Mathildenviertel
68 Verträge2023
Innenstadtnah östlich des Zentrums und laut Gutachterausschuss Teil der Innenstadt. Der lebhafteste Wohnungsmarkt der Stadt.
Kapitalanlage Offenbach · Stand 04.10.2026
Kapitalanlage Offenbach: Günstiger Einstieg direkt neben Frankfurt
Offenbach grenzt direkt an Frankfurt, mit S-Bahn in die Frankfurter Innenstadt und zum Flughafen. Wohnungen kosten hier deutlich weniger als auf der anderen Mainseite. Dafür sind die Mieten niedriger, die Grundsteuer ist die höchste unter den großen Städten der Region, und die jüngsten amtlichen Preisdaten stammen aus 2023. Hier sehen Sie, was das für eine Anlagewohnung bedeutet.
- Amtliche Kaufpreise nach Baujahr
- Miete nach Mietspiegel 2026
- Kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung
Lokale Kennzahlen
Offenbach auf einen Blick
Amtliche Werte von Gutachterausschuss, Statistikamt und Stadt. Die Ziffer verweist auf die Quelle am Ende der Seite.
Inhalt (8 Abschnitte)
Der Offenbacher Wohnungsmarkt in Zahlen
Offenbach hatte Ende 2025 133.195 Einwohner, 449 mehr als ein Jahr zuvor. Die Stadt ist eng mit Frankfurt verflochten: Die S-Bahn fährt direkt in die Frankfurter Innenstadt und zum Flughafen, der rund 20 km entfernt liegt. In Offenbach selbst arbeiten rund 50.000 Menschen in etwa 17.000 Firmen. Bekannte Einrichtungen sind der Deutsche Wetterdienst und die Hochschule für Gestaltung, der Kaiserlei im Nordwesten entwickelt sich zum Bürostandort.
Der jüngste frei verfügbare Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses beschreibt das Jahr 2023. Weiterverkaufte Wohnungen kosteten im Schnitt 3.140 €/m², nach 3.685 €/m² im Jahr 2022. Am stärksten fiel der Preis bei den Baujahren 1950 bis 1974: Er sank um rund 20 % auf 2.670 €/m². Das war die Phase stark gestiegener Zinsen. Wie sich die Preise seitdem in der Stadt entwickelt haben, zeigen die amtlichen Daten noch nicht.
Der Mietspiegel 2026 ist ein einfacher Mietspiegel und schreibt den Stand von 2024 fort. Für eine Wohnung mit 35 bis 59 m² aus den Jahren 1961 bis 1978 in mittlerer Lage nennt er 9,10 €/m² als Mittelwert, die Spanne reicht von 7,30 bis 10,90 €/m². Neuere Baujahre liegen höher, bis 11,85 €/m² für die Baujahre 2008 bis 2019. Bestehende Mieten dürfen in Offenbach innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 % steigen.
Rechenbeispiel: 55-m²-Wohnung, Baujahr 1960er/70er
Eine typische Bestandswohnung in mittlerer Lage. Der Kaufpreis basiert auf dem amtlichen Durchschnitt 2023 für die Baujahre 1950 bis 1974. Er ist älter als in den anderen Städten und muss für ein konkretes Objekt gegen aktuelle Vergleichspreise geprüft werden. Die Miete entspricht dem Mittelwert des Mietspiegels 2026. Alle weiteren Werte sind Annahmen und kein Angebot.
Annahmen
- Wohnung
- 55 m², 1960er/70er-Jahre, mittlere Wohnlage, Bad und Sammelheizung
- Kaufpreis je m²
- 2.670 € – Ø Wiederverkauf 2023, Baujahr 1950–1974, ganz Offenbach (89 Fälle) [1]
- Miete je m²
- 9,10 €/m² – Mietspiegel 2026: 35–59 m², Baujahr 1961–1978, mittlere Lage, Mittelwert [2]
- Nicht umlagefähige Kosten
- 25 €/m² im Jahr (Verwaltung, Instandhaltung) = 1.375 € pro Jahr
- Mietausfallwagnis
- 2 % der Jahresmiete
- Finanzierung
- 80 % des Kaufpreises (117.600 €), Sollzins 4,2 %, Tilgung 2 %. Annahme, keine Konditionszusage.
- Steuerprofil
- Single, Steuerklasse I, keine Kinder, keine Kirchensteuer, gesetzlich versichert. 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto im Monat (Tarif 2026), zu versteuerndes Einkommen ca. 44.200 €, Grenzsteuersatz 33,1 %, Soli 0 € [7, 8, 9]
- Abschreibung (AfA)
- 2 % linear (Baujahr nach 1924 und vor 2023) auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (123.006 €) = 2.460 € pro Jahr. Der Gebäudeanteil ist eine Annahme, im Einzelfall mit der Arbeitshilfe des BMF ermitteln [10, 11]
- Steuerlich absetzbar
- Schuldzinsen (1. Jahr 4.893 €), nicht umlagefähige Kosten und AfA. Die Tilgung ist nicht absetzbar.
Ergebnis
- Kaufpreis
- 147.000 €
- 55 m² × 2.670 €/m², gerundet
- Kaufnebenkosten
- 17.008 €
- 11,6 %: Grunderwerbsteuer 6 %, Notar/Grundbuch 2 %, Makler 3,57 %
- Eigenkapital
- 46.408 €
- 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten
- Kaltmiete
- 501 € / Monat
- 55 m² × 9,10 €/m²
- Bruttomietrendite
- 4,09 %
- Kaufpreisfaktor 24,5
- Nettomietrendite
- 2,75 %
- nach Kosten und Mietausfall, bezogen auf Kaufpreis + Nebenkosten
- Steuereffekt (Single, 3.000 € netto)
- +77 € / Monat
- Steuerersparnis 927 € im Jahr. Einkünfte aus Vermietung im 1. Jahr −2.843 €: Miete nach Ausfall 5.886 € − Schuldzinsen 4.893 € − Kosten 1.375 € − AfA 2.460 €
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−232 €
Kreditrate 608 € pro Monat, davon Tilgung 196 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−154 €
−232 € vor Steuern plus 77 € Steuerersparnis im 1. Jahr, Single mit 3.000 € netto. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Stresstest (vor / nach Steuern)
- Zins 2 Prozentpunkte höher: −428 € / −289 € pro Monat
- 3 Monate Leerstand: einmalig −1.502 € Mietausfall vor Steuern
- Mit 40 % statt 20 % Eigenkapital (75.808 €): −80 € / −35 € pro Monat
Hinweis zur Steuer: Vereinfachtes Beispiel, keine Steuerberatung. Gerechnet ist nur das erste Jahr mit dem Einkommensteuertarif 2026 als Differenz mit und ohne Wohnung, für einen Single ohne weitere Einkünfte. Ihre Steuerwirkung weicht ab, etwa bei anderem Einkommen, Kirchensteuer, tatsächlichem Gebäudeanteil, Erhaltungsaufwand oder einmaligen Kosten wie der Grundschuldbestellung (hier nicht eingerechnet). Die Ersparnis kommt über die Steuererklärung oder einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug. Mit jeder Tilgung sinken die Zinsen und damit auch die Ersparnis.
Der niedrige Kaufpreis bringt rund 4,1 % Bruttomietrendite und damit mehr als in Frankfurt. Bei 80 % Finanzierung fehlen vor Steuern rund 232 € im Monat, davon sind rund 196 € Tilgung. Rechnet man die Tilgung als Vermögensaufbau heraus, liegt die Wohnung nahe an der schwarzen Null. Für einen Single mit 3.000 € netto sind es nach Steuern noch rund 154 € im Monat.
Netto bleibt mit rund 2,8 % weniger übrig, als die Bruttozahl vermuten lässt. Verwaltung und Instandhaltung kosten in Offenbach ähnlich viel wie in Frankfurt, die Miete ist aber niedriger. Mit 40 % Eigenkapital sinkt die monatliche Zuzahlung vor Steuern auf rund 80 €, nach Steuern auf rund 35 €.
Der größte Unsicherheitsfaktor ist der Kaufpreis. Die amtlichen Werte stammen aus einem Jahr mit stark fallenden Preisen. Liegt der heutige Preis 10 % höher, steigt die Zuzahlung bei 80 % Finanzierung um rund 60 € im Monat.
Vereinfachte Modellrechnung mit Durchschnittswerten, Stand 04.10.2026. Keine Zusage über Kaufpreise, Mieten, Zinsen oder Wertentwicklung und keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.
Wo in Offenbach Wohnungen gehandelt werden
Für Offenbach weist der Gutachterausschuss keine Wohnungspreise je Stadtteil aus, dafür ist die Zahl der Verkäufe zu klein. Er zeigt aber, wo wie viele Verträge über Wohnungs- und Teileigentum geschlossen wurden. Das hilft, die Märkte einzuordnen.
Bieber
53 Verträge2023
Im Osten, mit dem fast vermarkteten Neubaugebiet Bieber-Nord. Auf der Fläche Bieber Waldhof West plant die Stadt weitere Wohnungen. Insgesamt die meisten Immobilienverkäufe aller Stadtteile.
Nordend
42 Verträge2023
Zwischen Innenstadt und Main, mit dichter Bebauung. Grenzt an das neue Hafenquartier.
Zentrum
39 Verträge2023
Die Innenstadt befindet sich im Umbruch. Laut Gutachterausschuss führen Geschäftsaufgaben zu Ladenleerständen, die Stadt arbeitet an der Wiederbelebung.
Westend
30 Verträge2023
Innenstadtteil in Richtung Frankfurt mit vielen Altbauten und kurzen Wegen zur S-Bahn.
Bürgel
29 Verträge2023
Im Norden am Main, mit altem Ortskern und dem Neubaugebiet Bürgel-Ost.
Rumpenheim
13 Verträge2023
Nördlichster Stadtteil am Main mit Schloss und dörflichem Charakter. Kleiner Markt mit wenigen Wohnungsverkäufen.
Kaiserlei
7 Verträge2023
Bürostandort an der Frankfurter Stadtgrenze mit Entwicklungspotenzial. Wohnungen sind hier die Ausnahme.
Hafen
3 Verträge2023
Neues Mischquartier am Main mit Wohnungen, Büros und Gastronomie. Bisher wenige Weiterverkäufe, da überwiegend junger Bestand.
Verträge Wohnungs- und Teileigentum 2023, Quelle [1]. Die Zahlen umfassen alle Verträge über Wohnungs- und Teileigentum, also auch Stellplätze und Gewerbeeinheiten. Für die Miete zählt die Wohnlage nach Mietspiegel (einfach, mittel, gut), nicht der Stadtteilname.
Chancen und Risiken in Offenbach
Was für Offenbach spricht
- Niedriger Einstiegspreis: 2.670 €/m² für Bestand der Baujahre 1950–1974 (2023) gegenüber 4.410 €/m² für Frankfurter Wohnungen der Baujahre 1950–1977 (2025).
- Direkte S-Bahn-Anbindung an die Frankfurter Innenstadt und den Flughafen. Wer in Frankfurt arbeitet, findet hier bezahlbaren Wohnraum.
- Die Stadt entwickelt neue Arbeitsplätze: Bürostandort Kaiserlei, Gewerbe auf der früheren Clariant-Fläche mit Samson und Biospring, Mischquartier im Hafen.
- Nach dem Preisrückgang 2023 liegen die Einstiegspreise auf einem Niveau, das bei solider Finanzierung eine nahezu ausgeglichene Rechnung erlaubt.
Was Sie kritisch prüfen sollten
- Der Grundsteuer-Hebesatz von 1.230 % ist der höchste der fünf Städte im Rhein-Main-Vergleich und erhöht die Nebenkosten für Mieter.
- Die amtlichen Preisdaten sind von 2023. Ein aktueller Kaufpreis lässt sich nur über Vergleichsangebote und eine Auskunft beim Gutachterausschuss sauber einordnen.
- Laut Mietspiegel ist Fluglärm je nach Wetterlage praktisch im ganzen Stadtgebiet zu hören. Das kann Mieterwartungen und Wiederverkauf beeinflussen.
- Niedrigere Mieten bei ähnlichen Kosten: Verwaltung und Instandhaltung wiegen relativ schwerer. Dazu kommen Leerstände im Einzelhandel der Innenstadt.
Was wir bei einer Offenbacher Wohnung prüfen
Wir versprechen keine Renditen. Wir rechnen mit amtlichen Werten, nennen jede Annahme und zeigen auch, wann sich eine Wohnung nicht trägt. Die Grundlagen stehen in der Methodik.
- Angebotspreis gegen amtliche Werte und aktuelle Vergleichsangebote
- Wohnlage nach Mietspiegel und realistische Miete innerhalb der Spanne
- Lärmsituation (Flug, Bahn, Durchgangsstraßen) und Mikrolage
- Hausgeld, Rücklage und Sanierungsbedarf
- Finanzierung mit Stresstest und Szenario für einen höheren Einstiegspreis
Fragen zur Kapitalanlage in Offenbach
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Offenbach?+
Offenbach ist der günstigste Einstieg der großen Rhein-Main-Städte. In unserem Rechenbeispiel (55 m² zu 2.670 €/m², 9,10 €/m² Miete) liegt die Bruttomietrendite bei rund 4,1 %. Bei 80 % Finanzierung fehlen vor Steuern rund 232 € im Monat, davon rund 196 € Tilgung, nach Steuern für einen Single mit 3.000 € netto rund 154 €. Der Kaufpreis beruht auf amtlichen Daten von 2023 und muss für jedes Objekt aktuell geprüft werden.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Offenbach?+
Laut Immobilienmarktbericht 2024 kosteten weiterverkaufte Wohnungen 2023 im Schnitt 3.140 €/m², Baujahre 1950–1974 rund 2.670 €/m² und Baujahre ab 2000 rund 4.340 €/m². Neubauwohnungen lagen bei 5.414 €/m². Neuere amtliche Werte für die Stadt lagen bei unserer Recherche nicht frei vor.
Welche Miete kann ich in Offenbach verlangen?+
Der Mietspiegel 2026 nennt für 35 bis 59 m² in mittlerer Lage je nach Baujahr Mittelwerte von 7,85 €/m² (bis 1960) bis 11,85 €/m² (2008–2019), für 1961–1978 sind es 9,10 €/m². Bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse, bei bestehenden Mietverträgen eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Offenbach oder Frankfurt: Wo ist die bessere Kapitalanlage?+
Nach den amtlichen Durchschnittswerten ist der Einstieg in Offenbach rund 40 % günstiger (Offenbach 2023, Frankfurt 2025, jeweils Nachkriegsbestand). Unser Offenbacher Rechenbeispiel kommt auf rund 4,1 % brutto, das Frankfurter auf rund 3,2 %. Frankfurt bietet dafür den größeren Arbeitsmarkt, höhere Mieten und aktuellere Preisdaten. Offenbach passt eher zu Anlegern mit begrenztem Budget, Frankfurt zu Anlegern mit viel Eigenkapital und Fokus auf Lagequalität.
Wie hoch ist die Grundsteuer in Offenbach?+
Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt 2026 bei 1.230 % und ist damit der höchste unter Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt und Offenbach. Vermieter legen die Grundsteuer auf die Mieter um. Für die eigene Rechnung ist sie deshalb kaum relevant, für die Warmmiete und damit die Vermietbarkeit aber schon.
Warum sind die Offenbacher Preisdaten von 2023?+
Der Gutachterausschuss der Stadt Offenbach veröffentlicht seinen Immobilienmarktbericht mit zeitlichem Abstand. Bei unserer Recherche im Oktober 2026 war der Bericht 2024 mit Daten aus 2023 die jüngste frei verfügbare Fassung. Wir nennen deshalb das Datenjahr offen und empfehlen, aktuelle Angebote und eine Bodenrichtwert- oder Kaufpreisauskunft hinzuzuziehen.
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Kapitalanlage in Offenbach: günstig kaufen, sauber rechnen
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Quellen
- [1] Gutachterausschuss für Immobilienwerte Stadt Offenbach am Main: Immobilienmarktbericht 2024 (Daten 2023)
- [2] Stadt Offenbach am Main: Mietspiegel 2026 (Stand 01.01.2026)
- [3] Hessisches Statistisches Landesamt: Bevölkerung in Hessen am 31.12.2025 (31.12.2025)
- [4] Bund der Steuerzahler Hessen: Hebesätze Grundsteuer B 2026 (Juli 2026)
- [5] Verwaltungsportal Hessen: Grunderwerbsteuer (geprüft 03.10.2026)
- [6] Hessisches Wirtschaftsministerium: Hessen will Mieterschutz auf 71 Kommunen ausweiten (24.09.2026)
- [7] § 32a EStG: Einkommensteuertarif ab Veranlagungszeitraum 2026 (VZ 2026)
- [8] Bundesministerium der Finanzen: Programmablaufplan für die maschinelle Berechnung der Lohnsteuer 2026 (12.11.2025)
- [9] BMAS: Gesamtsozialversicherungsbeitragssatz 2026 (BAnz AT 18.12.2025 B5) (2026)
- [10] § 7 Abs. 4 EStG: lineare Gebäude-AfA (geprüft 04.10.2026)
- [11] Bundesministerium der Finanzen: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke (März 2026)
Stand aller Angaben: 04.10.2026. Bildnachweis: Foto: Offenbacherjung / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0, auf 4:3 zugeschnitten, aufgehellt. Diese Seite ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.