Bessungen
4.377 €/m²14 Fälle
Südlich der Innenstadt, mit Orangerie, Altbaustraßen und eigenem Ortskern. In diesem Segment der teuerste Stadtteil.
Kapitalanlage Darmstadt · Stand 04.10.2026
Kapitalanlage Darmstadt: Wissenschaftsstadt mit knappem Wohnraum
Darmstadt hat mehr Arbeitsplätze als manche doppelt so große Stadt, dazu zwei große Hochschulen und stetigen Zuzug. Für Anleger heißt das: verlässliche Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Gleichzeitig sind die Preise 2024 kräftig gestiegen, und der Grundsteuer-Hebesatz gehört zu den höchsten in Hessen. Hier sehen Sie, was eine typische Wohnung kostet und was sie einbringt.
- Preise je Stadtteil aus dem Immobilienmarktbericht 2025
- Miete nach Mietspiegel 2026
- Kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung
Lokale Kennzahlen
Darmstadt auf einen Blick
Amtliche Werte von Gutachterausschuss, Statistikamt und Stadt. Die Ziffer verweist auf die Quelle am Ende der Seite.
Inhalt (8 Abschnitte)
Der Darmstädter Wohnungsmarkt in Zahlen
Darmstadt wuchs 2025 um 1.224 Einwohner auf 168.253. Laut Gutachterausschuss arbeiten rund 141.000 Menschen in der Stadt, also fast so viele, wie dort wohnen. Dazu tragen Merck, Evonik, die Deutsche Telekom, Software AG und rund 100 weitere Softwarefirmen bei, außerdem Landesbehörden, die TU Darmstadt, die Hochschule Darmstadt sowie Forschungseinrichtungen wie ESOC und EUMETSAT. Der Wohnungsbestand ist mit rund 84.000 Wohnungen dagegen knapp. Die Kaufkraft liegt laut Stadt mit einer Kennziffer von 102,2 (2025) leicht über dem Bundesschnitt.
Für Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 mit 45 bis 79 m² weist der Immobilienmarktbericht 2025 einen Durchschnitt von 3.500 €/m² aus (102 Weiterverkäufe 2024). Das sind rund 5 % mehr als im Vorjahr. Der oft zitierte Gesamtdurchschnitt von 4.876 €/m² über alle Baujahre stieg um 27 %. Er kann laut Bericht aber mitverkaufte Stellplätze enthalten, der Median liegt bei 4.381 €/m². Für eine Anlageentscheidung ist der Vergleich im gleichen Baujahr und gleicher Größe aussagekräftiger.
Der Mietspiegel 2026 wurde im Juni 2026 beschlossen und weist eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 11,81 €/m² aus. Die Mieten, die der Gutachterausschuss aus Verträgen ab 2022 sammelt, liegen mit einem Median von 11,83 €/m² praktisch gleichauf. Für eine konkrete Wohnung ergibt der Mietspiegel einen eigenen Wert. Größe, Baujahr, Wohnlage, Ausstattung und Energiezustand verschieben ihn spürbar nach oben oder unten.
Rechenbeispiel: 55-m²-Wohnung, Baujahr 1970er
Eine typische Anlagewohnung aus dem Bestand der 1950er- bis 1970er-Jahre. Der Kaufpreis entspricht dem amtlichen Durchschnitt für dieses Segment. Als Miete setzen wir den Mietspiegel-Durchschnitt an. Für eine konkrete Wohnung muss sie mit dem Mietspiegel-Rechner der Stadt geprüft werden. Alle weiteren Werte sind Annahmen und kein Angebot.
Annahmen
- Wohnung
- 55 m², 1970er-Jahre, durchschnittliche Wohnlage, Standardausstattung
- Kaufpreis je m²
- 3.500 € – Ø Wiederverkauf 2024, Baujahr 1950–1977, 45–79 m², ganz Darmstadt (102 Fälle) [1]
- Miete je m²
- 11,81 €/m² – Durchschnitt Mietspiegel 2026 (Annahme, wohnungsgenau zu prüfen) [2]
- Nicht umlagefähige Kosten
- 25 €/m² im Jahr (Verwaltung, Instandhaltung) = 1.375 € pro Jahr
- Mietausfallwagnis
- 2 % der Jahresmiete
- Finanzierung
- 80 % des Kaufpreises (154.400 €), Sollzins 4,2 %, Tilgung 2 %. Annahme, keine Konditionszusage.
- Steuerprofil
- Single, Steuerklasse I, keine Kinder, keine Kirchensteuer, gesetzlich versichert. 3.000 € netto entsprechen rund 4.747 € brutto im Monat (Tarif 2026), zu versteuerndes Einkommen ca. 44.200 €, Grenzsteuersatz 33,1 %, Soli 0 € [8, 9, 10]
- Abschreibung (AfA)
- 2 % linear (Baujahr nach 1924 und vor 2023) auf 75 % Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Nebenkosten (161.498 €) = 3.230 € pro Jahr. Der Gebäudeanteil ist eine Annahme, im Einzelfall mit der Arbeitshilfe des BMF ermitteln [11, 12]
- Steuerlich absetzbar
- Schuldzinsen (1. Jahr 6.425 €), nicht umlagefähige Kosten und AfA. Die Tilgung ist nicht absetzbar.
Ergebnis
- Kaufpreis
- 193.000 €
- 55 m² × 3.500 €/m², gerundet
- Kaufnebenkosten
- 22.330 €
- 11,6 %: Grunderwerbsteuer 6 %, Notar/Grundbuch 2 %, Makler 3,57 %
- Eigenkapital
- 60.930 €
- 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten
- Kaltmiete
- 650 € / Monat
- 55 m² × 11,81 €/m²
- Bruttomietrendite
- 4,04 %
- Kaufpreisfaktor 24,8
- Nettomietrendite
- 2,91 %
- nach Kosten und Mietausfall, bezogen auf Kaufpreis + Nebenkosten
- Steuereffekt (Single, 3.000 € netto)
- +92 € / Monat
- Steuerersparnis 1.103 € im Jahr. Einkünfte aus Vermietung im 1. Jahr −3.391 €: Miete nach Ausfall 7.639 € − Schuldzinsen 6.425 € − Kosten 1.375 € − AfA 3.230 €
Monatlicher Cashflow vor Steuern
−276 €
Kreditrate 798 € pro Monat, davon Tilgung 257 € (Vermögensaufbau)
Monatlicher Cashflow nach Steuern
−184 €
−276 € vor Steuern plus 92 € Steuerersparnis im 1. Jahr, Single mit 3.000 € netto. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.
Stresstest (vor / nach Steuern)
- Zins 2 Prozentpunkte höher: −533 € / −361 € pro Monat
- 3 Monate Leerstand: einmalig −1.949 € Mietausfall vor Steuern
- Mit 40 % statt 20 % Eigenkapital (99.530 €): −76 € / −28 € pro Monat
Hinweis zur Steuer: Vereinfachtes Beispiel, keine Steuerberatung. Gerechnet ist nur das erste Jahr mit dem Einkommensteuertarif 2026 als Differenz mit und ohne Wohnung, für einen Single ohne weitere Einkünfte. Ihre Steuerwirkung weicht ab, etwa bei anderem Einkommen, Kirchensteuer, tatsächlichem Gebäudeanteil, Erhaltungsaufwand oder einmaligen Kosten wie der Grundschuldbestellung (hier nicht eingerechnet). Die Ersparnis kommt über die Steuererklärung oder einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug. Mit jeder Tilgung sinken die Zinsen und damit auch die Ersparnis.
Mit gut 4 % Bruttomietrendite liegt Darmstadt im Rechenbeispiel vor Frankfurt und Wiesbaden. Bei 80 % Finanzierung fehlen vor Steuern trotzdem rund 276 € im Monat, davon sind rund 257 € Tilgung. Die Wohnung finanziert sich also fast selbst, wenn man die Tilgung als Vermögensaufbau betrachtet. Für einen Single mit 3.000 € netto bleiben nach Steuern rund 184 € Zuzahlung im Monat.
Mit 40 % Eigenkapital sinkt die monatliche Zuzahlung vor Steuern auf rund 76 €, nach Steuern auf rund 28 €. Die Rechnung hängt aber an der Miete: Liegt die Mietspiegelmiete der konkreten Wohnung nur 1 €/m² unter dem Durchschnitt, fehlen jeden Monat weitere 55 €.
Die hohe Grundsteuer taucht in der Rechnung nicht auf, weil sie auf Mieter umgelegt wird. Sie macht die Warmmiete aber teurer und kann bei Wohnungen mit ohnehin hohen Nebenkosten die Spielräume bei der Kaltmiete einengen.
Vereinfachte Modellrechnung mit Durchschnittswerten, Stand 04.10.2026. Keine Zusage über Kaufpreise, Mieten, Zinsen oder Wertentwicklung und keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Wie wir rechnen, steht in der Methodik.
Preise nach Stadtteil
Der Gutachterausschuss weist Durchschnittspreise je Stadtteil für Weiterverkäufe aus. Wir zeigen das typische Anlagesegment: Baujahre 1950–1977, 45 bis 79 m², Verkäufe 2024.
Mitte
3.836 €/m²24 Fälle
Innenstadt mit Schloss, Luisenplatz und TU-Stadtmitte. Die meisten Verkäufe, kurze Wege und eine sehr gemischte Bausubstanz.
Nord
3.602 €/m²15 Fälle
Mit dem gründerzeitlichen Johannes- und Martinsviertel. Laut Gutachterausschuss wegen der Nähe zu Innenstadt und TU beliebt, mit vielen Kneipen und belebtem Umfeld. Schwerpunkt des Marktes für Mehrfamilienhäuser.
Ost
3.557 €/m²12 Fälle
Am Fuß des Odenwalds mit Mathildenhöhe, Rosenhöhe und Oberfeld. Laut Gutachterausschuss werden hier bei Einfamilienhäusern besonders hohe Preise erzielt.
West
3.402 €/m²15 Fälle
Westlich der Innenstadt bis zum Hauptbahnhof, mit gemischter Wohn- und Gewerbenutzung und kurzen Wegen zu Bahn und Autobahn.
Eberstadt
2.879 €/m²8 Fälle
Im Süden, mit Villengebieten am Odenwaldrand, altem Ortskern an der Modau und älteren Geschosswohnungen. Wenige Fälle, daher nur als Tendenz lesen.
Kranichstein
2.377 €/m²12 Fälle
Im Nordosten mit großer Siedlung aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Günstigster Stadtteil, Hausgeld und Instandhaltung der großen Anlagen genau prüfen.
Arheilgen und Wixhausen
Dörfliche Stadtteile im Norden, gut mit Bus und Straßenbahn angebunden. Für dieses Segment weist der Bericht keinen Durchschnitt aus.
Lincoln-Siedlung und Ludwigshöhviertel
Ehemalige US-Flächen. Die Lincoln-Siedlung ist weitgehend fertig, das Ludwigshöhviertel auf der früheren Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung entsteht gerade.
Ø Wiederverkauf 2024, Bj. 1950–1977, 45–79 m², Quelle [1]. Bei 8 bis 24 Fällen je Stadtteil reagieren die Durchschnitte stark auf einzelne Verkäufe. Für Wohnungen ab Baujahr 1991 liegt der Darmstädter Durchschnitt bei 4.528 €/m², in Mitte bei 4.787 €/m² und in Nord bei 4.677 €/m².
Chancen und Risiken in Darmstadt
Was für Darmstadt spricht
- Mit rund 141.000 Arbeitsplätzen auf 168.000 Einwohner ist Darmstadt ein klarer Einpendler-Standort. Die Nachfrage nach Wohnungen in der Stadt bleibt hoch.
- TU Darmstadt und Hochschule Darmstadt sorgen für eine verlässliche Nachfrage nach kleinen Wohnungen und WG-tauglichen Grundrissen.
- Breiter Branchenmix aus Pharma und Chemie, Software, Raumfahrt und öffentlicher Verwaltung. Die Stadt hängt nicht an einem einzelnen Arbeitgeber.
- Die Stadt wächst weiter (+1.224 im Jahr 2025), neue Quartiere wie das Ludwigshöhviertel erweitern das Angebot, ersetzen aber nicht den Bestand.
Was Sie kritisch prüfen sollten
- Der Grundsteuer-Hebesatz von 1.181 % gehört zu den höchsten in Hessen und macht das Wohnen für Mieter teurer.
- Die Preise sind 2024 stark gestiegen. Je nach Kennzahl sind es 5 % bis 27 %. Wer jetzt kauft, sollte nicht mit dem gleichen Tempo weiterrechnen.
- Die Mietpreisbremse begrenzt neue Mieten auf den Mietspiegel plus 10 %. Die Verlängerung über den 25.11.2026 hinaus soll im November 2026 beschlossen werden.
- Studentisches Wohnen bedeutet häufigere Mieterwechsel, mehr Verwaltungsaufwand und kurze Leerstände zwischen den Semestern.
Was wir bei einer Darmstädter Wohnung prüfen
Wir versprechen keine Renditen. Wir rechnen mit amtlichen Werten, nennen jede Annahme und zeigen auch, wann sich eine Wohnung nicht trägt. Die Grundlagen stehen in der Methodik.
- Kaufpreis gegen den amtlichen Stadtteilwert für Baujahr und Größe, ohne Stellplatz gerechnet
- Mietspiegelmiete 2026 für die konkrete Wohnung, nicht nur den Durchschnitt
- Hausgeld und Erhaltungsrücklage, besonders bei großen Anlagen aus den 1960er- und 1970er-Jahren
- Energieausweis und anstehende Sanierungen (Heizung, Fenster, Fassade)
- Finanzierung mit Stresstest und Puffer für Mieterwechsel
Fragen zur Kapitalanlage in Darmstadt
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Darmstadt?+
Darmstadt bietet in unserem Rechenbeispiel rund 4,0 % Bruttomietrendite: 55 m² zu 3.500 €/m² und 11,81 €/m² Miete. Bei 80 % Finanzierung fehlen vor Steuern rund 276 € im Monat, davon sind rund 257 € Tilgung. Nach Steuern sind es für einen Single mit 3.000 € netto rund 184 €. Mit 40 % Eigenkapital fehlen vor Steuern noch rund 76 €. Ob es sich lohnt, hängt von Einkaufspreis, der wohnungsgenauen Mietspiegelmiete und dem Zustand des Hauses ab.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Darmstadt?+
Weiterverkaufte Wohnungen der Baujahre 1950–1977 mit 45 bis 79 m² kosteten 2024 im Schnitt 3.500 €/m², ab Baujahr 1991 4.528 €/m². Neubauwohnungen lagen beim Median bei 7.701 €/m². Der Durchschnitt über alle Weiterverkäufe von 4.876 €/m² kann mitverkaufte Stellplätze enthalten.
Welche Miete kann ich in Darmstadt ansetzen?+
Der Mietspiegel 2026 weist im Durchschnitt 11,81 €/m² aus, vereinbarte Mieten ab 2022 liegen beim Median bei 11,83 €/m². Für eine konkrete Wohnung errechnet der Mietspiegel einen eigenen Wert nach Größe, Baujahr, Lage, Ausstattung und Energiezustand. Bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Ausnahmen etwa für Neubau.
Welche Stadtteile in Darmstadt eignen sich für Kapitalanleger?+
Am meisten gehandelt werden Wohnungen in Mitte, Nord, West und Bessungen. Bessungen ist mit 4.377 €/m² am teuersten, Kranichstein mit 2.377 €/m² am günstigsten (Baujahr 1950–1977, 45–79 m², 2024). Günstigere Lagen bringen oft mehr Rendite, erfordern aber einen genaueren Blick auf Hausgeld, Rücklage und Instandhaltungsstau.
Warum ist die Grundsteuer in Darmstadt so hoch?+
Darmstadt hat für 2026 einen Hebesatz der Grundsteuer B von 1.181 % festgelegt. Die Höhe beschließt jede Gemeinde selbst. Für Vermieter ist die Grundsteuer umlagefähig, sie erhöht also die Nebenkosten der Mieter. Bei einer kleinen Wohnung macht das einige Euro im Monat aus, die bei der Vermietbarkeit mitzudenken sind.
Ist eine Wohnung für Studierende in Darmstadt sinnvoll?+
Die Nachfrage ist durch TU und Hochschule Darmstadt stabil. Dafür wechseln die Mieter häufiger, und WG-Vermietung bedeutet mehr Verwaltungsaufwand. Wichtig ist eine realistische Miete nach Mietspiegel statt überhöhter Zimmerpreise aus Anzeigen, denn die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für WG-Zimmer.
Passende Ratgeber
- Eigentumswohnung als Kapitalanlage Hausgeld und Rücklage großer Wohnanlagen verstehen
- Mietrendite berechnen Mit der wohnungsgenauen Mietspiegelmiete rechnen
- Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer 6 %, Notar und Makler
- AfA berechnen Abschreibung für Bestandswohnungen der 1970er
- Einstieg Die ersten Schritte zur vermieteten Wohnung
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Quellen
- [1] Gutachterausschuss für Immobilienwerte Darmstadt: Immobilienmarktbericht 2025 (Daten 2024)
- [2] Wissenschaftsstadt Darmstadt: Magistrat beschließt neuen qualifizierten Mietspiegel (Juni 2026)
- [3] Wissenschaftsstadt Darmstadt: Wirtschaftsdaten (abgerufen 04.10.2026)
- [4] Hessisches Statistisches Landesamt: Bevölkerung in Hessen am 31.12.2025 (31.12.2025)
- [5] Bund der Steuerzahler Hessen: Hebesätze Grundsteuer B 2026 (Juli 2026)
- [6] Verwaltungsportal Hessen: Grunderwerbsteuer (geprüft 03.10.2026)
- [7] Hessisches Wirtschaftsministerium: Hessen will Mieterschutz auf 71 Kommunen ausweiten (24.09.2026)
- [8] § 32a EStG: Einkommensteuertarif ab Veranlagungszeitraum 2026 (VZ 2026)
- [9] Bundesministerium der Finanzen: Programmablaufplan für die maschinelle Berechnung der Lohnsteuer 2026 (12.11.2025)
- [10] BMAS: Gesamtsozialversicherungsbeitragssatz 2026 (BAnz AT 18.12.2025 B5) (2026)
- [11] § 7 Abs. 4 EStG: lineare Gebäude-AfA (geprüft 04.10.2026)
- [12] Bundesministerium der Finanzen: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke (März 2026)
Stand aller Angaben: 04.10.2026. Bildnachweis: Foto: Gerda Arendt / Wikimedia Commons, CC0 1.0, auf 4:3 zugeschnitten. Diese Seite ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.