. 848), Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt: Bei Wiedervermietung höchstens ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % bis zum 31.12.2029; Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren. Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.V.: Kölner Mietspiegel April 2025 (einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB)
20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Standardannahme wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten, Sollzins für einen Beleihungsauslauf von 80 %, 2 % anfängliche Tilgung.
Mit der Standardfinanzierung ist der Cashflow negativ. Mehr Eigenkapital oder eine niedrigere Tilgung würden ihn verbessern, binden aber mehr eigenes Geld oder verlängern die Laufzeit. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) liegt bei 0,4 %.
Bilderstöckchen gehört zum Stadtbezirk Nippes im Kölner Norden, zwischen Longerich und der Neustadt. Neben Zeilenbauten der Nachkriegszeit und der 1960er-Jahre prägen Kleingärten und die Stadtbahn Richtung Innenstadt das Bild.
Alle Beispielobjekte im VergleichBeispielwohnungen aus Köln und weiteren Städten, filterbar nach Stadt, Preis und Cashflow.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung5,40 % bruttoKöln · Chorweiler
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −78 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung6,00 % bruttoCashflow positivKöln · Höhenberg
Finanzierung: 30 % EK · 4 % Zins · 1,5 % Tilgung · vor Steuern +62 €
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Visualisierung4,29 % bruttoHamburg · Billstedt
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −249 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
Alle BeispielobjekteIm Investment-Check beantworten Sie sechs kurze Fragen. Wir melden uns mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und prüfen konkrete Angebote mit derselben Rechnung, einschließlich Stresstest.
Stand: 06.11.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen. Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.