Nordost
3.692 €/m²Bj. 1950–1977, 36 Fälle
Teuerster Ortsbezirk dieser Baujahresklasse, mit den Villenlagen rund um Nerotal und Dambachtal. Jüngere Wohnungen (Baujahr 1991–2022) kosten hier 5.088 €/m². Eine Lage für Werterhalt, kaum für Cashflow.
Kapitalanlage Wiesbaden · Stand 04.10.2026
Kapitalanlage Wiesbaden: Was eine Wohnung hier wirklich abwirft
Wiesbaden ist Verwaltungsstadt, Versicherungsstandort, Kurstadt und Rheinstadt. Die Bestandspreise liegen deutlich unter Frankfurt, die Mieten sind durch Mietspiegel und Mietpreisbremse begrenzt. Hier finden Sie die amtlichen Zahlen des Gutachterausschusses, die Preise nach Stadtteil und ein Rechenbeispiel, das nichts schönrechnet.
- Amtliche Kaufpreise 2025 statt Inseratspreise
- Miete aus dem Mietspiegel statt aus Wunschannahmen
- Kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung
Lokale Kennzahlen
Wiesbaden auf einen Blick
Amtliche Werte von Gutachterausschuss, Statistikamt und Stadt. Die Ziffer verweist auf die Quelle am Ende der Seite.
Inhalt (8 Abschnitte)
Der Wiesbadener Wohnungsmarkt in Zahlen
Der Gutachterausschuss Wiesbaden hat für 2025 genau 982 Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen ausgewertet. Im Schnitt kosteten sie 3.842 €/m², nur 1,4 % mehr als im Vorjahr. Der Markt hat sich also stabilisiert, ohne wieder zu überhitzen. Für Anleger ist das ein ruhigerer Einstieg als in den Boomjahren bis 2022.
Auffällig ist der Abstand zwischen Bestand und Neubau. Neue Wohnungen kosteten im Erstverkauf im Schnitt 6.597 €/m², gut 70 % mehr als im Wiederverkauf. Verkauft wurden sie vor allem in den Projekten an der Carl-Bender-Straße in Dotzheim und im Lindequartier in Kostheim. Wer auf Mietrendite schaut, landet deshalb fast immer im Bestand, typischerweise bei Wohnungen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren. Mit 45 bis 79 m² kosten sie im Mittel 3.233 €/m².
Bei der Miete lohnt ein zweiter Blick. Der Wiesbadener Mietspiegel weist für eine kleine Wohnung aus den 1950er- bis 1970er-Jahren in mittlerer Lage 10,11 €/m² aus. Vermietet verkaufte Wohnungen brachten laut Gutachterausschuss im Schnitt 12,07 €/m² nettokalt. Für die Kalkulation zählt aber die Miete, die Sie bei einer neuen Vermietung verlangen dürfen. Wegen der Mietpreisbremse liegt sie in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, deshalb rechnen wir unten mit dem Mietspiegelwert. Wie Sie die Mietrendite berechnen, zeigt unser Ratgeber.
Wirtschaftlich steht Wiesbaden auf breiten Füßen. Laut Standortporträt der Stadt arbeiten dort über 149.000 Menschen, rund 85 % im Dienstleistungssektor. Große Arbeitgeber sind die Landesregierung, das Bundeskriminalamt, das Statistische Bundesamt, die R+V Versicherung, der Industriepark Kalle-Albert und das Hauptquartier der US Army Europe. Dazu kommen laut Standortporträt über 13.000 Studierende an der Hochschule RheinMain und der Hochschule Fresenius. Allein die Hochschule RheinMain zählt am Standort Wiesbaden 10.040 Studierende (Sommersemester 2026). Diese Mischung macht die Mieternachfrage weniger konjunkturabhängig. Ein Wachstumsmarkt ist Wiesbaden derzeit aber nicht: 2025 sank die Einwohnerzahl leicht auf 288.584.
Rechenbeispiel: 55-m²-Wohnung, Baujahr 1960er, mittlere Lage
So könnte eine typische Anlagewohnung in Wiesbaden aussehen. Kaufpreis und Miete kommen aus den amtlichen Tabellen, alle übrigen Werte sind offen genannte Annahmen. Das Beispiel ersetzt keine Prüfung eines konkreten Objekts und ist kein Angebot.
Annahmen
- Wohnung
- 55 m², 1960er-Jahre, mittlere Wohnlage laut Mietspiegel
- Kaufpreis je m²
- 3.233 € – Ø Wiederverkauf 2025, Baujahr 1950–1977, 45–79 m², ganz Wiesbaden (233 Fälle) [1]
- Miete je m²
- 10,11 €/m² – Mietspiegel ab 01.01.2025: unter 60 m², Baujahr 1950–1974, Bad und Heizung, mittlere Lage [2]
- Nicht umlagefähige Kosten
- 25 €/m² im Jahr (Verwaltung, Instandhaltung) = 1.375 € pro Jahr
- Mietausfallwagnis
- 2 % der Jahresmiete
- Finanzierung
- 80 % des Kaufpreises (142.400 €), Sollzins 4,2 %, Tilgung 2 %. Annahme, keine Konditionszusage.
- Steuerprofil
- Single, Steuerklasse I, keine Kinder, keine Kirchensteuer, gesetzlich versichert. 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto im Monat (Tarif 2026), zu versteuerndes Einkommen ca. 44.200 €, Grenzsteuersatz 33,1 %, Soli 0 € [9, 10, 11]
- Abschreibung (AfA)
- 2 % linear (Baujahr nach 1924 und vor 2023) auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (148.946 €) = 2.979 € pro Jahr. Der Gebäudeanteil ist eine Annahme, im Einzelfall mit der Arbeitshilfe des BMF ermitteln [12, 13]
- Steuerlich absetzbar
- Schuldzinsen (1. Jahr 5.925 €), nicht umlagefähige Kosten und AfA. Die Tilgung ist nicht absetzbar.
Ergebnis
- Kaufpreis
- 178.000 €
- 55 m² × 3.233 €/m², gerundet
- Kaufnebenkosten
- 20.595 €
- 11,6 %: Grunderwerbsteuer 6 %, Notar/Grundbuch 2 %, Makler 3,57 %
- Eigenkapital
- 56.195 €
- 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten
- Kaltmiete
- 556 € / Monat
- 55 m² × 10,11 €/m²
- Bruttomietrendite
- 3,75 %
- Kaufpreisfaktor 26,7
- Nettomietrendite
- 2,60 %
- nach Kosten und Mietausfall, bezogen auf Kaufpreis + Nebenkosten
- Steuereffekt (Single, 3.000 € netto)
- +101 € / Monat
- Steuerersparnis 1.214 € im Jahr. Einkünfte aus Vermietung im 1. Jahr −3.740 €: Miete nach Ausfall 6.539 € − Schuldzinsen 5.925 € − Kosten 1.375 € − AfA 2.979 €
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−305 €
Kreditrate 736 € pro Monat, davon Tilgung 237 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−204 €
−305 € vor Steuern plus 101 € Steuerersparnis im 1. Jahr, Single mit 3.000 € netto. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Stresstest (vor / nach Steuern)
- Zins 2 Prozentpunkte höher: −543 € / −368 € pro Monat
- 3 Monate Leerstand: einmalig −1.668 € Mietausfall vor Steuern
- Mit 40 % statt 20 % Eigenkapital (91.795 €): −121 € / −60 € pro Monat
Hinweis zur Steuer: Vereinfachtes Beispiel, keine Steuerberatung. Gerechnet ist nur das erste Jahr mit dem Einkommensteuertarif 2026 als Differenz mit und ohne Wohnung, für einen Single ohne weitere Einkünfte. Ihre Steuerwirkung weicht ab, etwa bei anderem Einkommen, Kirchensteuer, tatsächlichem Gebäudeanteil, Erhaltungsaufwand oder einmaligen Kosten wie der Grundschuldbestellung (hier nicht eingerechnet). Die Ersparnis kommt über die Steuererklärung oder einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug. Mit jeder Tilgung sinken die Zinsen und damit auch die Ersparnis.
Mit der Mietspiegelmiete und 80 % Finanzierung trägt sich die Wohnung nicht selbst: Vor Steuern zahlen Sie monatlich rund 305 € zu. Rund 237 € davon sind Tilgung, also Vermögen, das Sie aufbauen. Schuldzinsen, Kosten und Abschreibung ergeben steuerlich einen Verlust. Für einen Single mit 3.000 € netto spart das im ersten Jahr rund 1.214 € Steuern, nach Steuern zahlen Sie also noch rund 204 € im Monat zu. Die Tilgung selbst ist nicht absetzbar.
Läge die Miete bei 12,07 €/m², dem Durchschnitt vermietet verkaufter Wohnungen, stiege die Bruttomietrendite auf rund 4,5 %. Bei einer neuen Vermietung ist das aber nur zulässig, wenn schon die Vormiete so hoch war oder eine Ausnahme der Mietpreisbremse greift. Genau das prüfen wir im Einzelfall.
Die größten Hebel sind Einkaufspreis, Eigenkapital und Zustand der Wohnanlage. Liegt der Kaufpreis 10 % unter dem Durchschnitt, steigt die Bruttorendite um rund 0,4 Prozentpunkte. Ein hoher Sanierungsstau kann diesen Vorteil schnell wieder aufzehren.
Vereinfachte Modellrechnung mit Durchschnittswerten, Stand 04.10.2026. Keine Zusage über Kaufpreise, Mieten, Zinsen oder Wertentwicklung und keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.
Preise nach Stadtteil
Der Immobilienmarktbericht weist Weiterverkaufspreise für einzelne Ortsbezirke aus. Damit die Zahlen vergleichbar sind, zeigen wir dieselbe Klasse: Baujahr 1950–1977, 45 bis 79 m², verkauft 2025. Abweichende Klassen sind gekennzeichnet.
Rheingauviertel
3.502 €/m²Bj. 1950–1977, 24 Fälle
Innenstadtnahes, dicht bebautes Viertel westlich des Zentrums mit vielen Altbauten. Auch für jüngere Baujahre gibt es solide Fallzahlen (1991–2022: 4.113 €/m², 21 Fälle).
Schierstein
3.404 €/m²Bj. 1950–1977, 18 Fälle
Rheinstadtteil mit Hafen im Westen. Die Preise liegen über dem Stadtschnitt dieser Klasse, das Angebot ist klein.
Südost
3.372 €/m²Bj. 1950–1977, 29 Fälle
Gemischter Bestand zwischen Innenstadt und Bierstadt. Jüngere Wohnungen kosten 4.145 €/m² (17 Fälle).
Kostheim
3.082 €/m²Bj. 1950–1977, 16 Fälle
Rechtsrheinischer Vorort an der Mainmündung gegenüber Mainz. Er gehört zu Wiesbaden, es gilt also hessisches Recht mit 6 % Grunderwerbsteuer. Im Lindequartier entstehen neue Wohnungen.
Bierstadt
3.070 €/m²Bj. 1950–1977, 23 Fälle
Östlicher Stadtteil mit altem Ortskern und Wohnsiedlungen der Nachkriegszeit.
Biebrich
2.929 €/m²Bj. 1950–1977, 42 Fälle
Großer Ortsbezirk am Rhein rund um Schloss Biebrich, nahe dem Industriepark Kalle-Albert. Viel Nachkriegsbestand, die meisten Fälle dieser Klasse und Preise unter dem Stadtschnitt. Mietrendite und Hausgeld genau prüfen.
Dotzheim
2.753 €/m²Bj. 1950–1977, nur 6 Fälle
Westlicher Stadtteil mit Neubau an der Carl-Bender-Straße. Für die Baujahre 1950–1977 gibt es nur wenige Fälle. Aussagekräftiger ist die jüngere Klasse (1991–2022: 4.014 €/m², 14 Fälle).
Westend
2.684 €/m²Bj. 1950–1977, nur 7 Fälle
Dichtes Gründerzeitviertel direkt an der Innenstadt mit vielen kleinen Wohnungen. Typischer ist hier der Altbau: Vor 1918 gebaute Wohnungen kosten im Schnitt 3.279 €/m² (10 Fälle).
Erbenheim
3.593 €/m²Bj. 1991–2022, 14 Fälle
Östlicher Stadtteil am Standort der US Army (Clay-Kaserne). Ausgewiesen ist nur die jüngere Baujahresklasse.
Ø Wiederverkauf 2025, Quelle [1]. Bei kleinen Fallzahlen (unter etwa 15) verschieben wenige Verkäufe den Mittelwert stark. Die Werte sind Durchschnitte und keine Bewertung einer einzelnen Wohnung. Die Wohnlage im Mietspiegel (einfach bis sehr gut) wird straßengenau festgelegt und kann innerhalb eines Stadtteils wechseln.
Chancen und Risiken in Wiesbaden
Was für Wiesbaden spricht
- Breite Arbeitgeberbasis aus Landes- und Bundesbehörden, Versicherungen, Industriepark und US Army. Die Mieternachfrage hängt dadurch nicht an der Konjunktur einer einzelnen Branche.
- Bestand deutlich günstiger als in Frankfurt (Baujahr 1950–1977: 3.233 statt 4.410 €/m²), bei rund 20 Minuten zum Flughafen.
- Großer Abstand zum Neubau (6.597 €/m²). Gut modernisierter Bestand kann sich preislich dazwischen positionieren.
- Grundsteuer-Hebesatz von 690 %, weit unter Darmstadt (1.181 %) und Offenbach (1.230 %). Das hält die Nebenkosten für Mieter niedriger.
Was Sie kritisch prüfen sollten
- Keine Wachstumsdynamik: Die Einwohnerzahl ist 2025 leicht gesunken. Wertsteigerungen sind deshalb nicht selbstverständlich.
- Hohe Preise im Verhältnis zur Miete: Der Liegenschaftszins vermieteter Eigentumswohnungen liegt laut Gutachterausschuss bei nur 2,4 %. Im Rechenbeispiel ist der Cashflow negativ.
- Mietpreisbremse und Kappungsgrenze (15 % in drei Jahren) begrenzen Mieterhöhungen. Ob die Verordnung über den 25.11.2026 hinaus gilt, entscheidet das Land voraussichtlich im November 2026. Ein Entwurf liegt vor.
- Häuser der Baujahre 1950–1977 brauchen oft energetische Sanierung (Heizung, Dämmung, Fenster). Instandhaltungsrücklage, Protokolle der Eigentümerversammlung und Energieausweis vor dem Kauf prüfen.
Was wir bei einer Wiesbadener Wohnung prüfen
Wir versprechen keine Renditen. Wir rechnen mit amtlichen Werten, nennen jede Annahme und zeigen auch, wann sich eine Wohnung nicht trägt. Die Grundlagen stehen in der Methodik.
- Kaufpreis im Vergleich zum amtlichen Wert für Ortsbezirk, Baujahr und Größe
- Wohnlage im Mietspiegel und zulässige Miete bei neuer Vermietung
- Vormiete und Ausnahmen von der Mietpreisbremse
- Hausgeld, Rücklage, beschlossene Sonderumlagen, energetischer Zustand
- Finanzierung mit Stresstest für höhere Zinsen und Leerstand
Fragen zur Kapitalanlage in Wiesbaden
Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Wiesbaden?+
Das hängt vor allem vom Einkaufspreis und vom Eigenkapital ab. Mit amtlichen Durchschnittswerten (3.233 €/m², Mietspiegelmiete 10,11 €/m²) bringt eine 55-m²-Bestandswohnung rund 3,75 % Bruttomietrendite. Bei 80 % Finanzierung zu 4,2 % ist der Cashflow negativ, vor Steuern um rund 305 € im Monat, nach Steuern für einen Single mit 3.000 € netto um rund 204 €. Interessant wird es bei einem Kaufpreis unter dem Durchschnitt, einer zulässig höheren Miete oder mehr Eigenkapital. Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten, deshalb rechnen wir jede Wohnung einzeln.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Wiesbaden pro Quadratmeter?+
Laut Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses kosteten weiterverkaufte Wohnungen 2025 im Schnitt 3.842 €/m² (982 Fälle), Neubauwohnungen 6.597 €/m². Wohnungen der Baujahre 1950–1977 mit 45 bis 79 m² lagen bei 3.233 €/m². Je nach Ortsbezirk reichte diese Klasse von 2.684 €/m² im Westend bis 3.692 €/m² in Nordost.
Welche Miete kann ich in Wiesbaden ansetzen?+
Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel, gültig ab 01.01.2025. Für eine Wohnung unter 60 m² der Baujahre 1950–1974 sind das in mittlerer Lage 10,11 €/m², in guter Lage 10,56 €/m² und in sehr guter Lage 11,74 €/m². Für 60 bis unter 100 m² liegen die Werte niedriger: 9,51 €/m² in mittlerer Lage (Spanne 8,71–10,31), 10,42 €/m² in guter und 10,87 €/m² in sehr guter Lage. Eine einfache Wohnlage weist der Mietspiegel für diese Baujahre nicht aus. Bei neuer Vermietung darf die Miete wegen der Mietpreisbremse in der Regel höchstens 10 % darüber liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubau, umfassend modernisierte Wohnungen und eine höhere Vormiete.
Gilt in Wiesbaden die Mietpreisbremse?+
Ja. Wiesbaden steht in der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung, die derzeit bis zum 25.11.2026 gilt. Am 24.09.2026 hat das Land einen Entwurf zur Verlängerung vorgelegt, der Beschluss ist für November 2026 geplant. Bei laufenden Mietverhältnissen gilt außerdem eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Gehören Kastel und Kostheim zu Wiesbaden oder zu Mainz?+
Mainz-Kastel, Mainz-Kostheim und Mainz-Amöneburg tragen Mainz im Namen, gehören aber seit 1945 zu Wiesbaden und damit zu Hessen. Für Anleger heißt das: Dort gelten 6 % Grunderwerbsteuer, der Wiesbadener Mietspiegel und die hessische Mietpreisbremse, nicht die Mainzer Regeln.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Wiesbaden an?+
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 %. Für Notar und Grundbuch kommen etwa 2 % hinzu, mit Makler meist 3,57 % Käuferanteil. Zusammen sind das rund 11,6 % des Kaufpreises, bei 178.000 € also gut 20.000 €. Banken finanzieren diese Kosten meist nicht mit, sie sollten aus Eigenkapital kommen.
Wie hoch ist die Grundsteuer in Wiesbaden?+
Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt 2026 bei 690 %. Seit der Reform 2025 rechnet Hessen mit einem Flächen-Faktor-Modell, deshalb ist der Wert nicht direkt mit Städten anderer Bundesländer vergleichbar. Die Grundsteuer lässt sich auf Mieter umlegen. Sie belastet also die Warmmiete, nicht direkt Ihre Rendite.
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Quellen
- [1] Gutachterausschuss für Immobilienwerte Wiesbaden: Immobilienmarktbericht 2026 (Daten 2025)
- [2] Landeshauptstadt Wiesbaden: Mietspiegel, 14. Fortschreibung (gültig ab 01.01.2025)
- [3] Hessisches Statistisches Landesamt: Bevölkerung in Hessen am 31.12.2025 (31.12.2025)
- [4] Bund der Steuerzahler Hessen: Hebesätze Grundsteuer B 2026 (Juli 2026)
- [5] Verwaltungsportal Hessen: Grunderwerbsteuer (geprüft 03.10.2026)
- [6] Hessisches Wirtschaftsministerium: Hessen will Mieterschutz auf 71 Kommunen ausweiten (24.09.2026)
- [7] Landeshauptstadt Wiesbaden: Standortporträt (abgerufen 04.10.2026)
- [8] Hochschule RheinMain: HSRM in Zahlen (Sommersemester 2026, Stand 10.04.2026)
- [9] § 32a EStG: Einkommensteuertarif ab Veranlagungszeitraum 2026 (VZ 2026)
- [10] Bundesministerium der Finanzen: Programmablaufplan für die maschinelle Berechnung der Lohnsteuer 2026 (12.11.2025)
- [11] BMAS: Gesamtsozialversicherungsbeitragssatz 2026 (BAnz AT 18.12.2025 B5) (2026)
- [12] § 7 Abs. 4 EStG: lineare Gebäude-AfA (geprüft 04.10.2026)
- [13] Bundesministerium der Finanzen: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke (März 2026)
Stand aller Angaben: 04.10.2026. Bildnachweis: Foto: Mariusz Zając / Pexels, Pexels-Lizenz, auf 4:3 zugeschnitten. Diese Seite ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.