Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Fotos: Heike (Home Staging)
Hanau · Großauheim
2024 saniert, kleines Haus am Ortsrand
Kaufpreis (fiktiv)
106.000 €
Finanzierung (objektbezogen): 30 % Eigenkapital · 4 % Zins · 2 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Diese Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im ersten Obergeschoss eines kleinen Mehrfamilienhauses von 1985 mit sechs Parteien am Rand von Großauheim. Wohnzimmer und Balkon gehen zum Garten. 2024 wurde die Wohnung saniert: neues Bad, Einbauküche, Designboden und Fenster mit Dreifachverglasung. Seit Februar 2025 wohnt ein Ehepaar hier und zahlt 520 € kalt. Das liegt im Rahmen des Hanauer Mietspiegels einschließlich der Zuschläge für Küche, Boden und Fenster. Die Gas-Zentralheizung von 2009 versorgt das ganze Haus, die Rücklage der Gemeinschaft reicht laut Wirtschaftsplan für die nächsten Jahre. Eine energetische Sanierung von Fassade und Dach ist dagegen nicht eingeplant. Der Preis liegt deutlich unter dem Hanauer Mittelwert, der alle Baujahre einschließlich Neubauten umfasst. Das Objekt passt zu Anlegern, die eine ruhige Lage und eine kleine, überschaubare Gemeinschaft suchen.
Gerechnet mit einer eigenen Finanzierung für dieses Objekt: 70 % Darlehen, also 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital, 4 % Sollzins und 2 % Tilgung. Die Begründung und den Vergleich mit unserer Standardfinanzierung finden Sie unter „Einordnung“. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
+30 €
Reinertrag 401 € minus Kreditrate 371 €, davon Tilgung 124 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
+27 €
+30 € vor Steuern minus 3 € Mehrsteuer im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (88.698 €) = 1.774 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2024 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Eine Bruttorendite zwischen 5,5 und 6 % gibt es im Rhein-Main-Gebiet nur im unteren Preissegment. Deshalb liegen die Kaufpreise unter den Durchschnittswerten, auch nach der Sanierung 2024: Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum. Die Gründe für den Abschlag stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb am Mietspiegel samt Zuschlägen ausgerichtet.
1.963 €
−28,3 % gegenüber 2.737 €/m² (Ø Wiederverkauf, Kauffälle der letzten drei Jahre, alle Baujahre, ganz Hanau). Quelle: Gutachterausschuss Main-Kinzig/Wetterau/Hanau, Immobilienmarktbericht 2026 (über Zweitquelle, Original noch nicht geprüft)
9,63 €/m²
+5,2 % gegenüber 9,15 €/m² (Baujahr 1981–1990, über 45–65 m², Tabellenwert ohne Zuschläge). Eine Mietpreisbremse gilt hier derzeit nicht. Zuschläge für Einbauküche, hochwertigen Fußbodenbelag und Dreifach-Wärmeschutzverglasung (je 5 %) ergeben rund 10,52 €/m². Der Mietspiegel ist am 30.04.2026 ausgelaufen; die Mietpreisbremse soll laut Entwurf vom 24.09.2026 künftig auch in Hanau gelten. Quelle: Mietspiegel Hanau 2024 (gültig bis 30.04.2026)
30 % Eigenkapital · 4 % Zins · 2 % Tilgung
30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital, typisch für Anleger, die schon eine Wohnung abbezahlt haben. Mit 70 % Beleihungsauslauf liegt das Darlehen unter der 80-%-Schwelle, ab der viele Banken Zinsaufschläge verlangen; wir rechnen deshalb mit 4,0 % statt 4,2 %.
Ehrlich gesagt: Der positive Cashflow (+30 € vor, +27 € nach Steuern im Monat) entsteht durch mehr Eigenkapital und den dadurch etwas günstigeren Zins, nicht durch eine bessere Wohnung. Mit unserer Standardfinanzierung läge er bei −38 € vor und −24 € nach Steuern. Dafür binden Sie 10.600 € mehr Eigenkapital. Bei 2 % Zins auf Festgeld (Annahme) entgehen Ihnen rund 212 € im Jahr vor Steuern. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) sinkt von 4,2 % auf 4,1 %.
Großauheim liegt im Süden Hanaus am Main, mit altem Ortskern, Mainufer und eigenem Bahnhof. Die Regionalbahn fährt nach Hanau und Frankfurt, die großen Industriearbeitgeber im Hanauer Westen sind gut erreichbar.
Kapitalanlage im Rhein-Main-Gebiet: alle Städte im VergleichEine eigene Seite für Hanau ist in Vorbereitung. Die Übersicht vergleicht die großen Städte der Region.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,90 % bruttoHanau · Lamboy
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −57 €
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5,52 % bruttoCashflow ausgeglichenWiesbaden · Biebrich
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 1,5 % Tilgung · vor Steuern −24 €
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5,62 % bruttoRüsselsheim am Main · Dicker Busch
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −43 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
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Stand: 04.10.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Fotos: Heike (Home Staging). Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.