Fast 30.000 Studierende, die Universitätsmedizin, das ZDF und BioNTech sorgen in Mainz für Nachfrage, der Leerstand ist gering. Gleichzeitig deckeln Mietspiegel und Mietpreisbremse die Mieten bis mindestens 2029. Hier finden Sie die amtlichen Preise je Stadtteil, die zulässige Miete und eine ehrliche Beispielrechnung.
Amtliche Werte von Gutachterausschuss, Statistikamt und Stadt. Die Ziffer verweist auf die Quelle am Ende der Seite.
Der Gutachterausschuss Mainz hat für die Jahre 2023 und 2024 genau 957 Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen ausgewertet, ohne Toplagen und Appartements. Im Schnitt kosteten sie 3.623 €/m². Neu gebaute Wohnungen kosteten 2024 im Mittel 7.943 €/m², mehr als doppelt so viel. Der Grundstücksmarktbericht 2026 mit den Preisen für 2025 ist noch nicht erschienen. Diese Seite nutzt deshalb die aktuellsten amtlichen Werte, die es gibt.
Für Anleger ist das Baujahr wichtiger als in vielen anderen Städten. Am günstigsten sind Wohnungen der Jahrgänge 1970 bis 1980 mit 2.992 €/m² (248 Fälle). Das ist der typische Bestand großer Wohnanlagen. Älterer Nachkriegsbestand (1950–1969) liegt bei 3.421 €/m², Wohnungen aus den Jahren bis 2015 bei 4.541 €/m². Wer in den 1970er-Jahrgängen günstig kauft, kauft oft auch Sanierungsbedarf mit: Fassade, Fenster und Heizung stehen dort häufig an.
Bei den Mieten klafft eine große Lücke. Inserierte Wohnungen kosteten 2024 im Median 14,00 €/m², im Neubau 17,49 €/m². Der qualifizierte Mietspiegel 2025 weist für eine 40 bis 60 m² große Wohnung der Baujahre 1961–1977 in mittlerer Lage dagegen 10,78 €/m² aus. Weil in Mainz die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei einer neuen Vermietung in der Regel nur 10 % darüber liegen, also bei rund 11,86 €/m². Inseratsmieten sind deshalb kein Maßstab für die Kalkulation.
Die Nachfrage ist trotzdem robust. An der Johannes Gutenberg-Universität sind im Wintersemester 2025/26 genau 29.431 Menschen eingeschrieben, dazu kommen die Hochschule Mainz und die Universitätsmedizin. Mit 8.690 Beschäftigten ist die Universitätsmedizin laut IHK Rheinhessen der größte Arbeitgeber in Mainz. Laut städtischer Statistik pendeln deutlich mehr Menschen nach Mainz hinein als hinaus. Der marktaktive Leerstand liegt bei nur 1,4 %. Die Einwohnerzahl ist 2025 leicht gesunken (−0,4 %), liegt aber 1,5 % über dem Zensus 2022.
Auf der Angebotsseite wird es eher enger. Laut Wohnungsmarktbericht wurden 2015 bis 2023 im Schnitt knapp 1.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt, 2024 waren es nach dem Einbruch der Baugenehmigungen nur noch rund 500. Die Stadt rechnet auch für die kommenden Jahre mit Fertigstellungen auf diesem Niveau. Dazu schrumpft der geförderte Bestand: Von rund 6.417 Sozialwohnungen (2024) blieben bis 2035 ohne neue Förderung weniger als 2.800 übrig. Für Vermieter freier Wohnungen bedeutet das eher steigende Nachfrage, für die Stadt politischen Druck, an den Mietregeln festzuhalten.
Eine typische Anlagewohnung im Mainzer Bestand. Kaufpreis und Miete kommen aus den amtlichen Tabellen, alle übrigen Werte sind offen genannte Annahmen. Die Rechnung ersetzt keine Prüfung eines konkreten Objekts und ist kein Angebot.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−216 €
Kreditrate 682 € pro Monat, davon Tilgung 220 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−144 €
−216 € vor Steuern plus 72 € Steuerersparnis im 1. Jahr, Single mit 3.000 € netto. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Hinweis zur Steuer: Vereinfachtes Beispiel, keine Steuerberatung. Gerechnet ist nur das erste Jahr mit dem Einkommensteuertarif 2026 als Differenz mit und ohne Wohnung, für einen Single ohne weitere Einkünfte. Ihre Steuerwirkung weicht ab, etwa bei anderem Einkommen, Kirchensteuer, tatsächlichem Gebäudeanteil, Erhaltungsaufwand oder einmaligen Kosten wie der Grundschuldbestellung (hier nicht eingerechnet). Die Ersparnis kommt über die Steuererklärung oder einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug. Mit jeder Tilgung sinken die Zinsen und damit auch die Ersparnis.
Auch in Mainz trägt sich die Wohnung bei 80 % Finanzierung nicht vollständig selbst. Vor Steuern fehlen monatlich rund 216 €, davon sind rund 220 € Tilgung. Rechnerisch deckt die Miete also Zinsen und Kosten, die Tilgung zahlen Sie selbst. Abschreibung und Schuldzinsen senken zusätzlich die Steuer: Für einen Single mit 3.000 € netto sind das im ersten Jahr rund 72 € im Monat, nach Steuern fehlen dann noch rund 144 €.
Gegenüber Wiesbaden hilft die niedrigere Grunderwerbsteuer: Bei 165.000 € Kaufpreis sparen 5 % statt 6 % genau 1.650 €. Mehr Gewicht hat der Preis je Quadratmeter. Die Mainzer Baujahre 1970–1980 kosten im Schnitt 2.992 €/m². In Wiesbaden liegen die Baujahre 1950–1977 bei 3.233 €/m². Klasse und Datenjahr sind verschieden, der Vergleich ist also nur grob.
Mit der höchsten bei neuer Vermietung meist zulässigen Miete (Mietspiegel + 10 %, rund 11,86 €/m²) stiege die Bruttomietrendite auf etwa 4,7 %. Ob das im Einzelfall erlaubt ist, hängt von Vormiete, Ausstattung und Wohnlage ab. Mit der Angebotsmiete von 14 €/m² zu rechnen, wäre in Mainz in aller Regel zu optimistisch.
Vereinfachte Modellrechnung mit Durchschnittswerten, Stand 04.10.2026. Keine Zusage über Kaufpreise, Mieten, Zinsen oder Wertentwicklung und keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.
Der Grundstücksmarktbericht weist Durchschnittspreise für Weiterverkäufe je Gemarkung aus (2023–2024, ohne Toplagen und Appartements, alle Baujahre). Gemarkungen sind die historischen Ortsteile und decken sich nicht immer mit den heutigen Ortsbezirken.
4.066 €/m²242 Fälle
Die Gemarkung Mainz umfasst Altstadt, Neustadt, Oberstadt und Hartenberg-Münchfeld. In der Oberstadt liegt die Universitätsmedizin, der Uni-Campus ist nicht weit. Höchste Bestandspreise, aber auch die größte Nachfrage nach kleinen Wohnungen.
4.239 €/m²nur 16 Fälle
Kleiner Stadtteil am westlichen Stadtrand. Wenige Verkäufe, der Durchschnitt ist entsprechend unsicher.
3.937 €/m²27 Fälle
Rheinnaher Stadtteil südlich der Innenstadt. Durch rege Neubautätigkeit ist Weisenau laut Grundstücksmarktbericht von rund 11.800 Einwohnern (2014) auf knapp 16.000 (2024) gewachsen, also um 35 %. Die Preise liegen deutlich über dem Stadtschnitt.
3.775 €/m²nur 10 Fälle
Südlicher Vorort mit dörflicher Struktur. Es gibt nur wenige Wohnungsverkäufe.
3.652 €/m²41 Fälle
Weinbaugeprägter Stadtteil im Südosten am Rhein.
3.586 €/m²85 Fälle
Großer Stadtteil im Süden mit Gewerbegebiet und Straßenbahnanschluss. Das ist interessant für Mieter, die in Mainz arbeiten.
3.547 €/m²257 Fälle
Beliebter Wohnstadtteil im Nordwesten mit den meisten Verkäufen der Stadt. Die Werte sind deshalb besonders belastbar.
3.423 €/m²117 Fälle
Grenzt an den Universitätscampus. Die Nähe macht kleine Wohnungen hier für Studierende und Hochschulbeschäftigte interessant.
3.293 €/m²30 Fälle
Stadtteil im Norden am Rhein mit Industrie- und Wohngebieten. Die Preise liegen unter dem Stadtschnitt.
3.170 €/m²105 Fälle
Westlicher Stadtteil mit vielen Verkäufen und Preisen unter dem Durchschnitt.
2.710 €/m²27 Fälle
Günstigste Gemarkung im Bericht. Hier sind Zustand und Hausgeld der jeweiligen Anlage besonders wichtig.
Ø Wiederverkauf 2023–2024, Quelle [1]. Toplagen mit Rheinblick wertet der Gutachterausschuss getrennt aus: 7.010 €/m² (31 Fälle). Die Durchschnitte enthalten alle Baujahre und sind deshalb nur grob vergleichbar. Ein Stadtteil mit viel Altbau oder Neubau erscheint teurer. Die Wohnlage für die Miete legt der Mietspiegel fest: einfach −0,20 €/m², gut +1,13 €/m² gegenüber mittlerer Lage.
Wir versprechen keine Renditen. Wir rechnen mit amtlichen Werten, nennen jede Annahme und zeigen auch, wann sich eine Wohnung nicht trägt. Die Grundlagen stehen in der Methodik.
Für eine 55-m²-Wohnung aus den 1970er-Jahren ergibt sich mit amtlichen Durchschnittswerten (2.992 €/m², Mietspiegelmiete 10,78 €/m²) eine Bruttomietrendite von rund 4,3 %. Bei 80 % Finanzierung zu 4,2 % fehlen vor Steuern rund 216 € im Monat, das entspricht etwa der Tilgung. Nach Steuern sind es für einen Single mit 3.000 € netto noch rund 144 €. Ob sich das lohnt, hängt von Einkaufspreis, Sanierungsbedarf und Ihrer Steuersituation ab. Deshalb prüfen wir jede Wohnung einzeln.
Laut Grundstücksmarktbericht 2025 kosteten weiterverkaufte Wohnungen 2023–2024 im Schnitt 3.623 €/m², Neubauwohnungen 2024 rund 7.943 €/m². Nach Gemarkung reichte der Durchschnitt von 2.710 €/m² in Marienborn bis 4.066 €/m² in der Innenstadt (Drais 4.239 €/m² bei nur 16 Fällen). Toplagen mit Rheinblick lagen bei 7.010 €/m².
Maßgeblich ist der qualifizierte Mietspiegel 2025. Für eine 40 bis 60 m² große Wohnung der Baujahre 1961–1977 in mittlerer Lage nennt er 10,78 €/m² (Spanne 8,18–13,75). Bei neuer Vermietung erlaubt die Mietpreisbremse in der Regel höchstens 10 % mehr. Die inserierten Mieten von im Median 14,00 €/m² sind für Bestandswohnungen meist nicht zulässig.
Pauschal keins von beiden. In Mainz sind Grunderwerbsteuer (5 statt 6 %) und Bestandspreise niedriger, die Mietpreisbremse gilt dort sicher bis 2029. Wiesbaden hat aktuellere Preisdaten (2025) und einen niedrigeren Mietspiegelwert für kleine Nachkriegswohnungen, dafür eine breitere Arbeitgeberbasis aus Behörden und Versicherungen. In unseren Rechenbeispielen kommt Mainz auf rund 4,3 %, Wiesbaden auf rund 3,75 % Bruttomietrendite. Am Ende entscheidet das einzelne Objekt.
Die Nachfrage ist da, mit rund 29.400 Studierenden allein an der JGU. Kleine Wohnungen in Bretzenheim, der Oberstadt oder der Neustadt sind gefragt. Rechnen Sie aber mit häufigeren Mieterwechseln und den Kosten dafür (Leerstand, Renovierung, Inserate). Auch bei Studierenden gilt die Mietpreisbremse. Möblierungszuschläge müssen nachvollziehbar sein.
Seit dem 01.01.2025 erhebt Mainz die Grundsteuer B mit unterschiedlichen Hebesätzen: 480 % für Wohngrundstücke und 720 % für Nichtwohngrundstücke. Rheinland-Pfalz nutzt das Bundesmodell, Hessen ein eigenes Flächen-Faktor-Modell. Die Hebesätze sind deshalb nicht direkt vergleichbar. Die Grundsteuer kann auf Mieter umgelegt werden.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Rheinland-Pfalz 5,0 %. Für Notar und Grundbuch kommen etwa 2 % hinzu, mit Makler meist 3,57 % Käuferanteil. Insgesamt sind das rund 10,6 % des Kaufpreises, bei 165.000 € also gut 17.400 €.
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Stand aller Angaben: 04.10.2026. Bildnachweis: Foto: Pudelek (Marcin Szala) / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0, auf 4:3 zugeschnitten und verkleinert. Diese Seite ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.
