Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen
Köln · Höhenberg
Baujahr 1972, 2025 saniert, Aufzug, Stadtbahn in der Nähe
Kaufpreis (fiktiv)
106.000 €
Finanzierung (objektbezogen): 30 % Eigenkapital · 4 % Zins · 1,5 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Die Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im vierten von sechs Obergeschossen einer Wohnanlage von 1972 mit 48 Einheiten. 2025 wurde sie für den Verkauf an Kapitalanleger saniert: Duschbad mit bodengleicher Dusche, Einbauküche mit Induktionskochfeld und Geschirrspüler, Designboden, Elektrik mit neuer Unterverteilung und Innentüren. Seit Juni 2026 ist sie für 530 € kalt vermietet, gut 5 % über der Spannenmitte des Kölner Mietspiegels April 2025 und unter der Grenze der Mietpreisbremse. Der Kaufpreis liegt rund 18 % unter dem amtlichen Durchschnitt für Weiterverkäufe der Baujahre 1966 bis 1980 in Höhenberg und knapp über dem unteren Ende der beobachteten Spanne. Fassade, Balkone und Leitungsstränge sind noch im Ursprungszustand. Mit 6,0 % brutto trägt sich die Wohnung mit 30 % Eigenkapital nach Steuern.
Gerechnet mit einer eigenen Finanzierung für dieses Objekt: 70 % Darlehen, also 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital, 4 % Sollzins und 1,5 % Tilgung. Die Begründung und den Vergleich mit unserer Standardfinanzierung finden Sie unter „Einordnung“. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
+62 €
Reinertrag 402 € minus Kreditrate 340 €, davon Tilgung 93 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
+60 €
+62 € vor Steuern minus 3 € Mehrsteuer im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (89.096 €) = 1.782 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2025 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Eine Bruttorendite zwischen 5,5 und 6 % gibt es im Rhein-Main-Gebiet nur im unteren Preissegment. Deshalb liegen die Kaufpreise unter den Durchschnittswerten, auch nach der Sanierung 2025: Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum. Die Gründe für den Abschlag stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
1.828 €
−18,2 % gegenüber 2.233 €/m² (Ø 2024, Weiterverkauf/Umwandlung Eigentumswohnungen, Baujahre 1966–1980, Stadtteil Höhenberg, 60–100 m², 13 Kauffälle). Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Grundstücksmarktbericht 2025 (Berichtsjahr 2024), Kap. 6.1.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen
9,14 €/m²
+5 % gegenüber 8,70 €/m² (Gruppe 2 (1961–1975), 50–69,9 m², besondere Ausstattung, mittlere Wohnlage; Mitte der Spanne 7,30–10,10 €/m²), Spanne 7,30 €/m² bis 10,10 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 9,57 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Der Kölner Mietspiegel ist ein einfacher Tabellenmietspiegel: Spannen nach Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage. Als Vergleichsmiete setzen wir die Mitte der Spanne für besondere Ausstattung in mittlerer Wohnlage an; nach Sanierung kann ein Wert darüber begründet sein. Köln ist nach der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111), geändert am 28.10.2025 (GV. NRW. S. 848), Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt: Bei Wiedervermietung höchstens ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % bis zum 31.12.2029; Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren. Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.V.: Kölner Mietspiegel April 2025 (einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB)
30 % Eigenkapital · 4 % Zins · 1,5 % Tilgung
30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenkapital. Bei 70 % Beleihungsauslauf rechnen wir mit 4,0 % statt 4,2 % Zins und tilgen 1,5 %. So trägt sich die Wohnung nach Steuern; die entgangenen Zinsen auf das zusätzliche Eigenkapital stehen in der Einordnung.
Ehrlich gesagt: Der positive Cashflow (+62 € vor, +60 € nach Steuern im Monat) entsteht durch mehr Eigenkapital und den dadurch etwas günstigeren Zins, nicht durch eine bessere Wohnung. Mit unserer Standardfinanzierung läge er bei −36 € vor und −22 € nach Steuern. Dafür binden Sie 10.600 € mehr Eigenkapital. Bei 2 % Zins auf Festgeld (Annahme) entgehen Ihnen rund 212 € im Jahr vor Steuern. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) sinkt von 4,2 % auf 4,1 %.
Höhenberg liegt im Stadtbezirk Kalk rechtsrheinisch, zwischen Kalk und Merheim. Zeilenbauten und Wohnanlagen der 1960er- und 1970er-Jahre prägen das Bild, dazu kommen Grünflächen und die Stadtbahn nach Deutz und in die Innenstadt.
Alle Beispielobjekte im VergleichBeispielwohnungen aus Köln und weiteren Städten, filterbar nach Stadt, Preis und Cashflow.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung5,40 % bruttoKöln · Chorweiler
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −78 €
Rechnung ansehenFiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Visualisierung3,71 % bruttoKöln · Bilderstöckchen
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −325 €
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Visualisierung5,89 % bruttoCashflow positivHanau · Großauheim
Finanzierung: 30 % EK · 4 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern +30 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
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Stand: 06.11.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Bilder: Visualisierungen (KI-generiert), keine echten Aufnahmen. Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.