Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen
Köln · Chorweiler
Baujahr 1983, 2025 saniert, Aufzug, S-Bahn in der Nähe
Kaufpreis (fiktiv)
129.000 €
Finanzierung: 20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Die Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im fünften von acht Obergeschossen einer Wohnanlage von 1983 mit 72 Einheiten. 2025 wurde sie saniert: Duschbad mit bodengleicher Dusche, Einbauküche mit Induktionskochfeld, Designboden, Elektrik mit FI-Schutzschaltern und Innentüren. Seit April 2026 ist sie für 580 € kalt vermietet, gut 4 % über der Spannenmitte des Kölner Mietspiegels April 2025 und unter der Grenze der Mietpreisbremse. Der Kaufpreis liegt nahe am amtlichen Durchschnitt für Weiterverkäufe der Baujahre 1981 bis 1990 in Chorweiler; die Fallzahl ist mit fünf Verträgen klein. Fenster, Fassade und Loggien sind noch von 1983. Mit gut 5,4 % brutto bleibt der Cashflow bei Standardfinanzierung leicht negativ.
Gerechnet wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 80 % Finanzierung, 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−78 €
Reinertrag 455 € minus Kreditrate 533 €, davon Tilgung 172 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−50 €
−78 € vor Steuern plus 27 € Steuerersparnis im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (108.428 €) = 2.169 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2025 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Warum hier weniger als 5,5 % Rendite? Für 5,5 % brutto dürfte die Wohnung nur rund 126.500 € kosten. Das läge nur knapp unter unserem Preis und unter dem amtlichen Durchschnitt für Chorweiler (2.353 €/m² bei nur fünf Kauffällen 2024). Weil die Fallzahl klein ist und Fenster sowie Fassade noch von 1983 stammen, rechnen wir ehrlich mit gut 5,4 % statt den Zielkorridor zu erzwingen. Zum Vergleich: Bestandswohnungen wurden in Köln 2024 laut Gutachterausschuss im Schnitt für 4.127 €/m² weiterverkauft (Stadtbezirke Chorweiler, Porz und Kalk deutlich darunter). Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen stiegen 2025 im Mittel um rund 3 %. Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum; die Gründe für den Abstand zum amtlichen Wert stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
2.389 €
+1,5 % gegenüber 2.353 €/m² (Ø 2024, Weiterverkauf/Umwandlung Eigentumswohnungen, Baujahre 1981–1990, Stadtteil Chorweiler, 60–100 m², 5 Kauffälle). Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Grundstücksmarktbericht 2025 (Berichtsjahr 2024), Kap. 6.1.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen
10,74 €/m²
+4,3 % gegenüber 10,30 €/m² (Gruppe 3 (1976–1989), 50–69,9 m², besondere Ausstattung, mittlere Wohnlage; Mitte der Spanne 8,80–11,80 €/m²), Spanne 8,80 €/m² bis 11,80 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 11,33 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Der Kölner Mietspiegel ist ein einfacher Tabellenmietspiegel: Spannen nach Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage. Als Vergleichsmiete setzen wir die Mitte der Spanne für besondere Ausstattung in mittlerer Wohnlage an; nach Sanierung kann ein Wert darüber begründet sein. Köln ist nach der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111), geändert am 28.10.2025 (GV. NRW. S. 848), Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt: Bei Wiedervermietung höchstens ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % bis zum 31.12.2029; Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren. Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.V.: Kölner Mietspiegel April 2025 (einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB)
20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Standardannahme wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten, Sollzins für einen Beleihungsauslauf von 80 %, 2 % anfängliche Tilgung.
Mit der Standardfinanzierung ist der Cashflow negativ. Mehr Eigenkapital oder eine niedrigere Tilgung würden ihn verbessern, binden aber mehr eigenes Geld oder verlängern die Laufzeit. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) liegt bei 3,5 %.
Chorweiler ist der nördlichste Kölner Stadtbezirk und entstand ab den 1970er-Jahren als Großsiedlung. Wohnhochhäuser, Zeilenbauten und viel Grün prägen das Bild. Die S-Bahn fährt ohne Umstieg zum Hauptbahnhof, Geschäfte und Schulen liegen rund um das Zentrum Chorweiler.
Alle Beispielobjekte im VergleichBeispielwohnungen aus Köln und weiteren Städten, filterbar nach Stadt, Preis und Cashflow.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung6,00 % bruttoCashflow positivKöln · Höhenberg
Finanzierung: 30 % EK · 4 % Zins · 1,5 % Tilgung · vor Steuern +62 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung3,71 % bruttoKöln · Bilderstöckchen
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −325 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,66 % bruttoOffenbach am Main · Lauterborn
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −62 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
Alle BeispielobjekteIm Investment-Check beantworten Sie sechs kurze Fragen. Wir melden uns mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und prüfen konkrete Angebote mit derselben Rechnung, einschließlich Stresstest.
Stand: 06.11.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen. Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.