Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Fotos: Heike (Home Staging)
Hanau · Lamboy
2024 saniert, 6. OG mit Aufzug und Fernwärme
Kaufpreis (fiktiv)
116.000 €
Finanzierung: 20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Die Wohnung liegt im sechsten von elf Geschossen eines Wohnhochhauses von 1971 und hat auf 64 m² drei Zimmer und eine Loggia nach Osten. 2024 wurde sie für den Verkauf an Kapitalanleger saniert: neues Duschbad, neue Einbauküche, Vinylboden, erneuerte Elektrik und eine einbruchhemmende Wohnungstür. Seit März 2025 wohnt ein Paar hier und zahlt 570 € kalt. Das liegt über dem Tabellenwert des Hanauer Mietspiegels, aber innerhalb der Zuschläge für Küche, Fenster und Boden. Die große Eigentümergemeinschaft mit über 80 Einheiten wird professionell verwaltet, beheizt wird mit Fernwärme. Der niedrige Quadratmeterpreis hat trotzdem Gründe: Hochhäuser dieser Zeit sind teuer im Unterhalt, Aufzug und Brandschutz binden einen großen Teil des Hausgelds, und Fassade und Leitungsstränge sind noch im Ursprungszustand. Dafür ist die Bruttorendite für die Region hoch.
Gerechnet wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 80 % Finanzierung, 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−57 €
Reinertrag 423 € minus Kreditrate 479 €, davon Tilgung 155 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−37 €
−57 € vor Steuern plus 20 € Steuerersparnis im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (97.066 €) = 1.941 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2024 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Eine Bruttorendite zwischen 5,5 und 6 % gibt es im Rhein-Main-Gebiet nur im unteren Preissegment. Deshalb liegen die Kaufpreise unter den Durchschnittswerten, auch nach der Sanierung 2024: Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum. Die Gründe für den Abschlag stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb am Mietspiegel samt Zuschlägen ausgerichtet.
1.813 €
−33,8 % gegenüber 2.737 €/m² (Ø Wiederverkauf, Kauffälle der letzten drei Jahre, alle Baujahre, ganz Hanau). Quelle: Gutachterausschuss Main-Kinzig/Wetterau/Hanau, Immobilienmarktbericht 2026 (über Zweitquelle, Original noch nicht geprüft)
8,91 €/m²
+13,9 % gegenüber 7,82 €/m² (Baujahr 1965–1980, über 45–65 m², Tabellenwert ohne Zuschläge). Eine Mietpreisbremse gilt hier derzeit nicht. Zuschläge für Einbauküche, Isolierverglasung und hochwertigen Fußbodenbelag (je 5 %) ergeben rund 8,99 €/m². Der Mietspiegel ist am 30.04.2026 ausgelaufen; die Mietpreisbremse soll laut Entwurf vom 24.09.2026 künftig auch in Hanau gelten. Quelle: Mietspiegel Hanau 2024 (gültig bis 30.04.2026)
20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Standardannahme wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten, Sollzins für einen Beleihungsauslauf von 80 %, 2 % anfängliche Tilgung.
Mit der Standardfinanzierung ist der Cashflow negativ. Mehr Eigenkapital oder eine niedrigere Tilgung würden ihn verbessern, binden aber mehr eigenes Geld oder verlängern die Laufzeit. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) liegt bei 3,9 %.
Lamboy liegt im Osten der Hanauer Innenstadt, mit Hochhäusern und Zeilenbauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Bis zum Hauptbahnhof und zu den Industriearbeitgebern im Westen der Stadt ist es nicht weit.
Kapitalanlage im Rhein-Main-Gebiet: alle Städte im VergleichEine eigene Seite für Hanau ist in Vorbereitung. Die Übersicht vergleicht die großen Städte der Region.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,89 % bruttoCashflow positivHanau · Großauheim
Finanzierung: 30 % EK · 4 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern +30 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,52 % bruttoCashflow ausgeglichenWiesbaden · Biebrich
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 1,5 % Tilgung · vor Steuern −24 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,66 % bruttoOffenbach am Main · Lauterborn
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −62 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
Alle BeispielobjekteIm Investment-Check beantworten Sie sechs kurze Fragen. Wir melden uns mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und prüfen konkrete Angebote mit derselben Rechnung, einschließlich Stresstest.
Stand: 04.10.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Fotos: Heike (Home Staging). Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.