Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Fotos: Heike (Home Staging)
Wiesbaden · Biebrich
2024 saniert, wenige Minuten zum Rheinufer
Kaufpreis (fiktiv)
113.000 €
Finanzierung (objektbezogen): 20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 1,5 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Die kleine Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im Hochparterre eines dreigeschossigen Hauses von 1961 mit sechs Einheiten, wenige Gehminuten vom Rheinufer entfernt. 2024 wurde sie vor dem Verkauf saniert: neues Wannenbad mit Fenster, Einbauküche, Vinylboden, neue Innentüren und eine erneuerte Elektrik. Die Gas-Etagenheizung stammt von 2011, hinter dem Haus gibt es einen Gemeinschaftsgarten. Seit September 2024 zahlt ein Mieter 520 € kalt. Das liegt am oberen Rand der Spanne des Wiesbadener Mietspiegels und unter der Grenze der Mietpreisbremse. Der Quadratmeterpreis liegt rund ein Fünftel unter dem amtlichen Wert für Biebrich. Das liegt am Hochparterre, an der schwachen Energieklasse und daran, dass Fassade, Dach und Keller der Gemeinschaft noch nicht saniert sind. Für Wiesbaden ist das ein niedriger Einstieg in eine gefragte Lage.
Gerechnet mit einer eigenen Finanzierung für dieses Objekt: 80 % Darlehen, also 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital, 4,2 % Sollzins und 1,5 % Tilgung. Die Begründung und den Vergleich mit unserer Standardfinanzierung finden Sie unter „Einordnung“. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−24 €
Reinertrag 406 € minus Kreditrate 429 €, davon Tilgung 113 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−2 €
−24 € vor Steuern plus 22 € Steuerersparnis im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (94.556 €) = 1.891 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2024 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Eine Bruttorendite zwischen 5,5 und 6 % gibt es im Rhein-Main-Gebiet nur im unteren Preissegment. Deshalb liegen die Kaufpreise unter den Durchschnittswerten, auch nach der Sanierung 2024: Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum. Die Gründe für den Abschlag stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
2.354 €
−19,6 % gegenüber 2.929 €/m² (Ø Wiederverkauf 2025, Baujahr 1950–1977, 45–79 m², Biebrich). Quelle: Gutachterausschuss Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2026
10,83 €/m²
+7,2 % gegenüber 10,11 €/m² (unter 60 m², Baujahr 1950–1974, Bad und Heizung, mittlere Wohnlage), Spanne 9,31 €/m² bis 10,91 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 11,12 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Teilmodernisierte Wohnungen bleiben in der Baualtersklasse des Gebäudes; die Modernisierung wird über Zuschläge innerhalb der Spanne berücksichtigt. Quelle: Landeshauptstadt Wiesbaden, Mietspiegel (14. Fortschreibung)
20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 1,5 % Tilgung
Eigenkapital und Zins wie im Standard, aber nur 1,5 % anfängliche Tilgung. Die monatliche Rate sinkt dadurch, die Restschuld allerdings langsamer, und bei der Anschlussfinanzierung bleibt mehr Darlehen dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.
Ehrlich gesagt: Der ausgeglichene Cashflow (−24 € vor, −2 € nach Steuern im Monat) entsteht durch eine niedrigere Tilgung, nicht durch eine bessere Wohnung. Mit unserer Standardfinanzierung läge er bei −61 € vor und −40 € nach Steuern. Dafür sinkt die Restschuld langsamer: Nach zehn Jahren stehen noch rund 73.600 € offen statt 68.000 € bei 2 % Tilgung, und dieser höhere Betrag muss zum dann gültigen Zins anschlussfinanziert werden.
Biebrich liegt im Süden Wiesbadens direkt am Rhein, mit Schlosspark, Rheinufer und einem großen Bestand an Nachkriegsbauten. Busse fahren in rund 15 Minuten in die Innenstadt, Mainz liegt auf der anderen Rheinseite.
Kapitalanlage Wiesbaden: Marktdaten und RechenbeispielAmtliche Kaufpreise, Mietspiegel, Stadtteile und Stresstest auf der Stadtseite.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,90 % bruttoHanau · Lamboy
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −57 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,89 % bruttoCashflow positivHanau · Großauheim
Finanzierung: 30 % EK · 4 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern +30 €
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5,66 % bruttoOffenbach am Main · Lauterborn
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −62 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
Alle BeispielobjekteIm Investment-Check beantworten Sie sechs kurze Fragen. Wir melden uns mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und prüfen konkrete Angebote mit derselben Rechnung, einschließlich Stresstest.
Stand: 04.10.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Fotos: Heike (Home Staging). Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.