Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Fotos: Heike (Home Staging)
Mainz · Marienborn
2025 saniert, Dachterrasse, Uni-Klinik gut erreichbar
Kaufpreis (fiktiv)
141.000 €
Finanzierung (objektbezogen): 35 % Eigenkapital · 3,9 % Zins · 2 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Ganz oben in einem kleinen Mehrfamilienhaus von 1982 liegt diese Zwei-Zimmer-Wohnung mit rund zwölf Quadratmetern Dachterrasse. Das Haus hat nur acht Einheiten. 2025 wurde die Wohnung komplett hergerichtet: neues Duschbad, Einbauküche, Parkett in Wohn- und Schlafzimmer, neue Innentüren und ein neuer Terrassenbelag; die Gas-Brennwerttherme stammt von 2018. Seit November 2025 wohnt eine Pflegekraft der Universitätsmedizin hier und zahlt 680 € kalt, rund 3 % über dem Median des qualifizierten Mietspiegels. In Rheinland-Pfalz fallen 5 % Grunderwerbsteuer an statt 6 % wie in Hessen, das senkt das nötige Eigenkapital. Der Preis liegt unter dem Schnitt für Marienborn, weil das Haus keinen Aufzug hat, die Dachschrägen die Stellfläche verkleinern und Dach und Terrassenabdichtung der Gemeinschaft noch aus der Bauzeit stammen.
Gerechnet mit einer eigenen Finanzierung für dieses Objekt: 65 % Darlehen, also 35 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital, 3,9 % Sollzins und 2 % Tilgung. Die Begründung und den Vergleich mit unserer Standardfinanzierung finden Sie unter „Einordnung“. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
+88 €
Reinertrag 539 € minus Kreditrate 451 €, davon Tilgung 153 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
+72 €
+88 € vor Steuern minus 16 € Mehrsteuer im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (116.928 €) = 2.339 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2025 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Eine Bruttorendite zwischen 5,5 und 6 % gibt es im Rhein-Main-Gebiet nur im unteren Preissegment. Deshalb liegen die Kaufpreise unter den Durchschnittswerten, auch nach der Sanierung 2025: Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum. Die Gründe für den Abschlag stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
2.390 €
−11,8 % gegenüber 2.710 €/m² (Ø Wiederverkauf 2023–2024, Gemarkung Marienborn, alle Baujahre). Quelle: Gutachterausschuss Mainz, Grundstücksmarktbericht 2025
11,53 €/m²
+3,1 % gegenüber 11,18 €/m² (40–60 m², Baujahr 1978–1994, Median), Spanne 8,93 €/m² bis 13,76 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 12,30 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Quelle: Landeshauptstadt Mainz, Qualifizierter Mietspiegel 2025
35 % Eigenkapital · 3,9 % Zins · 2 % Tilgung
Anleger mit größerem Eigenkapital, etwa aus einer Erbschaft oder einer ausgezahlten Lebensversicherung: 35 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus eigenen Mitteln. Bei einem Beleihungsauslauf von 65 % verlangen Banken meist einen geringeren Risikoaufschlag, deshalb rechnen wir mit 3,9 % statt 4,2 % Sollzins.
Ehrlich gesagt: Der positive Cashflow (+88 € vor, +72 € nach Steuern im Monat) entsteht durch mehr Eigenkapital und den dadurch etwas günstigeren Zins, nicht durch eine bessere Wohnung. Mit unserer Standardfinanzierung läge er bei −44 € vor und −28 € nach Steuern. Dafür binden Sie 21.150 € mehr Eigenkapital. Bei 2 % Zins auf Festgeld (Annahme) entgehen Ihnen rund 423 € im Jahr vor Steuern. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) sinkt von 4,4 % auf 4,2 %.
Marienborn ist der kleinste Mainzer Stadtteil, ruhig gelegen zwischen Bretzenheim und Lerchenberg. Die Straßenbahn fährt in die Innenstadt und zur Universität, die Universitätsmedizin ist in rund 15 Minuten erreichbar.
Kapitalanlage Mainz: Marktdaten und RechenbeispielAmtliche Kaufpreise, Mietspiegel, Stadtteile und Stresstest auf der Stadtseite.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,66 % bruttoOffenbach am Main · Lauterborn
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −62 €
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5,90 % bruttoHanau · Lamboy
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −57 €
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5,52 % bruttoCashflow ausgeglichenWiesbaden · Biebrich
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 1,5 % Tilgung · vor Steuern −24 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
Alle BeispielobjekteIm Investment-Check beantworten Sie sechs kurze Fragen. Wir melden uns mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und prüfen konkrete Angebote mit derselben Rechnung, einschließlich Stresstest.
Stand: 04.10.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Fotos: Heike (Home Staging). Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.