Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
Diese Wohnung gibt es nicht. Alle Werte sind gerechnet, um zu zeigen, wie wir ein Objekt prüfen.
Fotos: Heike (Home Staging)
Offenbach am Main · Lauterborn
2025 saniert und neu vermietet, Südwest-Balkon
Kaufpreis (fiktiv)
122.000 €
Finanzierung: 20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Kostenlos und unverbindlich: Wir melden uns mit einer Ersteinschätzung und passenden echten Objekten, sofern verfügbar.
Die Zwei-Zimmer-Wohnung liegt im dritten Obergeschoss einer Wohnanlage von 1968 mit 24 Einheiten. Vor dem Verkauf wurde sie 2025 komplett hergerichtet: neues Duschbad mit bodengleicher Dusche, neue Einbauküche, Designboden in allen Räumen, erneuerte Elektrik und neue Innentüren. Wohnzimmer und Schlafzimmer gehen nach Südwesten, vom Wohnzimmer erreicht man den Balkon. Seit Oktober 2025 ist die Wohnung neu vermietet. Die Kaltmiete von 575 € liegt rund 9 % über dem Mittelwert des Mietspiegels und unter der Grenze der Mietpreisbremse. Saniert ist allerdings nur die Wohnung selbst: Die Fassade ist ungedämmt, die Zentralheizung über zwanzig Jahre alt, und eine Dämmung wird in den Protokollen der Gemeinschaft bereits diskutiert. Deshalb, wegen des fehlenden Aufzugs und wegen der einfachen bis mittleren Lage liegt der Preis deutlich unter dem amtlichen Durchschnitt.
Gerechnet wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 80 % Finanzierung, 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung. Steuer für einen Single mit 3.000 € netto im Monat (Steuerklasse I, Tarif 2026). Alle Zahlen ergeben sich aus den Eckdaten oben.
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−62 €
Reinertrag 443 € minus Kreditrate 504 €, davon Tilgung 163 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−40 €
−62 € vor Steuern plus 22 € Steuerersparnis im 1. Jahr. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Steuer und AfA: 2 % lineare AfA auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (102.087 €) = 2.042 € im Jahr. Single, Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer: 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto, Grenzsteuersatz 33,1 %. Die Sanierung 2025 hat der Verkäufer bezahlt, sie steckt im Kaufpreis: Es fallen keine eigenen Sanierungskosten an, und die AfA-Basis bleibt Kaufpreis plus Nebenkosten mit unverändertem Gebäudeanteil. Gerechnet ist das erste Jahr als Differenz mit und ohne Wohnung nach Tarif 2026, vereinfacht und keine Steuerberatung.
Fiktiv heißt nicht beliebig: Wir haben Kaufpreis und Miete an amtlichen Werten ausgerichtet. Eine Bruttorendite zwischen 5,5 und 6 % gibt es im Rhein-Main-Gebiet nur im unteren Preissegment. Deshalb liegen die Kaufpreise unter den Durchschnittswerten, auch nach der Sanierung 2025: Saniert ist nur die Wohnung, nicht das Gemeinschaftseigentum. Die Gründe für den Abschlag stehen bei den Risiken. Die Miete ist eine neue Vermietung nach der Sanierung und deshalb an die Mietpreisbremse gebunden.
2.103 €
−21,2 % gegenüber 2.670 €/m² (Ø Wiederverkauf 2023, Baujahr 1950–1974, ganz Offenbach). Quelle: Gutachterausschuss Offenbach am Main, Immobilienmarktbericht 2024
9,91 €/m²
+8,9 % gegenüber 9,10 €/m² (35–59 m², Baujahr 1961–1978, mittlere Lage, Mittelwert), Spanne 7,30 €/m² bis 10,90 €/m². Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung höchstens rund 10,01 €/m² (Vergleichsmiete + 10 %). Nach einer Modernisierung liegt die Vergleichsmiete laut Mietspiegel zwischen Mittelwert und oberem Spannenwert; wir rechnen vorsichtig mit dem Mittelwert. Quelle: Stadt Offenbach am Main, Mietspiegel 2026
20 % Eigenkapital · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung
Standardannahme wie in unseren Stadt-Rechenbeispielen: 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten, Sollzins für einen Beleihungsauslauf von 80 %, 2 % anfängliche Tilgung.
Mit der Standardfinanzierung ist der Cashflow negativ. Mehr Eigenkapital oder eine niedrigere Tilgung würden ihn verbessern, binden aber mehr eigenes Geld oder verlängern die Laufzeit. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, ohne Wertentwicklung) liegt bei 3,8 %.
Lauterborn liegt im Westen Offenbachs zwischen Innenstadt und Stadtwald, geprägt von Wohnanlagen der 1960er- und 1970er-Jahre. Busse fahren zur S-Bahn am Marktplatz, von dort sind es wenige Minuten bis Frankfurt.
Kapitalanlage Offenbach: Marktdaten und RechenbeispielAmtliche Kaufpreise, Mietspiegel, Stadtteile und Stresstest auf der Stadtseite.Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot
5,90 % bruttoHanau · Lamboy
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern −57 €
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5,52 % bruttoCashflow ausgeglichenWiesbaden · Biebrich
Finanzierung: 20 % EK · 4,2 % Zins · 1,5 % Tilgung · vor Steuern −24 €
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5,89 % bruttoCashflow positivHanau · Großauheim
Finanzierung: 30 % EK · 4 % Zins · 2 % Tilgung · vor Steuern +30 €
Rechnung ansehen* Erstes Jahr, Single mit 3.000 € netto, mit der auf der Karte genannten Finanzierung (EK = Anteil am Kaufpreis, Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital). Standard: 20 % EK, 4,2 % Zins, 2 % Tilgung; ein positiver Cashflow entsteht bei einzelnen Objekten durch mehr Eigenkapital oder weniger Tilgung. Alle Objekte und Werte sind fiktiv.
Alle BeispielobjekteIm Investment-Check beantworten Sie sechs kurze Fragen. Wir melden uns mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und prüfen konkrete Angebote mit derselben Rechnung, einschließlich Stresstest.
Stand: 04.10.2026. Fiktives Beispielobjekt – dient zur Veranschaulichung, kein Angebot. Bildnachweis: Fotos: Heike (Home Staging). Steuerquellen: § 32a EStG, Bundesministerium der Finanzen. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.